2022年5月房地产行业运行情况报告：基本面初现改善迹象 政策效果或将逐渐显现

1基本面初现改善迹象 政策效果或将逐渐显现——2022 年 5 月房地产行业运行情况报告分析师 唐晓琳核心观点：销售端：全国商品房销售面积环比增速年内首次回正，带动新建商品住宅价格环比跌幅收窄，但同比来看，销售端仍处于深跌阶段；二手房住宅价格跌幅持续扩大，政策效果仍待后续观察。投资端：本月房地产投资增速降幅收窄，但同比仍呈下降趋势，带动 1-5 月累计投资完成额同比增速持续下滑；新开工、施工和竣工面积同比大幅负增，企业开工意愿仍未恢复；土地购置面积较上月显著回升，但各城拿地仍以央国企为主，且土地多以底价和低溢价成交，土地市场仍未回暖。政策端：5 月以来中央层面政策力度显著加强，下调首套房房贷利率下限、超预期调降 5 年期 LPR等核心政策利于扭转房地产行业下行趋势；地方层面，政策进一步向首付比例、房贷利率、纠偏式放松资金监管账户等方面发力。展望后市，在政策力度不减的情况下，房地产行业或将在年中前后筑底成功，并于下半年逐渐回暖，但考虑到 6 月存在季节性等因素的影响，仍需重点关注 7 月基本面的变化。从高频数据来看，6 月 1 日-6 月 25 日，30 大中城市单日平均商品房成交套数为 4427 套，5 月同期为 2616 套，去年同期为 5365 套。6 月销售情况虽不及去年同期，但较上月已有大幅回升。我们认为，6 月销售数据的回暖主要有三点原因，一是 5 月以来政策力度显著增强，央行超预期降息等政策有效降低了购房成本，进入 6 月后政策效果得以体现；二是疫情期间积压了部分购房需求，待疫情扰动因素退去后出现了集中签约；三是临近半年报披露，房企有意冲击业绩，导致 6 月销售数据存在季节性的增长动力。因此，为检验政策效果，我们需重点关注 7 月的基本面数据。我们认为，房贷利率仍是主导楼市走向的核心因素，从房贷利率下行幅度方面看，当前楼市支持力度还有进一步发力的空间。我们判断，从兼顾内外平衡角度考虑，下半年货币政策将以稳为主，但在 MLF 利率基本稳定的同时，5 年期 LPR 还有下调空间，监管层将通过挖掘存款利率市场化调整机制潜力、带动银行成本下行的方式，引导 5 年期 LPR 报价下调，从而推动楼市尽快回暖。报告正文：2一、销售端：全国商品房销售面积环比增速年内首次回正，带动新建商品住宅价格环比跌幅收窄，但同比来看，销售端仍处于深跌阶段；二手房住宅价格跌幅持续扩大，政策效果仍待后续观察。1.销售情况5 月，全国商品房销售面积和销售金额分别为 10970.22 万平方米和 10547.20 亿元，环比分别回升25.77%和 29.66%，销售面积增速年内首次回正，但同比增速仍为负值，分别为-31.77%和-37.68%，销售端仍处深跌阶段。我们跟踪了 30 大中城市月度商品房成交数据，5 月日均成交 2815 套，同比下降47.21%，降幅较 4 月缩小 5.92pct。分城市能级看，一二三线城市日均成交套数分别为 454 套、1427套和 935 套，同比分别下降 51.56%、47.66%和 44.05%，降幅较上月分别收窄 10.29pct、5.59pct 和2.51pct。各能级城市销售端同比跌幅依然显著，但二三线城市销售情况较上月出现一定改善，主要考虑为今年以来二三线城市楼市政策松绑基调明确，5 月央行超预期降息等政策有效降低了购房成本，部分城市放松限购、限售进一步放松了入市门槛，带来得了更多的住房需求，但政策对需求端的持续提振效果仍需进一步观察。图表 1 2021-2022 年 5 月全国商品房销售面积：单月值及同比变化数据来源： iFind，东方金诚图表 2：2021-2022 年 5 月 30 大中城市商品房日均成交套数（单位：套）3数据来源：Wind，东方金诚2.价格表现我们跟踪了 70 城新建商品住宅价格，5 月价格环比下降和环比上升城市数量分别为 43 个和 25 个，与 4 月相比，环比下降城市数量减少 4 个、环比上升城市数量增加 7 个，但价格下行城市数量仍显著多于价格上涨城市数量。具体看，5 月 70 城新建商品住宅价格同比下跌 0.79%，环比下跌 0.17%。其中，一线城市 5 月价格环比上涨 0.40%，连续 5 个月上涨，且较 4 月环比增速提升 0.2pct；二线城市 5 月环比下跌 0.10%，与上月跌幅相同；三线城市 5 月环比下跌 0.30%，连续 9 个月环比下跌，但较 4 月环比跌幅缩小 0.3pct。本月，伴随销售端的改善，新建商品住宅价格下行压力相应减弱。图表 3-4：2021-2022 年 5 月 70 城及一二三线城市新建商品住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比）数据来源： iFind，东方金诚二手房价格方面，5 月 70 城二手住宅价格环比下降的城市数量由 50 个增加至 53 个，环比上涨城4市数量为 15 个，与上月持平。具体看，70 城二手住宅价格同比下跌 2.23%，环比下跌 0.39%，已连续10 个月下跌。分城市能级来看，一线城市 5 月价格与上月持平，上涨势头受到显著抑制；二线城市 5月环比下跌 0.30%，连续 9 个月下跌，跌幅与上月持平;三线城市 5 月环比下跌 0.50%，连续 11 个月下跌，跌幅较上月扩大 0.2pct。从 5 月二手住宅价格来看，行业回暖的结论仍言之尚早，政策效果仍待进一步观察。图表 5-6：2021-2022 年 5 月 70 城及一二三线城市二手住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比）数据来源：iFind，东方金诚二、投资端：本月房地产投资增速降幅收窄，但同比仍呈下降趋势，带动 1-5 月累计投资完成额同比增速持续下滑；新开工、施工和竣工面积同比大幅负增，企业开工意愿仍未恢复；土地购置面积较上月显著回升，但各城拿地仍以央国企为主，且土地多以底价和低溢价成交，土地市场仍未回暖。5 月房地产投资增速降幅收窄，但同比仍呈下降趋势，带动 1-5 月累计投资完成额同比增速持续下滑。当月，房地产开发投资完成额为 12979.69 亿元，同比下降 7.80%，环比上升 13.96%。图表 7：2021-2022 年 5 月全国房地产开发投资完成额单月值及同比变化5数据来源：Wind，东方金诚1.土地市场5 月，全国房地产土地购置面积为 622.84 万平方米，同比下降 43.10%，环比提升 45.85%，土地市场热度较上月显著回升，但仍处历史低位。我们重点跟踪了本月开展集中供地的 6 座城市相关情况，其中福州和厦门开展的是今年第二轮集中供地。整体来看，除长春首轮集中供地爆冷以外，其余城市表现相对平稳。从流拍率来看，仅苏州和无锡两座城市流拍率为 0；广州和厦门各有 1 宗地块流拍，流拍率分别为 5.56%和 10.00%；福州和长春各有 3 宗地块流拍，流拍率分别为 21.40%和 75.00%。其中需要说明的是，长春本轮集中供地仅供应地块 4 宗，3 宗流拍，土地市场遭遇空前寒潮。从溢价率来看，6 座城市成交地块大多以底价和低溢价成交，仅广州平均溢价率超过 5%。从拿地企业性质来看，6 座城市中成交地块的竞得企业仍以央国企为主，苏州等部分城市成交地块甚至全部被央国企及城投所包揽