光大地产A+H物业板块月度跟踪（2022年3月）：三月光大地产AH核心物业指数-14%，26只样本股刊发2021年度业绩

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022 年 4 月 3 日 行业研究 三月光大地产 AH 核心物业指数-14%，26 只样本股刊发 2021 年度业绩 ——光大地产 A+H 物业板块月度跟踪（2022 年 3 月） 房地产（物业服务） 市场行情：本月光大地产 AH 核心物业指数-14% 指数：2022 年 3 月，光大地产 AH 核心物业指数单月涨跌幅为-13.9%，跑输沪深 300 指数 6.1pct.，跑输恒生指数 10.8pct.，跑输恒生港股通指数 8.6pct.；2022 年 1-3 月，光大地产 AH 核心物业指数累计涨跌幅为-12.57%，跑赢沪深 300 指数 2.0pct.，跑输恒生指数 6.6pct.，跑输恒生港股通指数 4.2pct.。 个股：本月涨幅：样本股平均涨跌幅为-9.6%；涨跌幅前列为：特发服务（+70.6%）、招商积余（+12.5%）、中海物业（+10.3%）、南都物业（+8.6%）、保利物业（+2.6%）。2022 年 1-3 月，样本股平均涨跌幅为-15.2%；涨跌幅前列为：特发服务（+35.2%）、越秀服务（+17.0%）、中海物业（+12.7%）、绿城服务（+9.4%）、华润万象生活（+6.6%）。 港股通：本月持股比例变化：融创服务（+2.84pct.）、世茂服务（+1.51pct.）、保利物业（+0.42pct.）、宝龙商业（+0.39pct.）、卓越商企服务（+0.21pct.）。2022 年 1-3 月，港股通持股比例变化：世茂服务（+5.88pct.）、融创服务（+4.87pct.）、金科服务（+4.46pct.）、保利物业（+2.00pct.）、旭辉永升服务（+0.95pct.）。 行业动态跟踪：国务院金融委会议要求防范化解房地产市场风险；北京住建委等五部门出台老旧小区改造意见坚持“物业管理在前” 中央：3 月 16 日国务院金融稳定发展委员会召开会议，提出要切实振作一季度经济，货币政策主动应对，新增贷款保持适度增长。关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。政府工作报告支持社区养老、托幼服务发展。 地方：北京市住建委等五部门出台《关于进一步加强老旧小区改造工程建设组织管理的意见》，提出 38 条措施加强老旧小区改造组织管理，规定“坚持物业管理在前”，物业服务企业应当全过程参与老旧小区改造工作。 企业动态跟踪：万物云 IPO 获批，26 只样本股刊发 2021 年度业绩 资本市场动态：上市进展：3 月 30 日，万物云境外上市申请获证监会受理，正式向港交所递交招股书。3 月 31 日，力高健康生活正式在港交所挂牌上市。业绩情况：截至 2021 年 3 月 31 日，26 家样本股刊发 2021 年度业绩公告，行业整体维持较高增长，多家公司业绩盈喜；碧桂园服务实现营收 288 亿元，同比+84.9%；保利物业实现营收 108 亿元，同比+34.2%；中海物业营收 94亿港币，同比+44.3%。 投资建议：物业行业定位“社区治理基层支柱”，建议关注四大主线 物业行业定位“社区治理基层支柱”，各级政府政策支持力度均较强，“优质优价”利于拓展行业整体发展空间，从行业发展趋势和公司资源禀赋出发，建议关注四条主线：1）规模第一梯队，有望输出管理和资源的平台类公司，建议关注碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务、融创服务、金科服务；2）规模第二梯队的成长型标的，推荐新城悦服务，建议关注世茂服务、建业新生活、旭辉永升服务；3）收费水平高利润弹性大的专业商办管理标的，推荐远洋服务，建议关注新大正、宝龙商业、卓越商企；4）资源禀赋突出的央企物管标的，推荐中海物业、保利物业，建议关注招商积余、华润万象生活。 风险分析：人工成本风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 二月光大 AH 核心物业指数-3.2%，流动性舒缓利于板块估值修复——光大地产 A+H 物业板块月度跟踪（2022-03-03） 2022 年“开门红”，一月光大 AH 核心物业指数上涨近 5%——光大地产 A+H 物业板块月度跟踪（2022-02-05） 2022：青山依旧在，惯看秋月春风——房地产（物业服务）2022 年投资策略报告（2021-11-06） 竣工向好、优质优价，物管迎来“价量齐升”——对 9 月 28 日物业管理板块大涨的点评（2021-09-28） 顺应居民消费升级，物业服务空间广阔——对 3 月 16 日光大地产 A+H 物业服务板块涨幅较大的点评（2021-03-16） 2021：社会治理基层支柱，百舸争流使命担当——房地产（物业服务）2021 年投资策略报告（2021-01-05） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、2022 年 3 月光大地产 AH 核心物业指数 1.1、光大地产核心物业指数成分 我们根据公司基本面和市场表现，筛选出 30 家 AH 物业上市公司，组成光大地产 AH 核心物业指数。 对比 2021 年，本期光大地产 AH 核心物业指数成分股剔除彩生活（1778.HK）、奥园健康（3662.HK），调入南都物业（603506.SH）、中骏商管（0606.HK）。 调整后成分股如下： 表 1：光大地产 AH 核心物业指数成分（30 家） 代码 简称 总市值 股价 PE(LYR) PE(TTM) 本月 涨跌幅 年初至今 涨跌幅 6098.HK 碧桂园服务 938.3 33.6 22.9 22.9 -28.1% -28.1% 1209.HK 华润万象生活 734.1 38.8 41.9 41.9 -3.6% 6.6% 6049.HK 保利物业 260.4 56.7 30.3 30.3 2.6% -7.5% 2669.HK 中海物业 254.3 9.3 31.1 31.1 10.3% 12.7% 2869.HK 绿城服务 212.3 7.9 24.7 24.7 0.6% 9.4% 6666.HK 恒大物业 206.4 2.3 7.9 6.0 -2.1% -12.9% 001914.SZ 招商积余 187.2 17.7 36.5 36.5 12.5% -12.9% 1995.HK 旭辉永升服务 154.2 10.6 24.6 24.6 -25.6% -12.3% 9666.HK 金科服务 153.3 28.3 14.3 14.3 -18.4% -16.6% 3319.HK 雅生活服务 129.2 11.0 7.5 6.1 -21.8% -17.6% 151