房地产行业7月行业动态报告：7月销售市场降温，物管板块回调带来布局机会

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 [table_main] 公司深度报告模板 7 月销售市场降温，物管板块回调带来布局机会 ——7 月行业动态报告 房地产行业 推荐 (维持评级) 核心观点：  7 月市场销售降温。2021 年 7 月，30 城新房销售面积同比增速-5.19%，环比增速为-4.62%。销售连续两个月降温，市场销售表现逐步验证我们年初对销售的判断。分一二三线城市来看，同比方面，7 月单月一、二、三线成交面积增量分别为 4.84%/4.46%/-25.04%；环比方面，一、二、三线增速分别为-16.01%/-3.39%/3.38%，一线城市较 6 月幅度变化显著，成交面积大幅下降，二线城市成交面积处于相对稳定，相比之下，三线城市活跃度上升，但较去年同期成交面积大幅削减。  去化周期连续两个月上行。截至 2021 年 7 月，十大城市的存销比为8.53，较上月+0.39，去化周期环比+4.79%，同比-9.45%，随着市场销售降温，去化周期开始上行，但仍处于 2017 年以来的较低水平。分线来看，一、二线城市存销比分别为 7.87、8.93，分别较上月+0.05、+0.61，一线城市去化周期显著低于二线城市，在信贷政策收缩和各城不断升级限购政策等背景下，市场后续可能出现降温趋势，存销比反弹。  两城开启第二批集中供地，土拍热度分化依旧。6 月 10 日，厦门成为首个开启第二批土拍的城市，6 月 17 日，长春紧随其后。两城二批次集中供地热度分化明显，厦门热度依旧，长春再次遇冷。两城比较，长春第二批集中供地溢价率仅为 0.4%，厦门 23.62%。  政治局政策基调偏紧，未来目标依旧是市场平稳健康发展。730 中央政治局会议重申“房住不炒”定位和三稳目标，加快发展租赁住房并落实用地、税收等支持工作。7 月 23 日八部门联发《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》提出力争用 3 年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转，未来动态调控或成常态。  政策对物管支持的大方向未变，板块回调带来布局机会。恒生物业服务及管理（HSPSM.HI）指数本月跌幅为 24.68%，物业板块出现较大幅度的下跌，主要是受《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》的政策波及，我们认为《通知》中提到的整治内容，对运营规范、品牌认可度强的物管公司不构成实质影响，政策对行业支持的大方向未变，高增长仍是未来主旋律。目前，头部物管公司 21 年对应 PE 在 16-55倍区间，均值为 28 倍，当前估值处于合理区间，具备较高的投资价值。  投资建议：在行业供给侧改革的大环境下，对于优质住宅开发房企是风险也是机遇，行业估值处于历史最低水平，具备足够的安全边际；物业管理行业全面迎来黄金时代，万亿级市场空间助飞跃，行业进入基本面与政策面共振的阶段。目前行业正处于快速扩张阶段，科技赋能加速行业发展，高业绩指引和企业品牌力为估值提升创造想象空间。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科 A（000002）、保利地产（600048）、新城控股（601155）；优质物业管理公司：碧桂园服务（6098）、华润万象生活（1209）、金科服务（9666）、旭辉永升服务（1995）、招商积余（001914）、新大正（002968）。  风险提示：行业面临经济及行业下行压力的风险，销售超预期下行的风险，政策调控不确定性的风险。 分析师 王秋蘅 ：（8610）8092 7726 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130520050006 相对沪深 300 表现图 -25.00%-20.00%-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%沪深300房地产(中信) 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】行业动态报告_6 月销售降温符合预期，第二批土地集中供应拉开帷幕-6 月行业动态报告 【银河地产】行业动态报告_5 月销售热度环比微降，首批土拍城市热度分化-5 月行业动态报告 【银河地产】行业动态报告_市场销售热度微降，一季度杠杆率下降-4 月行业动态报告 【银河地产】行业动态报告_销售热度维持高位，管理红利时代关注公司内功-3 月行业动态报告 【银河地产】行业动态报告_行业投资性价比凸显，看好板块估值修复行情-2 月行业动态报告 行业动态报告●房地产 2021 年 8 月 4 日 行业动态报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 目 录 一、房地产市场迈入新阶段 .................................................................................................................................. 1 （一）房地产行业是我国经济的压舱石 ............................................................................................................................ 1 1、房地产业的健康发展对我国经济增长具有重要推动力 .................................................................................. 1 2、房地产经历了快速发展的黄金十五年，未来也将保持 15 万亿左右的规模 ................................................. 1 （二）7 月市场销售降温，下半年市场将逐步回归理性 ................................................................................................. 1 1、7 月市场销售降温持续 ....................................................................................................................................... 1 2．去化周期连续两个月上行 .................................................................................................................................. 2 （三）财务分析：一季度增收不增利，长期来看行业杠杆有望继续下降 .......................................................