房地产2022年6月统计局数据点评：销售同比降幅收窄，投资开工持续承压

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业点评 2022 年 7 月 16 日 [Table_IndustryRank] 强于大市 相关研究报告 [Table_relatedreport] 《6 月楼市边际复苏；高能级城市与头部房企率先企稳修复（房地产行业 2022 年 6 月全扫描）》 20220709 《建发国际集团：区域型国企资源禀赋优越，兼具稳健型与成长潜能》 20220708 《滨江集团：三十年深耕，销售逆势突破；融资通畅资金充裕优势凸显》20220627 《越秀地产：国资背景加持成就区域型优质房企，通畅融资渠道与多元增储模式优势凸显》20220628 《房地产行业 2022 年中期投资策略：凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考》20220615 《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》20220331 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industr y] 房地产行业 [Table_Anal yser ] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 [Table_Title] 房地产2022年6月统计局数据点评 销售同比降幅收窄，投资开工持续承压 国家统计局发布 2022 年 1-6 月份全国房地产开发投资和销售情况。6 月销售面积 1.8 亿平，同比增速-18.3%（前值：-31.8%）；开发投资金额 1.6 万亿元，同比增速-9.4%（前值：-7.8%）；新开工面积 1.48亿平，同比增速-45.1%（前值：-41.8%）。6 月销售同比降幅收窄，投资开工持续承压。我们认为三季度市场有望企稳，去年同期高基数效应减弱，且政策仍有持续发力的空间，基本面有望继续修复。 点评：  单月销售同比跌幅持续收窄，Q2 单季销售面积下滑近三成。6 月全国商品房销售面积 1.8 亿平，同比减少 18.3%，降幅较上月持续收窄 13.5 个百分点，其中住宅销售面积 21.8%的降幅较上月收窄了 14.8 个百分点；销售额 1.77 万亿元，同比下降 20.8%，降幅较上月收窄了 16.9 个百分点。单月跌幅持续收窄，前期的宽松政策起到了一定的效果。我们认为目前能明显看到结构性的复苏以及部分城市的点状回暖，但整体行业拐点仍需进一步观察。从各地区来看，此前受疫情影响较为严重的、销售占比超过 40%的东部地区 6 月销售面积同比降幅收窄为 15.2 个百分点至-20.3%，修复程度好于全国整体；中部、西部、东北部单月销售同比降幅分别收窄 14.7、7.4 和 21.9 个百分点至-11.0%、-22.8%、-22.4%。从销售均价来看，6 月商品房销售均价 9753 元/平，同比降幅 3.1%，降幅较上月收窄了 5.6 个百分点，自 2021 年 8 月以来连续 11 个月销售均价同比负增长，说明市场“以价换量”的行为仍在持续。Q2 单季销售降幅较Q1 显著扩大，主要是因为突发大范围的疫情冲击影响，Q2 单季销售面积同比下降 28.0%（前值：-13.8%），销售金额同比下降 33.2%（前值：-22.7%），销售均价同比下降 7.2%（前值：-10.4%）。从累计来看，销售增速在 2021 年 1 月开始持续下行至今，本月累计降幅是今年负增长以来首次出现收窄。上半年累计销售面积 6.9 亿平，同比下降 22.2%；销售金额 6.61 万亿元，同比下降 28.9%；销售均价 9586 元/平，同比下降 8.6%。考虑到去年下半年市场急速降温，总体基数较低，预计下半年成交量同比降幅将呈现稳步收窄趋势。我们预计 2022 年销售面积同比增速为-8.4%，销售金额同比增速为-8.2%。  新开工、投资单月降幅扩大，单季开工与投资创下新低。6月开发投资金额 1.6万亿元，同比下降 9.4%，降幅较上月扩大了 1.6个百分点；新开工面积 1.48亿平，同比下降 45.1%，降幅较上月扩大了 3.2个百分点。主要是因为销售修复的持续性待观察、房企资金面改善欠佳、7-8 月行业将面临偿债高峰期。Q2 单季新开工面积 3.66亿平，同比下降 43.8%（前值：-17.5%），单季同比增速为十年来最低点；房地产开发投资金额 4.05万亿元，同比下降 9.1%（前值：0.7%），单季增速为 2019年以来最低值。我们认为，随着高能级城市销售回暖，三季度房企对高能级城市的开工和投资意愿或逐渐好转，进而带动全国地产投资逐步修复。我们预计全年房地产投资增速需要达到 2.1%~2.5%以上才能推动经济增长目标的完成。  单月竣工降幅持续扩大，净停工面积占比同比提升。6 月竣工面积 5274 万平，同比下降 40.7%，降幅较上月再度扩大了 9.5 个百分点，上半年累计竣工面积 2.86 亿平，同比下降 21.5%。我们认为一方面，房企资金压力普遍仍然较大，部分房企根据项目销售和现金流投资节奏主动对部分项目采取停缓工的策略；另一方面，突发疫情使得部分项目实质性停工，因此竣工节奏短期明显放缓。上半年累计施工面积增速为-2.8%，5、6 月累计同比增速持续为负，也是 1998 年来累计同比首次为负。根据我们的计算，今年上半年净停工面积有 9.16 亿平，较去年同期下降了 1.5%，净停工面积占比为 9.7%，较去年同期的8.5%有所提升，但是仍低于 2017-2021 年五年同期的均值（13.8%），近期也有较多停工项目被频繁曝光，但我们认为整体对行业的影响仍在可控范围内。  开发商到位资金单月降幅收窄，房款出现明显改善；但整体房企资金压力仍然较大。6月房企到位资金 1.64万亿元，同比减少 23.6%（前值：-33.4%）；上半年到位资金 7.68万亿元，同比减少 25.3%，降幅收窄 0.5个百分点。1）改善主要是由房款降幅大幅收窄带来，6 月房款 7833 亿元，同比增速为-27.8%，降幅大幅收窄了 17.1个百分点，其中定金及预收款、个人按揭增速分别为 -30.8%和-19.7%，降幅分别收窄 17.9和 14.6个百分点，一方面受到销售边际改善、去化率回升的影响，全国重点 35城开盘去化率自 5月下旬逐步企稳回升，6月第 3周提升至 52%，较 6月第 2周提升了 5个百分点，6月沪深宁杭等提升了 10个百分点以上，其中上海和杭州去化率达到 68%和 81%。另一方面，按揭的支持逐步到位，5月央行先后下调了首套房贷利率下限和 5年期 LPR，带动了房贷利率的持续下行，根据贝壳研究院数据，6月 103个重点城市首套、二套房贷利率分别为 4.42%、5.09%，分别较上月回落 49、23 个基点；平均放款周期维持 29 天。2）非房款降幅仍然在扩大，6月非房款 8610亿元，降幅扩大 0.8个百分点至 19.4%，房企外部融资环境宽松效果并