公募REITs系列研究报告：2021年度总回顾之，美高收益工业REITs解析及国内借鉴

重要提示：请务必阅读尾页分析师承诺和免责条款 1 摘要： 美国工业 REITs 可以归类到我国基础设施 REITs 的范畴之内，数据显示美国工业 REITs 近十年来的综合收益率为 21.95%，位居各类型 REITs 之首。本报告将通过多角度进行分析，试图揭开美国工业 REITs 高收益之谜，并与我国产权类基础设施 REITs 进行对比分析，为我国产权类 REITs 投资提供借鉴，最后给出相应的投资建议。 上海证券基金评价研究中心 分析师：孙桂平 执业证书编号：S0870519040001 邮箱：sunguiping@shzq.com 电话：021-53686102 报告日期：2022 年 2 月 8 日 相关报告： 《国内基础设施 REITs 投资价值分析》 《国内基础设施REITs产品解析》 《海外REITs模式、估值及案例解析》 《海外基础设施REITs发展、比较及案例解析》 《海外零售地产 REITs 发展历程及现状分析》 《海外 REITs 发展历程及经验借鉴》 2021 年度总回顾之：美高收益工业 REITs 解析及国内借鉴 ——公募 REITs 系列研究报告 证券投资基金研究报告/基金专题 专题研究 重要提示：请务必阅读尾页分析师承诺和免责条款 2 引言 美国作为世界上最大的 REITs 市场，截至 2021 年 12 月 31 日，总规模超过 1.7 万亿美元，数量接近 200 只，其中权益型 REITs 规模占比为 95.69%，数量占比为 82.38%，每只权益型 REITs 平均规模为 104 亿美元。 美国 REITs 资产类型丰富多样，有三种类型 REITs 可以说包含在我国试点的基础设施 REITs 的大范畴内，分别基础设施 REITs、数据中心REITs 和工业 REITs。基础设施 REITs 规模占比最大，比例为 16.25%，工业 REITs 和数据中心 REITs 占比分别为 13.20%和 8.28%，三者合计占比为 37.73%，超过了全部 REITs 规模的 1/3。 从短期收益上看，2020 年受新冠疫情的影响，商业、办公、酒店等传统 REITs 类型出现了较大的负收益，2021 年所有 REITs 都取得了正收益。对比最近两年，可以发现美国工业 REITs、基础设施 REITs 和数据中心 REITs 等少数 REITs 连续两年保持正收益，显示出基础设施 REITs收益的稳定性。 从长期收益来看，工业 REITs 近十年来的收益率为 21.95%，雄居各类型 REITs 之首，其数量为 14 只；其次基础设施 REITs，为 18.66%，数量为 4 只，自助式仓储 REITs 的收益率超过了 18%，住宅 REITs 和林地REITs的收益率也超过10%。收益率较低的REITs类型集中在住宿/酒店、办公、零售、医疗和多元化经营等偏传统类型的 REITs 上面。 受 2021 年涨幅较大的影响，美国工业 REITs 最近一年股息率为1.73%，低于 2.59%的 REITs 平均水平，股息率最高的为医疗、多元化经营和零售等；最低的为住宿/酒店，受到新冠疫情的持续影响，仅有 0.05%。 综上，工业 REITs 作为过去十年表现最好的 REITs 产品类型，并且和我国目前上市的产权类 REITs 拥有的底层资产类型非常类似，因此非常有必要对美国工业 REITs 进行详细解析，并结合我国产权类 REITs 进行对比分析。 表 1 美国不同类型 REITs 表现 类型 物业类型 数量 市值（亿美元） 市值占比 近十年年化收益率 2020 年收益率 2021 年收益率 最近一年股息率 权益型REITs 工业 14 2183 13.20% 21.95% 12.17% 62.03% 1.73% 办公 20 1096 6.62% 7.31% -18.44% 22.00% 3.35% 零售 33 2058 12.44% 7.07% -25.18% 51.91% 3.82% 住宅 22 2671 16.15% 13.44% -10.69% 58.29% 2.19% 多元化经营 13 400 2.42% 6.00% -21.76% 29.25% 3.97% 住宿/酒店 15 412 2.49% 5.69% -23.60% 18.22% 0.05% 医疗 16 1276 7.71% 7.34% -9.86% 16.32% 4.05% 自助式仓储 5 1268 7.67% 18.56% 12.91% 79.43% 2.28% 林地 4 411 2.48% 10.47% 10.33% 28.82% 1.94% nMnQnNxPsMtRmOqQtPqOmR7N8QaQpNqQoMoMeRoOpNlOpOqM6MnMqOvPsQnMuOqMmN 专题研究 重要提示：请务必阅读尾页分析师承诺和免责条款 3 基础设施 4 2688 16.25% 18.66% 7.25% 34.41% 2.03% 数据中心 3 1370 8.28% - 21.00% 25.475 1.90% 其他 10 708 4.28% - -8.24% 41.69% 4.49% 合计 159 16540 100.00% 11.65% -5.12% 41.30% 2.59% 抵押型REITS 住房融资 21 434 58.36% - -22.59% 11.51% 10.19% 商业融资 13 310 41.64% - -10.73% 24.48% 7.00% 合计 34 744 100.00% 7.52% -18.77% 15.64% 8.91% 数据来源：Nareit 上海证券基金评价研究中心；截至时间：2021/12/31；股息率按照截至时间收盘价格计算 （一）美国工业 REITs （1）市场概况 图 1 美国工业 REITs 历年规模（亿美元）和数量的变化 数据来源：Nareit 上海证券基金评价研究中心 2010 年前工业 REITs 数量维持在 8 只，规模在 100 亿美元左右变动。此后，新增产品逐渐增多，同时产品规模不断扩大，近年来更是受益于电商业务、供应链的发展，以及制造业回流美国的影响，规模快速增加，2021 年最新规模已超过 2000 亿美元。虽然目前美国工业 REITs规模很大，但持有的资产规模也仅占美国全部工业资产规模的 5%-10%，而我国目前产权类 REITs 仅处于市场起步阶段，未来具有相当广阔的发展空间。 图 2 美国工业 REITs 历年资产变动情况 024681012141605001,0001,5002,0002,500规模数量(右轴) 专题研究 重要提示：请务必阅读尾页分析师承诺和免责条款 4 注：1）数据来源于 Nareit、上海证券基金评价研究中心；2）2021 年截至日期为 9/30 可以说，工业 RETIs 规模增加一方面来源于每份额基金净值的增加，另一方面