高标仓行业之全景篇：资金增配创造短期流动性红利，区域不均衡更需拿地真功夫

[Table_Yemei0] 行内偕作·行业深度 2021 年 09 月 29 日 [Table_Title1] 高标仓行业之全景篇—— 资金增配创造短期流动性红利，区域不均衡更需拿地真功夫 [Table_summary1] ■供需结构：2025 年底出租率预计有所下滑，长期有望保持景气。自 2019 年首份高标仓深度报告发布以来，我们对这一市场保持紧密的跟踪。尽管高标仓在替代传统仓的过程中将获得充足的发展空间，但在未来一段时间，整体空置率的攀升态势更加值得重视。供应端，2020 年底经营性高标仓存量 7198 万方，我们预计 2021—2025 年将迎来供给小高峰，年均投放量 1000 万方以上，此外下游租户也将加快自建项目的进度；需求端我们预计增速前高后低，CAGR 约 11%。短期新增供给快于需求，推动 2025 年出租率滑落至 82%。长期而言，仓储用地不会无节制增加，消化期度过之后供需格局有望重回景气状态。 ■区域分布：分化加剧背景下，选址将是仓储项目的重中之重。①长三角：短期存在较多新增项目，但由于经济、产业和交通环境优越，消化能力较好。上海、杭州、南京三大城市群呈现梯次结构；②大湾区：经济、产业基础扎实，交通布局改善有望催化高标仓发展，预计将是近期表现最稳健的市场，广深供应稀缺，莞佛惠潜力可期；③环渤海：北京主动疏解非首都功能驱动廊坊、天津等环京城市发展，济青市场处于均衡状态，东北难改低迷表现；④中西部：超前投资明显，是本轮供给小高峰冲击最大的区域，消化周期预计相对漫长。 ■市场竞争：拿地是最核心竞争力，资本运作与项目运营可锦上添花。近年来投资人对于高标仓的偏好程度持续提升，基金募资规模扩大、公募 REITs 推出、海外高标仓资产的强劲表现在短期内为行业引入丰富的流动性。各类开发主体有望借助流动性红利实现项目规模和企业利润扩张，坚持在优质区位拿地、全方位提升招商和运营能力的开发者将成为最大受益者。综合而言，我们更看好具备核心拿地能力的专业开发商、电商和物流企业。 ■业务建议：重点评估项目区位与开发商竞争力，守住估值和抵押率底线。①大区位上优先支持北上广深及其周边城市；部分二三线城市存在投资过热风险，建议一事一议；下游租户自建项目丰富的城市需审慎介入；②开发商竞争力建议考察其项目出租率、租户结构、过往开发项目的进度与成本控制、成功退出案例的数量；③近期高标仓价格快速上涨，趋势能否维持尚待观察，并购项目应控制合理杠杆率，对于 Cap Rate 的设置不低于写字楼、购物中心。 ■行业风险：云仓模式分流市场需求，供需结构失衡引致估值波动的风险，地方政府态度变化风险。 [Table_Author1] 王海量 总行研究院行业研究所 ：0755-83076585 : hailiang_wang@cmbchina.com 林彦凌 总行风险管理部 ：0755-89278368 : linyanling@cmbchina.com 曾文光 总行授信执行部 ：0755-88026587 : zengwg@cmbchina.com 付佳宝 总行新经济行业战略客户部 ：0755-88026524 : fujiabao@cmbchina.com 相关研究报告 《高标仓：当前的项目估值水平几何？》2019.07.30 《公募 REITs 试点启动，高标仓影响几何》2020.06.12 《行业研究 2021 年度展望合集——斩尽荆棘险，始现万物生》2021.01.21 敬请参阅尾页之免责声明 [Table_Yemei1] 行内偕作·行业深度 1/3 目录 1．高标仓概况：现代化仓储设施，国内起步期晚于欧美 ................................................. 1 1.1 高标准的仓储基础设施，使用过程中具有明显的降本增效作用........................................ 1 1.2 中国的高标仓起步晚，与欧美国家存在较大差距 ................................................... 2 2．市场供需：需求存在长期释放空间，供给小高峰打破短期均衡.......................................... 4 2.1 需求端：电商、物流等行业持续扩张，租赁需求保持平稳增长........................................ 4 2.2 供给端：核心区域紧俏，中西部过剩，自建项目投放节奏左右总体增量 ................................ 7 2.3 综合测算：平均出租率前高后低，预计 2025 年约 82% ............................................. 10 3．区域格局：分化持续加剧，选址是仓储项目成败关键 ................................................ 12 3.1 长三角：产业基础扎实，上海、杭州、南京三大城市群呈现梯次结构 ................................. 12 3.2 大湾区：广州、深圳双核牵引，交通一体化催化市场发展 .......................................... 15 3.3 环渤海：环京区热度高，济青市场均衡，东北低迷 ................................................ 17 3.4 中西部：超前投资现象严重，消化周期预计超过 3 年 ............................................... 19 4．市场竞争：拿地是最核心竞争力，资本运作与项目运营可锦上添花 ..................................... 21 4.1 拿地能力：专业开发商和电商系具有优势，金融系需借道中间商 ..................................... 22 4.2 资本运作：轻重结合助力开发商规模扩大，市场热度上升创造短期流动性红利 ......................... 25 4.3 项目运营：租金收入与成本决定回报率，龙头企业具有先发优势 ..................................... 28 5．业务建议和风险分析 ............................................................................ 30 5.1 业务建议 .................................................................................... 30 5.2 风险分析 ....................................................