房地产行业周报：楼市成交持续低迷，5年期LPR下调

敬请参阅末页重要声明及评级说明 证券研究报告 楼市成交持续低迷，5 年期 LPR 下调 行业评级：增持 报告日期： 2022-05-24 行业指数与沪深 300 走势比较 分析师：尹沿技执业证书号：S0010520020001 电话：021-60958389 邮箱：yinyj@hazq.com 联系人：俞悦执业证书号：S0010122050026 邮箱：yuyue@hazq.com 相关报告1.【华安地产】行业周报：新房成交面积腰斩，首套房利率下调 20 个基点 2022-05-16 2.【华安地产】统计局 1~4 月地产数据点评：地产景气度持续低迷，政策加码预期仍在 2022-05-16 主要观点：市场表现：上证指数本周+2.0%，收报于 3146.6 点；创业板指本周+2.5%，收报2417.3 点；沪深 300 本周+2.2%，收报于 4077.6 点。房地产板块+0.6%，在 31 个行业内位列第 30 位。新房成交：成交面积同比-49.4%，环比-1.1%本周（5.13-5.19），我们重点跟踪的 32 城一手房成交面积合计约 215 万方，同比-49.4%，环比-1.1%。其中，一线（4 城）一手房合计成交面积 32万方，同比-57.6%、环比-22.9%；二线（14 城）一手房合计成交面积 124万方，同比-46.9%、环比+4.5%；三线（14 城）一手房合计成交面 59 万方，同比-48.9%、环比+3.6%。二手房成交：成交面积同比-53.9%，环比-3.2%本周（5.13-5.19）我们重点跟踪的 17 城二手房成交面积合计约 89 万方，同比-53.9%，环比-3.2%。其中，一线（2 城）二手房合计成交面积 26 万方，同比-51.8%、环比-12.6%；二线（8 城）二手房合计成交面积 40 万方，同比-56.4%、环比+2.5%；三线（7 城）二手房合计成交面积 24 万方，同比-51.7%、环比-0.9%。新房库存：库存面积环比-0.44%，去化周期 12.2 月截至 2022.5.19，本周，我们重点跟踪的 16 城新房库存面积合计约 9161 万方，环比-0.44%，整体去化周期（按面积）约 12.2 月。其中，一线（4 城）新房库存合计 3182 万方，环比-0.72%，去化周期 10.4 月；二线（6 城）新房库存 3285 万方，环比-0.40%，去化周期 9.5 月；三线（6 城市）新房库存 2694 万方，环比-0.16%，去化周期 27.7 月。土地市场：百城土地成交面积 1761 万方，成交土地总价 417 亿元，土地溢价率 2.10%上周（5.9-5.15），百城土地供应数量为 481 宗，对应土地供应建面约2898 万方；百城土地成交数量为 310 宗，对应土地成交建面约 1761 万方，成交土地总价约 417 亿元，百城土地溢价率为 2.10%。其中，一线、二线、三线城市土地成交建面分别为 57 万方、545 万方和 1158 万方，同比分别为-76%、-70%和-42%，对应土地溢价率分别为0.00%、+3.30%和+2.60%。-37%-27%-16%-6%4%14%5/218/2111/212/225/22房地产沪深300房地产行业研究/行业周报 行业研究 敬请参阅末页重要声明及评级说明 2/20 证券研究报告 投资建议： 本周央行 5 年期以上 LPR 下调 15bp 至 4.45%，1 年期 LPR 保持不变。我们注意到本次降息有以下特点：1）幅度较大：5 年期 LPR 一次性下调 15bp 为历史首次，2）目的明确：此次降息是预期之中的明确针对房地产的“降息”手段。 本周各地政府相继出台地产宽松政策，尤其注意到杭州、成都、天津、武汉、海口等热门二线城市进一步解除“四限”的动作。复盘2008~2009 年及 2014~2015 年两次地产放松调控的经验，此次政策宽松背景有以下不同：1）供需两端受到冲击的力度较大，较多规模化民营房企出现信用危机。上述三次调控皆未出现大量民营房企信用危机及带来的连锁反应。根据中指研究院统计，2022 年 1~4 月，房地产企业信用债与海外债发行规模同比均大幅下降，信用债发行规模为 1532 亿元，同比-37.7%，其中国企央企为主，占比 84.9%，民企仅占比 6.1%；海外债发行规模为 143 亿元，同比下降 89.5%，其中民企融资占比约为五成。2）新房交易额已达到历史高点，存量房交易将挤压未来新房空间。根据国家统计局数据，自 1998 年房改以来，国内新房累计交易额约为 150 万亿，2017~2021 年总计达 69.3 万亿，占比约 46.2%。2021 年二手房交易市场总规模超过 7 万亿，预计存量规模将进一步上升。3）以稳为主的基调没有改变。在这个总基调下，各地虽遵循“一城一策”原则，但是我们看到高能级城市的宽松政策都是“循序渐进”，并未出现“大跃进”情况，后续利好政策会更趋向于逐步释放而非“一蹴而就”。 继“三条红线”后，“房地产贷款集中度管理”、“土地供应两集中”、“房地产税改革试点”等政策的出台，将供需两端双向约束。调控风向未变，“以稳为主”仍为主基调，政策大放大收的空间较窄。当前板块估值及仓位已处历史低位。往后看，低基数效应消退，2022 年初基本面下行承压，行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调加重。建议关注：（1）稳健发展型：保利发展、万科 A、金地集团；（2）成长受益型：新城控股、金科股份；（3）物管优质标的：华润万象生活、碧桂园服务、金科服务、宝龙商业等。 风险提示： 房地产调控政策趋严，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。 行业研究 敬请参阅末页重要声明及评级说明 3/20 证券研究报告 正文目录 1 新房成交：成交面积同比-49.4%，环比-1.1% ..................................................................................................... 5 2 新房库存：库存面积环比-0.44%，去化周期 12.2 月 ........................................................................................... 7 3 二手房成交：成交面积同比-53.9%，环比-3.2% ................................................................................................ 10 4 土地市场：百城土地成交面积 1761 万方，成交土地总价 417 亿元，土地溢价率 2.10