中国房地产行业展望，2022年2月

中国房地产行业展望，2022 年 2 月 1 中诚信国际行业展望 2022 年 2 月 联络人 作者 企业评级部 蒋 螣 0755-82969261 tjiang@ccxi.com.cn 余 璐 010-66428877 lyu@ccxi.com.cn 王钰莹 010-66428877 yywang@ccxi.com.cn 其他联络人 王雅方 010-66428877 yfwang@ccxi.com.cn 龚天璇 010-66428877 txgong@ccxi.com.cn 中诚信国际 房地产行业 行业展望 www.ccxi.com.cn 目录 摘要 1 分析思路 2 行业基本面 2 样本企业表现 14 结论 17 附表 18 结论 14 中国房地产行业展望，2022 年 2 月 随着贷款集中度管理等政策效果的显现及房地产企业信用风险的逐渐暴露，2021 年房地产企业融资渠道全面收缩，同时伴随着流动性紧张情况的出现及调控政策的持续影响，商品房销售增速自下半年以来亦逐渐放缓并呈下降趋势。在融资渠道收缩及销售回款下滑的双重影响下，房地产行业信用风险进一步释放。为保障房地产行业健康发展及良性循环，自 2021 年第四季度以来包括加快信贷投放力度及释放流动性等在内的政策调整已陆续出台，但中诚信国际认为目前相关政策仍处于传导阶段，中国房地产行业信用基本面的恢复仍需要时间。 中国房地产行业的展望为负面，中诚信国际认为，未来 12~18 个月该行业总体信用质量将恶化、行业信用分布存在负面调整的可能性。  2021 年下半年以来，商品房销售增速明显下滑，同时叠加按揭贷款发放增速放缓以及预售资金监管趋严，房地产企业销售回款持续承压。随着政策微调，按揭贷款已有回暖迹象，但商品房销售数据仍不乐观。考虑到购房意愿的恢复时间以及房地产税试点工作的不确定性，预计房地产企业内在现金流来源的改善短期内仍面临较大压力。  随着政策收紧及房地产企业信用风险的释放，2021 年以来房企外部流动性压力快速上升。四季度随着融资政策边际放宽，地产行业“宽信用”预期升温，但目前政策仍处于传导阶段，房地产企业融资渠道的恢复仍需要时间。  2021 年，房企拿地热情及开发投资均表现出前高后低的态势，经营端支出明显放缓。在销售回款承压及再融资困难持续的背景下，行业整体仍面临投资信心及投资能力不足问题，房地产开发投资及拿地支出回落趋势或将延续。  2021 年以来房企流动性持续承压，行业信用风险呈现较为集中的爆发状态，风险房企以高杠杆经营、资产布局不佳及信用债到期较为集中的房地产企业为主。当前政策端虽有所松动，但高债务压力使得房地产行业流动性依然承压，中诚信国际认为中国房地产行业信用风险仍将逐步释放。  2021 年下半年房企销售业绩普遍回落，部分流动性紧张房企加快资产处置，加之融资渠道受阻，房地产企业整体处于缩表状态。房企盈利能力亦自 2018 年以来出现较明显下滑，且仍面临持续收窄压力；2021 年以来房企流动性持续承压，部分房企流动性风险加速暴露。考虑到政策传导需要一定时间，未来一段时间，房地产行业仍将处于销售业绩下行及流动性吃紧的行业“阵痛期”，行业信用基本面短期内将持续呈现弱化趋势。 中国房地产行业展望，2022 年 2 月 2 中诚信国际行业展望 一、 分析思路 自 2016 年中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的、不是用来炒的”,中央对“房住不炒”定位不断深化。为防范房地产领域风险，近几年房地产市场持续处于较为严格的监管环境中，相关政策对房地产市场的需求端、供给端以及融资端产生一系列的影响，进而对房地产企业内外现金流获取及资金平衡能力提出更高挑战。 本报告主要从流动性角度分析房地产行业1的信用基本面，具体主要通过全国商品房成交、按揭贷款等与销售回款相关指标信息分析行业内在现金流来源情况；通过以银行开发贷为主的银行借款、以信托为主的非银机构借款、境内外信用债及股权市场融资等融资渠道分析行业外在现金流状况。通过土地购置支出、工程建设支出等主要房地产开发支出项目分析行业内在现金流消耗情况；同时对房地产行业信用风险表现进行分析，结合样本房企的规模、盈利能力及经营效率、杠杆水平等指标表现总结当前房地产行业的基本信用状况并尝试判断行业未来 12~18 个月的信用趋势。 二、 行业基本面 2021 年下半年以来，商品房销售增速明显下滑，同时叠加按揭贷款发放增速放缓以及预售资金监管趋严，房地产企业销售回款持续承压。随着政策微调，按揭贷款已有回暖迹象，但商品房销售数据仍不乐观。考虑到购房意愿的恢复时间以及房地产税试点工作的不确定性，预计房地产企业内在现金流来源的改善短期内仍面临较大压力。 签约销售回款是房地产开发企业最重要的内部现金流来源。由于大部分承购人采用按揭付款方式购买商品房，按揭贷款发放情况不仅直接影响房地产开发企业的销售回款情况，还可能间接影响购房需求。因此，分析房地产行业的内在现金流来源，既要关注商品房销售市场行情，还应当分析个人按揭贷款走势。 从商品房销售情况来看，国家统计局数据显示，2021 年商品房销售额达到 18.19 万亿元，较2020 年增长 4.8%，但商品房销售增长主要得益于上半年良好的销售行情，下半年以来房地产销售降温明显。具体来看，2021 年上半年房地产市场保持较高热度。百城住宅价格指数同比稳步增长、环比持续上升，同时商品房销售面积同比大幅提升 27.7%，剔除基数效应影响与2019 年同期比，增速也达到 16.96%。量价同升带动上半年商品房销售额达到 9.29 万亿元，创同期历史新高。但随着房地产调控政策的持续影响，叠加部分房企信用风险事件发酵，居民购房意愿有所下降，下半年以来商品房销售市场快速降温，一方面百城住宅价格指数同比及环比增速均呈现逐步回落趋势，另一方面商品房单月销售面积同比持续回落，其中 8 月以来商品房销售面积亦低于 2019 年同期。在上述两方面因素作用下，下半年以来商品房单月销售额同比持续回落，且降幅快速扩大，其中 9 月以来商品房单月销售额已经低于 2019 年同期水平。综合来看，下半年商品房销售额合计值已经低于 2020 年及 2019 年下半年水平。随着下半年商品房销售市场的疲软，商品房去化速度有所放缓。截至 2021 年 12 月末，商品房待 1 本报告将重点分析商品房开发行业。 pOzRqOqNvMqNpNqOpOq