房地产开发2022W18：五一假期销售维持低迷，全国多城“四限”政策加速放松

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 行业周报 2022 年 05 月 08 日 房地产开发 2022W18：五一假期销售维持低迷，全国多城“四限”政策加速放松 受各地疫情和五一假期影响，本周销售数据表现不佳。对比样本城市近3 年在五一假期期间的商品房成交数据，北京表现最好，同比增长101%；其余样本各能级城市成交均较低迷，跌幅最大的城市为温州，同比-83%。若对比 2020 年数据，22 年多数城市依然同比负增长。虽然近期全国多城在住房需求侧持续出台宽松政策，且有从三四线向二线城市扩散的趋势，包括长沙、中山、金华、梅州、徐州等地放松“四限”政策。但综合近期销售数据，在本轮疫情影响较大的情况下，需求侧改善依然需要核心城市的限购限贷放松。 行情回顾：涨跌幅在各行业中位列后段，落后大盘 2.79 个百分点。本周中信房地产指数累计变动幅度为-5.5%，落后大盘 2.79 个百分点，在 29个中信行业板块排名中位列第 28 名。本周上涨个股共 34 支，较上周增长 1 支，下跌股数为 102 支。（若无特殊说明，报告中本周指 4.30-5.6 当周）。 新房成交情况：本周 30 个城市新房成交面积为 124.5 万平方米，环比下降 52.7%，同比下降 64.0%，其中样本一线城市的新房成交面积为19.2 万方，环比-56.4%，同比-62.7%；样本二线城市为 66.4 万方，环比-57.3%，同比-60.9% ；样本三线城市为 38.9 万方，环比-39.1%，同比-68.9%。从今年累计 18 周新房成交面积同比看，样本 30 城共计4788.2 万方，同比下降-43.5%；一线城市为 944.5 万方，同比-39.2%；二线城市为 2724.9 万方，同比-37.3%；三线城市为 1118.9 万方，同比-56.7%。 二手房成交情况：本周我们跟踪的 12 个重点城市二手房成交面积合计43.8 万方，环比下降 68.4%，同比下降 14.2%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为 13.0 万方，环比-67.5%；样本二线城市为 23.8万方，环比-68.6%；样本三线城市为 7.0 万方，环比-69.3%。年初至今累计二手房成交面积为 1692.7 万方，同比变动为-36.6%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为 510.8 万方，同比-39.7%；样本二线城市为 951.5 万方，同比-33.6%；样本三线城市为 230.4 万方，同比-33.6%。 重点公司境内信用债情况：发行数量减少，龙头房企发债利率降低。根据申万行业-房地产指标统计，本周（5.2-5.8）共发行房企信用债 4 只，环比下降 16 支；发行规模共计 44.50 亿元，环比下降 171.93 亿元，总偿还量 23.93 亿元，环比下降 103.75 亿元，净融资额为 20.57 亿元，环比下降 68.18 亿元。融资成本来看，中海 3 年期公司债（-30bp）、中海 5年期公司债（-2bp）、苏州高新（-3bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降。 投资建议：维持地产开发板块“增持”评级。我们认为本轮政策刺激的核心点在于需求侧（销售）和企业资金侧（融资），组合拳式的收紧应对应组合拳式的放松。今年是一个大级别政策宽松周期，是 beta 级别的行情。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注：A 股保利发展、滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科 A、华发股份；H 股绿城中国、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：华润万象、绿城服务、保利物业、永升生活服务、碧桂园服务、金科服务、招商积余。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。 （维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 研究助理 肖畅 执业证书编号：S0680121050002 邮箱：xiaochang@gszq.com 研究助理 肖依依 执业证书编号：S0680121070010 邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：百强房企月度销售报告：4 月销售持续低迷，操盘销售额单月同比-58.4%》2022-05-02 2、《房地产开发：2022W17：政治局会议再提支持住房需求，多个二线城市“四限”政策放松》2022-05-02 3、《房地产开发：4 月政治局会议点评： 房地产行业定调积极，更多城市限购限贷政策放松可期》2022-04-30 -32%-16%0%16%2021-052021-082021-122022-05房地产开发沪深300 2022 年 05 月 08 日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1. 五一假期销售维持低迷，全国多城“四限”政策加速放松 ..................................................................................... 3 2. 行情回顾 ........................................................................................................................................................... 4 3. 重点城市新房二手房成交跟踪 ............................................................................................................................. 6 3.1 新房成交（商品住宅口径） ........................................................................................................................ 6 3.2 二手房成交（商品住宅口径） ..................................................................................................................... 8 4. 重点公司境内信用债情况 ................................................................................................................................... 10 5. 本周相关政策回顾 ................................