房地产行业最新观点及1-10月数据深度解读：投资意愿继续下行，资金来源边际改善

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 行业深度报告 总量研究 | 不动产与综合服务 推荐（维持） 投资意愿继续下行，资金来源边际改善 2021 年11 月16 日 —房地产行业最新观点及1-10月数据深度解读 上证指数 3533 行业规模 占比% 股票家数（只） 145 3.2 总市值（亿元） 18011 2.1 流通市值（亿元） 16592 2.3 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 -5.4 -14.6 -20.1 相对表现 -4.4 -10.1 -20.6 资料来源：贝格数据、招商证券 相关报告 1、《维持政策边际改善判断，维持新开工后续改善判断—房地产行业最新观点及 1-9 月数据深度解读》2021-10-20 2、《新开工四季度或超预期,预计库存底部出现在 2022 年四季度左右、政策底或提前出现—房地产行业最新观 点 及 1-8 月 数 据 深 度 解 读 》2021-09-21 3、《疫情反复及极端天气等影响下，真实销售、新开工表现较弱，但竣工仍相对不错—房地产行业最新观点及 1-7 月数据深度解读》2021-08-17 ❑ 10 月单月销量较 19 年同期年化复合增长-5.0%，较 9 月负增长扩大 1.5 PCT，6 月以来的按揭额度偏紧、按揭利率上行以及需求短周期回调或是主因，预计四季度销售保持回落趋势，预计全年销售或保持 5%左右增长，在政策边际改善下，销售后续或有托底。行业从杠杆驱动的"指数牛市"变为管理红利驱动的"结构市场"，从总量需求增长驱动为主变为自由现金流驱动为主，在去杠杆背景下，预计未来一年行业库存下行，库存底或在 2022 年下半年，而政策边际底部或已出现，在宏观流动性短期波动加大背景下，或强化低估值房地产板块配置价值。 ❑ 10 月单月房地产投资较 19 年同期年化复合增长 3.3%，继续回落，预计四季度或继续平缓回落，全年或较 20 年有接近 5%的增长，预计结构上拿地费用回落仍将持续； 10 月新开工较 19 年同期年化复合增速为-5.2%，主因或是受疫情反复叠加房企资金链偏紧，往后看，年底新开工具备反弹的基础，全年或较 20 年大个位数负增长，其恢复弹性或高于销售； 10 月竣工较 19 年同期复合增速回落至 2.8%，或受到短期资金链趋紧影响，再次强调复工强劲带动年后施工面积持续高增，对后续竣工继续修复行成强力支撑，判断 22 年继续维持高位。 ❑ 10 月资金来源较 19 年同期年化复合增长 1.8%，结构上个人按揭贷款表现最好（+6.9%），国内贷款受信贷收紧等影响复合增速负增长收窄至-7.1%，虽有收敛但仍相对较低；目前行业经营层面资金链稳健性下降，但仍相对安全（销售下行的同时投资亦在下降）。部分区域出现 2019 年的新房价格和二手房价格走势趋于一致的特点，新房价格在与二手房无倒挂的城市出现部分松动。 ❑ 行业从杠杆驱动的"指数牛市"变为管理红利驱动的"结构牛市"，从总量需求增长驱动为主变为自由现金流驱动为主，判断未来一年行业竞争格局改善，拿地或持续较弱，开工或出现反弹，行业库存底部或出现在 2022 年四季度左右，而政策底部或提前出现对估值修复形成支撑。甄选房地产真龙头，不论是当下还是未来五年，内生能力也即管理红利将是主导房地产股票的核心要素，行业α将加速呈现。推荐"造血能力"强的高质量周转公司【万科 A】【保利地产】，港股关注【龙湖集团】【华润置地】【中国海外发展】等；边际改善的管理红利公司【金地集团】；精选上一轮周期后现金流结构改善的【中南建设】【金科股份】；资源型公司叠加现金流预期改善型标的【华侨城 A】等；物业关注【碧桂园服务】、【永升生活服务】、【华润万象生活】、【保利物业】等；商管关注【华润万象生活】【星盛商业】等。 ❑ 风险提示：销售复苏持续性低于预期，房地产税超预期，流动性收紧超预期，政策边际收紧超预期，三四线销售回调大幅超预期。 赵可 博士 zhaoke@cmschina.com.cn S1090513110001 路畅 luchang1@cmschina.com.cn S1090521010001 赵心茹 研究助理 zhaoxinru@cmschina.com.cn -30-20-100102030Nov/20Mar/21Jun/21Oct/21(%)房地产沪深300 行业研究 敬请阅读末页的重要说明 Page 2 框架申明：从销量看地产股（超额收益出现在行业衰退末段到复苏前段，隐含量在价先）；从投资和开竣工看地产产业链上下游需求，同时须结合上下游供给观察地产上游机会；从招商证券资金链水平指标，货币活化等指标关注房价。 事件：统计局公布 21 年 1-10 月全国房地产相关数据，1-10 月房地产销售面积 14.30 亿平，同比+7.3%，近 2 年复合同比为+3.6%；新开工面积 16.67 亿平，同比-7.7%，近 2年复合同比为-5.2%；开发投资额 12.49 万亿，同比+7.2%，近 2 年复合同比为+6.8% ；资金来源 16.66 万亿，同比+8.8%，近 2 年复合同比为+7.1%。 表 1： 10 月真实销售、开工、竣工负增长进一步扩大，真实投资正增长收窄 指标 公布时间 同比 近 2 年复合同比 （19 年 10 月为基数） 10 月较 9 月环比 （18、19 年两年平均环比） 销售面积 11.15:全国 11.19:一/二/三四线(预计) 同比（较 9 月变化） 累计：+7.3%（↓-4.0 PCT） 单月：-21.7%（↓-8.5 PCT） 季调：-21.5%（↓-5.0 PCT） 复合同比（较 9 月变化） 累计：+3.6%（↓-1.0 PCT） 单月：-5.0%（↓-1.5 PCT） 环比（18、19 年平均环比） -21.3%（-18.4%） 销售金额 11.15:全国 11.19:一/二/三四线(预计) 同比（较 9 月变化） 累计：+11.8%（↓-4.8 PCT） 单月：-22.6%（↓-6.8 PCT） 季调：-23.8%（↓-5.7 PCT） 复合同比（较 9 月变化） 累计：+8.8%（↓-1.2 PCT） 单月：-2.1%（↓-0.9 PCT） 环比（18、19 年平均环比） -21.3%（-19.9%） 新开 工 11.15:全国 11.19:一/二/三四线(预计) 同比（较 9 月变化） 累计：-7.7%（↓-3.3 PCT） 单月：-33.1%（↓-19.6 PCT） 季调：-19.3%（↓-1.0 PCT） 复合同比（较 9 月变化） 累计：-5.2%（↓-1.3 PCT） 单月：-7.7%（↓-3.3 PCT） 环比（18、19 年平均环比） -20.9%（-9.7%） 竣工 11.15:全国 11.19:一/二/三四线(预计) 同比（较 9 月变化） 累计：+16.3%（↓-7.1 PCT） 单月：-20.6%（↓-21.6 PCT） 季调：+4.8%（↓-7.6 PCT） 复合同比（较 9 月变化） 累计：+2.8%（↓-1.7 PCT） 单月：-8.3%（↑+0.5 PCT） 环