房地产行业深度报告：时穷“节”乃现，REITs发展正当时

[Table_RightTitle] 证券研究报告|房地产 [Table_Title] 时穷“节”乃现，REITs 发展正当时 [Table_IndustryRank] 强于大市(维持) [Table_ReportType] ——房地产行业深度报告 [Table_ReportDate] 2022 年 04 月 15 日 [Table_Summary] 行业核心观点： 借鉴海外 REITs 发展经验，长期视角下，REITs 在大类资产配置中具有收益稳定的优势，我国公募 REITs 供给规模仍然较小，潜在市场空间较大，政策推动下市场扩容在即，保障性租赁住房 REITs 有望近期落地，建议积极关注新品种上市认购机会以及已上市 REITs 估值回归后的投资机会。 投资要点： ⚫ 全球 REITs 规模迅速扩张，基础设施/数据中心/工业部门 REITs 市值合计占比 30%：截至 2021 年末，REITs 已经成为全球商业地产投资的重要部分，全球已上市 REITs 数量达到了 865 支，总市值从 1990年的 100 亿美元增长至 2021 年末的 2.5 万亿美元。美国占比约 63%，日本 7.5%、澳大利亚 5%、英国 4.5%、新加坡 3.7%、法国 3.3%、加拿大 3.2%、香港 1.6%（2019 年末）；过去 10 年全球 REITs 资产结构发生较大变化，截至 2021 年末，基础设施、数据中心和工业部门占房地产投资信托基金市值的 30%，2010 年仅 4%。 ⚫ 我国公募 REITs 发展正当时，潜在发展空间广阔：我国经过十多年的探索，2021 年正式推出基础设施公募 REITs，迈出了跨越性的一步，我国基础设施公募 REITs 采用“封闭式公募基金-ABS 专项计划-项目公司-项目”的结构，当前已上市 11 只公募 REITs 总市值达到 480 亿元。政策推进下，保障性租赁住房 REITs 有望加速落地，后续能源基础设施、停车场项目市政基础设施等均有望有序推出，REITs 扩容将迎来较快发展。参考海外成熟 REITs 市场市值占 GDP 的比重估计，我国 REITs 潜在市场规模或将达到 5 万亿。 ⚫ 我国公募 REITs 获得资金认可度较高，上市以来表现亮眼：目前已上市的公募 REITs 在认购以及上市后均获得资金认可，整体表现亮眼。从派息率角度来看，根据 wind 数据显示，预计首批上市 REITs 派息率平均为 6.53%，明显高于银行、保险、开发类房企等高股息率类板块的平均股息率水平，体现了 REITs 较强的收益稳定性。 长期投资角度下，REITS 收益来源稳定，在大类资产配置中具有优势地位：REITs 的价值来源主要资产价值增值、租金等收益。参考海外成熟 REITs 历史市场表现，在大类资产中表现较好，FTSE EPRA Nareit Global REITs Extended Index 在 2009 年 6 月至 2021 年 12 月期间年复合收益率达到13%，明显超过同期股票、债券以及未上市房地产资产收益率。从区域间看，美国、日本、新加坡、香港 10 年期 REITs 年化收益率分别达到 10.07%、8.9%、8.8%、10.8%，海外成熟 REITs 市场在长期资产配置中均表现出了较稳定收益能力。从各类 REITs 收益率来看，根据 2020年亚太 REITs 市场工业/物流类 REITs 收益率表现突出，10 年期年化综合收益率达到 13.80%。 ⚫ 风险因素：收益率不及预期风险；REITs 底层资产过度集中；市场流动性风险等。 [Table_Chart] 行业相对沪深 300 指数表现 数据来源：聚源，万联证券研究所 [Table_ReportList] 相关研究 行业改善性政策持续落地 政策利好持续，预期改善可期 房贷利率进一步下调，区域性改善政策持续释放 [Table_Authors] 分析师: 潘云娇 执业证书编号： S0270522020001 电话： 02032255210 邮箱： panyj@wlzq.com.cn -25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%房地产沪深300证券研究报告 行业深度报告 行业研究 4331股票报告网 [Table_Pagehead] 证券研究报告|房地产 万联证券研究所 www.wlzq.cn 第 2 页 共 25 页 $$start$$ 正文目录 1 全球 REITs 市场快速发展 .............................................................................................. 4 1.1 REITs 简介 .............................................................................................................. 4 1.1.1 按标的资产和收益来源分类 ..................................................................... 4 1.1.2 根据底层资产分类 ..................................................................................... 5 1.1.3 按组织形式分类 ......................................................................................... 5 1.1.4 按资金募集方式分类 ................................................................................. 6 1.2 全球 REITs 规模迅速扩张，基础设施/数据中心/工业市值合计占比 30% ..... 7 1.2.1 全球 REITs 分布情况 ................................................................................. 7 1.2.2 各国 REITs 制度建设比较 ....................................................................... 10 2 我国公募 REITs 发展正当时 ........................................................................................ 12 2.1 我国 REITs 发展前期探索情况 .......................................................................... 12 2.2 我国基础设施 REI