房地产行业周报：新房库存环比下降，北京首轮供地“温度缓降”

敬请参阅末页重要声明及评级说明证券研究报告 新房库存环比下降，北京首轮供地“温度缓降” [Table_IndRank] 行业评级：增持 报告日期： 2022-02-21 [Table_Chart] 行业指数与沪深 300 走势比较 [Table_Author] 分析师：王洪岩 执业证书号：S0010521010001 邮箱：wanghy@hazq.com [Table_Report] 相关报告 1.【华安地产】保障性住房增量提速，新政或将催化新格局 2022-02-13 2.【华安地产】百强销售榜单点评：集中供地叠加疫情影响，高基数下供需走弱 2022-02-07 3.【华安地产】行业周报：新房成交环比正增，土地市场趋冷 2022-02-07 主要观点： [Table_Summary] ⚫市场表现： 上证指数本周+0.8%，收报于 3490.76 点；创业板指本周+2.9%，收报2826.81 点；沪深 300 本周+1.1%，收报于 4651.24 点。房地产板块-0.7%，在 31 个行业内位列第 25 位。 ⚫新房成交：成交面积同比+145.3%，环比+69.3% 本周（2.11-2.17），我们重点跟踪的 32 城一手房成交面积合计约 225万方，同比+145.3%，环比+69.3%。其中，一线（4 城）一手房合计成交面积 81 万方，同比+300.7%、环比+91.5%；二线（14 城）一手房合计成交面积 99 万方，同比+133.0%、环比+45.4%；三线（14 城）一手房合计成交面 45 万方，同比+54.7%、环比+99.8%。 ⚫二手房成交：成交面积同比+54.1%，环比+44.5% 本周（2.11-2.17）我们重点跟踪的 17 城二手房成交面积合计约 69 万方，同比+54.1%，环比+44.5%。其中，一线（2 城）二手房合计成交面积 25 万方，同比+81.5%、环比+40.4%；二线（8 城）二手房合计成交面积 27 万方，同比+17.4%、环比+24.0%；三线（7 城）二手房合计成交面积 18 万方，同比+108.0%、环比+104.0%。 ⚫新房库存：库存面积环比-2.5%，去化周期 10.9 月 截至 2022.2.17，本周，我们重点跟踪的 16 城新房库存面积合计约 8943万方，环比-2.5%，整体去化周期（按面积）约 10.9 月。其中，一线（4城）新房库存合计 2967 万方，环比-4.60%，去化周期 8.5 月；二线（6城）新房库存 3240 万方，环比-1.90%，去化周期 9.4 月；三线（6 城市）新房库存 2736 万方，环比-0.92%，去化周期 22.0 月。 ⚫土地市场：百城土地成交面积 618 万方，成交土地总价 46 亿元，土地溢价率 2.10% 上周（2.7-2.13），百城土地供应数量为 152 宗，对应土地供应建面约1439 万方；百城土地成交数量为 109 宗，对应土地成交建面约 618 万方，成交土地总价约 46 亿元，百城土地溢价率为 2.10%。其中，一线、二线、三线城市土地成交建面分别为 24 万方、188 万方和 406 万方，同比分别为-68%、-72%和-66%，对应土地溢价率分别为+8.06%、+0.38%和+2.60%。 -31%-22%-12%-3%7%16%2/215/218/2111/21房地产沪深300 [Table_IndNameRptType] 房地产 行业研究/行业周报 股票报告网[Table_CompanyRptType] 行业研究 敬请参阅末页重要声明及评级说明2/18证券研究报告 ⚫投资建议： 本周北京第一轮集中供地热度回升，国企央企表现突出。18 宗地块中17 宗成功出让，1 宗土地因无人报价而流拍；17 宗地总建面 160.9 万方，总成交金额 480.2 亿元。本次集中供地特点在于：i）延续对高标准方案的要求，“竞现房销售”成交一宗：本次挂牌的 18 宗含宅用地中，有 9 宗地块采用了竞现房销售面积竞拍方式，占比达到 50%，但最终只有朝阳区崔各庄 1 宗地块以 4.1 万平米的“现房销售”条件成交。ii）整体溢价率较去年同期有所降低，流拍率较去年第三轮有所降低：此次土拍的整体溢价率为 4.46%，低于 2021 年首轮集中土拍的溢价率水平（6.41%），原因或在于 i）中提到的“竞现房销售”规则，在市场明显转冷情况下，房企为确保盈利空间和现金流稳定，出价较为谨慎。同时，流拍率从 2021 年第三轮供地的 17%回落至 6%，或因本次土拍定价给房企留出一定利润空间，年初所获地块有一定机会形成年内销售储备货值。iii）国企央企表现积极。 继“三条红线”后，“房地产贷款集中度管理”、“土地供应两集中”、“房地产税改革试点”等政策的出台，将供需两端双向约束。调控风向未变，“以稳为主”仍为主基调，大放大收的空间较窄。当前板块估值及仓位已处历史低位。往后看，低基数效应消退，2022 年初基本面下行承压，行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调加重。建议关注：（1）稳健发展型：保利发展、万科 A、金地集团；（2）成长受益型：金科股份、中南建设、新城控股；（3）物管优质标的：华润万象生活、碧桂园服务、金科服务、宝龙商业等。 ⚫风险提示： 房地产调控政策趋严，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。 股票报告网[Table_CompanyRptType] 行业研究 敬请参阅末页重要声明及评级说明3/18证券研究报告 正文目录 1 新房成交：成交面积同比+145.3%，环比+69.3% ............................................................................................... 5 2 新房库存：库存面积环比-2.52%，去化周期 10.9 月 ........................................................................................... 7 3 二手房市场：成交面积同比+54.1%，环比+44.5% ............................................................................................. 10 4 土地市场：百城土地成交面积 618 万方，成交土地总价 46 亿元，土地溢价率 2.10% ...................................... 12 5 行业新闻： .......................................................................................................................................................... 14 6 公司要闻： .............