A股房地产行业2021年及2022年一季报综述：行业整体业绩承压，基金持仓持续回升

[Table_RightTitle] 证券研究报告|房地产 [Table_Title] 行业整体业绩承压，基金持仓持续回升 [Table_IndustryRank] 强于大市(维持) [Table_ReportType] ——A 股房地产行业 2021 年及 2022 年一季报综述 [Table_ReportDate] 2022 年 05 月 27 日 [Table_Summary] 行业核心观点： 房地产行业基本面仍处于底部，疫情影响政策效果，宏观经济承压，经济“稳增长”诉求预期进一步加强，房地产行业政策环境持续改善中，看好板块的市场表现。建议关注（1）基本面表现较好的物业管理公司；（2）具有央企/国企背景的财务稳健型优质房企；（3）拥有优质持有型物业或转型类企业，或有效形成“开发类+”的良性资金循环的房企。 投资要点： A 股房企整体业绩明显下行, 头部和国央企背景房企表现相对较好：我们统计的 72 家房企 2021/2022Q1 整体营收同比增速为+11.96%/-11.52%，同比变动-2.46pct/-51.66pct。其中头部/中型/小型房企 2021 年营收同比增速为+16.85%/+3.21%/+6.12%, 国/央企、民营房企营收增速分别为 20.42%/7.23%；2022Q1 头部/中型/小型房企营业总收入同比增速为-7.89%/-18.76%/-12.98%,国/央企、民营房企营业总收入同比增速为 5.00%、-18.59%。利润方面，我们统计的 72 家房企 2021 年整体归母净利润同比增速为-53.01%,2022Q1 归母净利润同比下滑 52.14%。 A 股房企盈利水平大幅下降，国央企表现优于民营房企：我们统计的 72 家房企 2021/2022Q1 整体毛利率水平为 20.81%/20.46%，同比-5.67pct/-2.39pct。其中，头部/中型/小型房企 2021 年毛利率水平为19.73%/21.02%/32.52%，同比-5.87pct/-5.80pct/-1.74pct；国央企/民营房企 2021 年毛利率水平为 26.25%/17.38%，2022Q1 分别为 28.74%/15.85%。 信用风险持续释放，减值损失明显增加：2021 年，我们统计的 72家房企合计计提资产减值损失 622.46 亿，同比增长 149.39%。其中部分中型房企出现信用风险，拉高了中型房企的减值损失，占比达 61.90%；按企业性质看，民企减值计提占比达 70.89%。 杠杆水平持续收缩，销售下行导致回款压力加大，已售未结算金额对营收的覆盖度维持高位：我们统计的 72 家房企 2021/2022Q1整体剔除预收账款后的资产负债率为 71.29%/70.68%，持续下降。销售商品、提供劳务收到的现金 2021/2022Q1 同比增速为8.18%/-32.47%，增速明显下降。2021/2022Q1 预收账款营收覆盖率为 117.25%/120.79%。 基金重仓配置比例持续回升，但仍处于低位。2021 年房地产行业基金重仓配置比例为 1.56%，低于标准配置比例 0.54pct，环比+0.2pct。2022 年一季末房地产行业基金重仓配置比例为 2.12%，低于标准配置比例 0.45pct，环比+0.6pct。公司持仓普遍回升， [Table_Chart] 行业相对沪深 300 指数表现 数据来源：聚源，万联证券研究所 [Table_ReportList] 相关研究 LPR 超预期下调，房贷利率仍有下调空间 疫情影响政策效果，行业基本面进一步下行 房贷利率监管下限突破，静待疫情后销售修复 [Table_Authors] 分析师: 潘云娇 执业证书编号： S0270522020001 电话： 02032255210 邮箱： panyj@wlzq.com.cn -30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%房地产沪深300证券研究报告 行业深度报告 行业研究 4203股票报告网 [Table_Pagehead] 证券研究报告|房地产 万联证券研究所 www.wlzq.cn 第 2 页 共 20 页 央/国企背景等高信用公司获得持续明显增持，如保利发展、金地集团、招商蛇口等；部分民营房企在 2022 年一季度也获得增持，如金科股份、中南建设等。保利发展持仓总市值仍居于房地产行业基金重仓持股首位，万科在 2022 年一季度遭减持。 风险因素：行业基本面持续快速下行、政策放松不及预期、行业信用风险超预期等。 股票报告网 [Table_Pagehead] 证券研究报告|房地产 万联证券研究所 www.wlzq.cn 第 3 页 共 20 页 $$start$$ 正文目录 1 房地产行业业绩增速仍呈下行趋势 ............................................................................... 5 1.1 行业整体营收增速进一步下降，头部和国央企背景房企表现相对较好 ........ 5 1.2 行业整体利润下滑 ................................................................................................ 6 2 房企盈利能力大幅下降 ................................................................................................... 7 2.1 毛利率与净利率水平：整体呈现下行趋势 ........................................................ 7 2.2 期间费用率：各类型房企期间费用率表现差异较大 ........................................ 8 2.3 资产减值损失：信用风险持续释放，资产减值规模明显增长 ...................... 10 3 杠杆水平有所收缩，销售下行导致回款压力加大 ..................................................... 11 3.1 负债率维持下降趋势 .......................................................................................... 11 3.2 行业整体现金短债比略有下降 .......................................................................... 13 3.3 房地产销售持续受挫，回款压力有所抬升 ...................................................... 13 3.4 预收账款增速下滑，对营收覆盖度维持在相对高位 ..............