房地产行业第9周周报（2月26日~3月4日）：郑州出台供需端新政；政府工作报告“稳增长” 目标下地产仍需发挥较大作用

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2022 年 3 月 7 日 [Table_Industr yRank] 强大于市 相关研究报告 《2021 年集中土拍元年深度解读与展望： 全年集中土拍呈现“热—冷—稳”趋势，央国企或将维持土拍主导地位》20220303 《新房二手房成交环比持续回升 ，近期地产政策逐步出现实质性放松（房地产行业 2022 年第 8 周周报）》20220228 《菏泽下调首付比例，新房二手房成交环比提升（房地产行业 2022 年第 7 周周报）》20220221 《新房二手房降幅有所收窄，预售资金监管政策调整释放利好（房地产行业 2022 年第 6 周周报）》202202152 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industr y] 房地产行业 [Table_Analyser] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 [Table_Title] 房地产行业第 9 周周报（2月 26 日-3 月 4 日） 郑州出台供需端新政；政府工作报告“稳增长”目标下地产仍需发挥较大作用 核心观点 本周新房成交量相比于上周有所下降、二手房成交量有所上升。本周 47 个城市新房成交套数为 3.6 万套，环比下降 14.4%，同比下降 41.5%；18 个大中城市新房成交套数为 2.1 万套，环比下降 13.1%，同比下降 43.2%；一、二、三线城市新房成交套数环比分别变化-17.6%、-12.5%、-5.6%，同比增速分别为-41.0%、-41.8%、-52.9%。16 个城市二手房成交套数为 1.2万套，环比上升 8.3%，同比下降 31.8%；12 大中城市二手房成交套数为 1.1 万套，环比上升 9.3%，同比下降 30.6%；一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为+11.5%、+6.5%、+17.1%，同比增速分别为-36.1%、-26.4%、-32.1%。 新房库存量与去化周期 相比于上周有所下降。15 个城市新房库存套数为 100.6 万套，环比下降 1.3%，去化周期为 13.9 个月，环比减少 0.1 个月；8 个大中城市新房库存套数 54.1 万套，环比下降 2.3%，同比下降 2.9%，去化周期为 9.7 个月，环比减少 0.1 个月；一线城市新房库存量 24.7 万套，环比下降 4.3%，去化周期 8.2 个月，环比减少 0.3 个月，二线城市新房库存量 20.4 万套，环比下降 0.7%，去化周期为 10.2 个月，环比上升 0.1 个月，三线城市新房库存套数为 9.0 万套，环比无明显变化，去化周期 15.5 个月，环比减少 0.1 个月。 整体土地市场较上周相比量价齐跌，土地溢价率有所下降。百城成交全类型土地数量为281 宗，环比下降 4.1%，同比下降 47.0%；成交土地规划建筑面积为 1764 万平方米，环比下降 11.8%，同比下降 43.4%；成交土地总价为 101 亿元，环比下降 83.6%，同比下降 83.1%；成交土地楼面均价为 574 元/平方米，环比下降 81.4%，同比下降 70.1%；百城成交土地溢价率为 1.27%，环比下降 66.3%，同比下降 91.9%。 投资建议 从政府工作报告中我们可以看到“稳增长”目标较为明确，房地产的托底支撑作用仍然重要，但目前房企资金压力尚未缓释，销售尚无改善迹象（本周公布的 2 月百强房企销售金额同比-47.9%），房企拿地与新开工的意愿持续低迷，若延续当前情况，全年房地产投资增速压力较大，行业供需两端的政策仍将进一步调整。近期地产供需政策已在地方层面加速扩散，调整深度和广度都有所加强。本周郑州出台新政，需求端支持大学生、外来务工人员、随迁老人、改善性四大类合理住房需求，强化信贷支持，提及推行货币化安臵；供给端加强并购贷开发贷支持，缩短审批时间加快开工销售节奏，根据片区去化周期动态调整新房供应规模。青岛即墨区也调整了限售政策，二手房从拿证满五年可交易松绑为两年。我们认为，作为二线城市的郑州、青岛即墨区的新政出台起到了投石问路的作用，政策放松空间正在打开，未来若有更多高能级城市跟进，对市场情绪的提振有积极作用。 从板块投资角度来看，政策改善预期仍在加强，3、4 月份强烈建议继续关注地产板块机会。我们建议关注三条主线：1）信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高的龙头房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、万科 A、龙湖集团、华润臵地。2）在降息等宏观与行业政策改善影响下，边际收益较大的弹性房企：旭辉控股集团、新城控股、金科股份。3）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升生活、新城悦服务。 风险提示 房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。 2022 年 3 月 7 日 房地产行业第 9 周周报（2 月 26 日-3 月 4 日） 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ...................................... 6 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 ................................................................................................. 6 1.2 重点城市新房库存情况跟踪 ................................................................................................. 7 1.3 重点城市二手房成交情况跟踪 .............................................................................................. 9 2 百城土地市场跟踪 ............................................................................ 11 2.1 百城成交土地（全类型）市场情况跟踪 ............................................................................. 11 2.2 百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪 ............................................................................. 13 3 本周行业政策梳理 .....................................................