房地产行业第8周周报：新房二手房成交环比持续正增长，青岛集中供地批次增加以平滑市场波动

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2022 年 2 月 28 日 [Table_Industr yRank] 强于大市 相关研究报告 《菏泽下调首付比例，新房二手房成交环比提升（房地产行业 2022 年第 7 周周报）》20220221 《新房二手房降幅有所收窄，预售资金监管政策调整释放利好（房地产行业 2022 年第 6 周周报）》20220221 《春节返乡楼市调研系列三：江西丰城：21 年下半年成交下行趋势显著，年底信贷政策显著放松、银行放款周期缩短》20220213 《春节返乡楼市调研系列二: 浙江湖州:21 年新房成交高开低走，22 年信贷宽松维稳成交》20220212 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industr y] 房地产行业 [Table_Analyser] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 [Table_Title] 房地产行业第 8 周周报（2月 19 日-2 月 25 日） 新房二手房成交环比持续正增长 ，青岛集中供地批次增加以平滑市场波动 核心观点 本周新房、二手房成交量环比持续正增长，同比均下降。本周 47 个城市新房成交套数为3.9 万套，环比上升 2.4%，同比下降 37.6%；18 个大中城市新房成交套数为 2.4 万套，环比上升 13.6%，同比下降 23.2%；一、二、三线城市新房成交套数环比增速分别为-10.8%、+32.3%、+1.1 %，同比增速分别为-20.5%、-18.2%、-48.4%。16 个城市二手房成交套数为 1.1 万套，环比下降 14.0%，同比下降 37.2%；12 大中城市二手房成交套数为 1.0 万套，环比上升 14.0%，同比下降 37.2%；一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为+22.7%、+11.9%、+10.5%，同比增速分别为-45.3%、-28.3%、-40.3%。 新房库存量相比于上周有所下降，去化周期较上周有所上升。15 个城市新房库存套数为101.9 万套，环比下降 0.2%，去化周期为 14.0 个月，环比上升 0.2 个月；8 个大中城市新房库存套数 55.3 万套，与上月同期相比无明显变化，同比下降 2.9%，去化周期为 9.8 个月，环比上升 0.2 个月；一线城市新房库存量 25.8 万套，环比无明显变化，去化周期 8.4 个月，环比上升 0.2 个月，二线城市新房库存量 20.6 万套，环比无明显变化，去化周期为 10.2 个月，环比上升 0.2 个月，三线城市新房库存套数为 9.0 万套，环比无明显变化，去化周期16.0 个月，环比无明显变化。 整体土地市场量价齐升，土地溢价率有所下降。百城成交全类型土地数量为 226 宗，环比上升 15.3%，同比上升 17.7%；成交土地规划建面为 1499 万平，环比上升 49.7%，同比上升20.2%；成交土地总价为 591 亿元，环比上升 278.8%，同比上升 58.5%；成交土地楼面均价为 3941 元/平，环比上升 153.0%，同比上升 31.9%；百城成交土地溢价率为 3.87%，环比下降 31.5%，同比下降 67.1%。 投资建议 近期各线城市有不同程度的地产调控放松，包括一线城市广州下调房贷利率 20BP，降低公积金贷款或商业贷款首付比例的三四线城市已经增加至 11 个，包括菏泽、重庆、赣州、佛山、驻马店、蚌埠、南通、北海、自贡、南宁和福州等，不过我们认为目前政策主要聚焦在三四线城市，对市场情绪的提振效果有限，后续仍需要关注高能级城市的跟进。供给端来看，北京首轮集中土拍表现有所回温，虽然仍有半数地块底价成交，但是也出现了触及限价的地块，且品牌房企的回归、积极参拍也说明企业的投资积极性正在修复。北京本轮土拍的表现对于今年土地市场的信心的提振有一定作用。由于行业现在仍整体处于低谷期，我们认为集中供地预计还会出现“分化”的情况：一线城市土地市场或将率先回温，规模房企中的国企央企已开始积极拿地，而其他城市与房企仍还需要一段时间修复。同时，我们看到青岛宣布 2022 年集中土拍调整为四个批次，我们认为未来或有更多城市参考增加土地供应次数以平滑市场剧烈波动。我们认为由于地产未见明显回暖，供需两端政策仍然有望进一步实质性松动，包括加快保障房建设、放松预售金管理、优化三条红线等，政策调整的时间点最早会在 3 月两会明确大方向或 1-2 月统计局数据公布后。 现阶段政策端利好正接踵而至，我们认为仍需等待更高能级城市的跟进才有实质的信号意义，我们维持“一季度是较好的配臵窗口期”的观点。我们建议关注三条主线：1）信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高的龙头房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A、龙湖集团、华润臵地。2）在降息等宏观与行业政策改善影响下，边际收益较大的弹性房企：旭辉控股集团、新城控股、金科股份。3）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升生活、新城悦服务。 风险提示 房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。 2022 年 2 月 28 日 房地产行业第 8 周周报（2 月 19 日-2 月 25 日） 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ...................................... 6 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 ................................................................................................. 6 1.2 重点城市新房库存情况跟踪 ................................................................................................. 7 1.3 重点城市二手房成交情况跟踪 .............................................................................................. 9 2 百城土地市场跟踪 ............................................................................ 11 2.1 百城成交土地（全类型）市场情况跟踪 ............................................................................. 11 2.2 百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪 .................