贝壳研究院2022年4月北京租赁报告

研究报告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 1 ~ 业主出租信心持续增强，租赁市场将迎来新一轮升温 核心结论： 在有效的疫情防控背景下，4 月北京租赁市场热度季节性回落，租金水平整体相对稳定。业主出租信心持续增强，5 月开始高校毕业生进入租赁市场，新增租赁需求增长强劲，将推动市场开启新一轮升温。北京加快了保障性租赁房源的入市，未来租金水平将更为平稳。  4 月北京租赁市场热度季节性回落。根据贝壳研究院数据，4 月北京租赁成交环比减少 12.6%，10 个城区均环比减少；从商圈来看，近 7 成商圈租赁成交环比减少。  4 月北京租金水平保持相对稳定。根据贝壳研究院数据，4 月北京租金水平为 85.3元/平米，租金指数环比基本持平，同比保持微涨，不过仍低于 2019 年同期 2.6%；租住两居室的租客套均支出环比增加，一居室、三居室环比微跌。  业主出租信心持续增强。根据贝壳研究院数据，4 月北京新增挂牌房源均价为 93.7元/平米，环比微涨 2.1%，同比保持微涨。  预计 5 月高校毕业生租赁需求释放，在疫情有效防控背景下，北京租赁市场热度将环比升温。 2022 年北京租赁市场 4 月月报 研究报告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 2 ~ 北京租赁市场热度季节性回落，西城、大兴和海淀区环比降幅最小。根据贝壳研究院数据，4 月北京租赁成交环比减少 12.6%，不过仍高于今年 1、2 月份市场热度，租赁需求主要来源于因工作变动而带来的换租需求，4 月 25-34 岁租客群体比例达到 54.3%，环比增加 2个百分点；从成交的户型占比来看，两室占比达到 5 成，其次为一居室，占比在 3 成左右；从城区层面来看，4 月北京 10 个城区租赁成交均环比减少，其中西城、大兴和海淀区降幅较小，在 10%以内。 图：2021-2022 年贝壳平台北京市租赁成交量及环比变化 数据来源：贝壳研究院 图：2022 年 4 月贝壳平台北京市部分城区租赁成交量环比情况 数据来源：贝壳研究院 北京租金水平保持相对稳定，租住两居室的租客套均支出环比微增。根据贝壳研究院数据，4 月北京租金水平为 85.3 元/平米，租金指数环比基本持平，同比保持微涨，不过仍低研究报告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 3 ~ 于 2019 年同期 2.6%。从套均租金来看，4 北京租赁成交平均每月套均租金为 6559.6 元，环比微涨 0.6%，同比微涨 2.0%；从不同居室来看，4 月一居室、两居室、三居室的每月套均租金分别为 5272.2 元、6318.8 元、9048.2 元，两居室套均租金环比微涨 2.2%，一居室、三居室则环比微跌，各居室套均租金保持同比微涨趋势。 图：2018-2022 年贝壳平台北京市租金指数走势 数据来源：贝壳研究院 图： 2022 年 4 月贝壳平台北京不同居室套均租金及变动情况 数据来源：贝壳研究院 除西城、通州、石景山外，其余 7 个城区租金环比微跌。根据贝壳研究院数据，4 月北京 7 个城区租金环比微跌，跌幅在 2%以内。从同比来看，4 月 10 个城区租金均同比微涨，除了昌平、海淀、西城外，其余 7 个城区租金相比于 2019 年同期均下跌。 研究报告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 4 ~ 图：2022 年 4 月贝壳平台北京部分城区租金水平及租金指数变化情况 数据来源：贝壳研究院 北京超 7 成商圈租赁市场环比降温，2022Q1 市场热度 TOP30 商圈中除望京、长阳、临河里、东坝成交环比增加外，其余 26 个商圈均降温。根据贝壳研究院数据，4 月北京超7 成商圈租赁成交环比减少，租赁市场季节性回落。2022Q1 市场热度 TOP30 商圈中，除望京、长阳、临河里、东坝等 4 个商圈租赁成交环比增加外，其余商圈均降温。从租金水平来看，4 月 2022Q1 市场热度 TOP30 商圈中，20 个商圈租金水平环比持平或微涨，除青塔外，其余商圈租金水平同比微涨。从需求端热度变动来看，石佛营、双井、玉泉营商圈为带看客户量增加最快的商圈。 图： 北京 2022Q1 市场热度 TOP30 商圈中 26 个商圈 4 月降温情况 数据来源：贝壳研究院 研究报告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 5 ~ 图：北京 2022Q1 市场热度 TOP30 商圈 4 月带看客户量环比增加情况 数据来源：贝壳研究院 业主出租信心持续增强，新增挂牌房源均价环比微涨。根据贝壳研究院数据，4 月北京新增挂牌房源均价为 93.7 元/平米，环比微涨 2.1%，同比保持微涨，高于 2019 年同期水平3.6%。3、4 月北京个人业主出租房源平均空置期、房源成交周期连续环比缩短，房屋出租难度连续下降，业主出租信心 3、4 月呈现连续增强的趋势。 图： 2019 年 1 月-2022 年 4 月贝壳平台北京市新增挂牌房源均价（元/平米）走势 数据来源：贝壳研究院 图： 2021 年 1 月至 2022 年 4 月贝壳平台北京个人业主出租房源平均空置期1（天）走势 1 在统计周期内，个人出租样本租赁房源本次出租开始日期与上一次出租结束日期的时间差，单位为天。计算公式：①租赁房源空置期=本次出租开始日期-上一次出租结束日期；②租赁房源的平均空置期=统计周期内样本房源空置期总和/样本房源量 研究报告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 6 ~ 数据来源：贝壳研究院 图： 2019 年 1 月-2022 年 4 月贝壳平台北京房客源成交周期走势（天） 数据来源：贝壳研究院 预计 5 月高校毕业生租赁需求释放，北京租赁市场热度将环比升温。从贝壳平台新增带看客户量来看，2、3 月新增带看客户量均保持环比增加，增幅均超过 20%，4 月环比微跌，不过租赁市场活跃度仍较高。今年高校毕业生数量将超过 1000 万，再创历史新高，5 月新增租赁需求旺盛，在有效防控的背景下，租赁市场将继续升温。4 月北京启动了面向新毕业大学生申请的首批近 1000 间保障性租赁住房房源对接工作，加快了保障性租赁房源的入市，未来租金水平将更为平稳。 图：2021 年 5 月至 2022 年 4 月贝壳平台北京新增带看客户量走势 研究报告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~