贝壳研究院2022年4月市场报告

研究报告 2022 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 1 ~ 政策宽松持续发力 成交动力仍显不足 核心结论：  政策层面延续年初放松趋势，且手段增加、综合调控持续发力，尤其信贷政策方面放松力度逐渐加大；  土地方面，延续一季度偏冷态势，仅一线城市保持供应量增长；  新房市场降幅进一步加深，未来随着利好政策逐渐落地，或将稳定市场成交量；  4 月新房市场表现不及预期，房企资金压力进一步加大，政策组合拳未能在短期拉升市场成交量，预计未来政策支持力度将进一步加大，并扩大应用城市范围。 新 房 市 场 月 报 研究报告 2022 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 2 ~ 一、政策：城市端出现行政手段减弱迹象 四月全国房地产调控类政策呈现以下特征： 1. 中央层面调控以化解房企风险为主 4 月 18 日，央行、外汇局出台 23 条举措全力做好疫情防控和经济社会发展金融服务，其中要求“商业银行、金融资产管理公司等要做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务，稳妥有序开展并购贷款业务，加大并购债券融资支持力度，积极提供兼并收购财务顾问服务。”4 月 25 日，央行召集国有银行、股份制银行及资产管理公司机构召开专题会议，商讨为问题房企纾困问题，并首批确定了 12 家首批纾困房企名单。 房企风险问题对恢复市场信心至关重要，供给端的稳定才有可能使需求端敢于入市。 2. 地方层面调控出现了更多的综合调控政策 4 月福建省、衢州市、兰州市、淮北市、宜昌市、昆明市等区域出台了房地产市场综合调控措施，从个人信贷、征收货币化安置、购房补贴、放宽预售限制、土地款缓缴等多方面对供应、需求双方面进行调控。与前三个月相比，通过综合手段调控房地产市场的区域明显增加，显示省市层面特别是城市，在房地产调控中更积极的结合自身情况推动房地产市场走出低迷。 3. 个人信贷政策占主导，出现取消或放松限购限贷措施 在 4 月的各类调控政策中个人信贷政策方面的调整依然占主导，约占各类调控的三分之二，其中主要是在公积金方面，包括提高贷款额度、公积金提取支付首付、降低公积金贷款首付比例、取消公积金贷款间隔要求、父母提取公积金支持子女购房等。 此外，三月底秦皇岛市、福州市分别取消和放松了限购措施，使得市场对部分行政措施研究报告 2022 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 3 ~ 的退出的预期明显增强。4 月 11 日，苏州调整限售措施，二手房限售时间由 5 年缩减为三年；根据媒体报道，佛山对存量房的购买资格和限购套书计算规则进行了调整；另有个别城市出现了行政手段放松的网络传闻。尽管此类措施尚不多见，但在具备条件的城市根据市场需要阶段性调整行政手段，有可能成为城市调控的重要选项。 图：2022 年房地产市场调控政策分类统计 二、土地：土地市场冷热不均，市场整体低迷 4 月土地供应方面，截止 4 月 27 日全国新增住宅用地供应 1288 宗、规划建筑面积6850 万平方米，单月同比下降约 70%。下降的主要原因是在疫情影响下长三角、大湾区城市放慢了土地供应进度。分城市线级看，一、二、三、四线城市单月同比新增住宅用地供应规划建筑面积同比分别为 94%、-90%、-55%、和-63%，仅一线城市保持增长。 4 月土地成交方面，截止 4 月 27 日全国招拍挂出让住宅用地 925 宗、规划建筑面积5462 万平方米，单月同比下降约 59%，与一季度持平。此外，深圳市今年第一轮集中出让将于 4 月 29 日中拍卖，从目前报名情况看多数地块有多家报名，且报名房企中不乏中海、华润、保利、招商等头部稳健型房企，预计此次拍卖将有较好表现，对后续其他城市的土地市场复苏将起到一定带动作用。 研究报告 2022 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 4 ~ 图：全国历年 1-4 月住宅用地推出、成交规划建筑面积统计 从溢价率角度看，80%的城市平均溢价率在 5%以内，与三月基本持平，房企拿地能力依然不足。 图：2019 年以来全国出让住宅用地平均溢价率城市占比月度统计 从年度累计数据看，有 50%的城市出让住宅用地规划建面积同比跌幅超过 50%，另有10%的城市同比涨幅高于 50%，城市间的冷热差异依然明显，多数城市市场信心不足。 研究报告 2022 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 5 ~ 图：2022 年 1-4 月出让住宅用地规划建面积同比涨跌幅城市分布 三、新房：增长动力不足，短期内难回去年同期水平 2022 年 4 月全国重点 62 城 1商品住宅签约面积累计同比下降 44%，较 3 月跌幅进一步加深 5 个百分点，相较疫情初期的 2020 年 4 月，累计成交量仍下跌 4%。单月成交量来看， 4 月环比下跌 35%，未见“小阳春”。疫情反复叠加整体经济形势影响，新房市场增长乏力。 1 62 城包括：上海、北京、广州、深圳、杭州、南京、武汉、成都、青岛、苏州、南昌、福州、厦门、长春、无锡、东莞、惠州、扬州、岳阳、韶关、江阴、济南、佛山、嘉兴、温州、金华、泉州、赣州、珠海、常州、淮安、连云港、柳州、绍兴、泰州、镇江、宁波、淮南、江门、莆田、肇庆、泰安、芜湖、盐城、舟山、东营、池州、抚州、海门、清远、宿州、玉林、龙岩、焦作、六盘水、娄底、衢州、新余、荆门、郴州、云浮、宜宾、南平、吉安 研究报告 2022 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 6 ~ 图：62 城月度签约面积与累计同比 数据来源：贝壳研究院 分城市线统计，62 城中的一线、二线、三四线城市 2022 年 4 月商品住宅签约面积累计同比分别下降 31%、42%、48%，各线级城市 4 月累计同比下跌幅度均有所回调，随着利好政策逐渐落实，5 月累计同比降幅有望进一步收窄。 图：62 城分城市线级月度签约面积累计同比 数据来源：贝壳研究院 根据贝壳研究院近期对百城新房经理人调研，在疫情冲击和房企风险双重影响下，下旬开始多数城市新房经理人信心指数显示，对新房成交量的增长预期较低。 研究报告 2022 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 7 ~ 图：百城新房经理人信心指数（新房 KMI）——成交量信心指数城市分布统计 研究报告 2022 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 8 ~