【保利投顾研究院重庆市场部】2021年重庆房地产市场半年报

2021上半年重庆市中心城区房地产市场报告POLY INVESTMENT CONSULTANCY保利投顾重庆分公司2021年7月投资策略研究• 城市群/都市圈投资价值及进驻策略研判• 城市进入研究• 城市/区域/板块深耕投资策略研究• 地块投资可研市场监测研究• 宏观及行业政策及影响分析• 土地市场监测• 新房及二手房监测• 典型项目剖析• 房地产市场趋势研判项目前期研究• 项目前策定位• 商业定位及运营研究• 产业规划及运营研究• TOD/文旅/产业等特色项目前期研究目录 Contents全国宏观环境01重庆市场现状02未来机会研判03PART ONE全国宏观环境01 宏观环境-(1)外围环境(2)0246中国美国英国欧元区在宽货币及疫苗逐渐普及下，全球经济复苏共振分化。主要经济体PMI先行指标处于景气区间，部分国家如印度在疫情反扑下经济恢复滞后。宽政策溢出效应明显，原材料价格上涨带动通胀水平攀升。部分国家已拉开加息序幕，美联储6月议息会议释放提前加息信号或缩紧购债计划，下半年对全球经济复苏进程保持谨慎乐观，中国的出口有支撑基础、经济韧性延续。国家/区域2019（全年）2020Q12020Q22020Q32020Q42021Q1中国6.1-6.83.24.96.518.3美国2.20.32-9.03-2.85-2.390.41英国1.3-2.08-21.46-8.48-7.34-6.06欧元区1.3-0.3-14.8-4.1-4.1-1.3图：主要经济体GDP增速走势（%）3040506070图：主要经济体制造业PMI走势（%)美国欧元区英国中国图：主要经济体CPI同比增速走势（%）最新当月CPI美国：5英国：2.1欧元区：2中国：1.3CPI涨幅显著国家央行操作美国预期加息时点提前至2023年，年内可能有2次加息，将利率从零区间提升至0.5-0.75%土耳其3月基准利率上调2%巴西3月上调75BP至2.75%俄罗斯3月上调25BP至4.5%，4月加50个BP至5%加拿大宣布缩减资产购买计划全球经济迈入共振复苏阶段，通胀攀升下货币或将逐步退出宽松，中国保持先行复苏经济优势资料来源：保利投顾研究院整理01 宏观环境-(2)货币金融环境M2增速回落、社融增长放缓，货币政策灵活精准、流动性合理充裕，逐渐回归正常化前五月社融总量同比去年下降，M2增速自去年底以来持续回落，5月增速降至8.3%。央行在二季度例会上表示稳健的货币政策要灵活精准，保持流动性合理充裕，言辞较为温和。上半年财政支出节奏较慢，银行间流动性紧张并不明显，定向收紧特征显著、居民端信贷受限。预计下半年银行流动性在地方债发行提速后、稳中趋紧，央行灵活调整政策增强经济发展韧性。资料来源：保利投顾研究院整理024681012010,00020,00030,00040,00050,00060,000社会融资规模:当月值M2:同比shibor:3个月宽货币宽财政宽信用稳货币以稳为主货币边际收紧定向降准50bp降息20bp保持流动性合理充裕创新工具宽信用未提降息降准更加灵活适度精准导向全面降准50bp降息10bp货币政策更加灵活适度刘鹤：更加灵活适度保持政策稳定易纲：明年GDP增速回升后，宏观杠杆率将会更稳一些央行累计降准150bp、降息5bp中美贸易摩擦反复，货币维持宽松，删去“把好总闸门”提法货币相对宽松货币宽松利率走低货币稳中边际收紧利率爬升M2增速达双位数带动新增融资规模扩大前5月新增社融17万亿前5月新增社融14万亿回归正常化紧信用、稳货币央行：稳健的货币政策要灵活精准、保持流动性合理充裕、保持宏观杠杆率基本稳定，增强经济发展韧性03 行业政策-(1)中央基调重申“房住不炒”基调，资金、楼市监管延续，保障性住房、旧改及学区房关注度提升2021年上半年中央延续偏紧基调。两会重申“房住不炒”，首次关注大城市住房难，加速推进保障住房发展，提出增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，深圳、上海等多城陆续响应。资金、楼市监管延续，全面排查违规信贷资金，首提“防止以学区房名义炒作房价”。预计行业政策维持相对偏紧，资金端风险监管维持高压，土地、楼市长效监管体系持续完善。资料来源：保利投顾研究院整理图：2021年至今全国典型城市相关跟进动作与保障性租赁住房相关的政策城市具体内容深圳，上海，南京，宁波，成都，长春等增加供应，包括加强专项租金补助、公布年度供应计划等北京，上海，南京，郑州，西安等加强市场监管，包括规范住房租赁房源发布、加强资格审核等石家庄，东莞等完善公租房准入条件，包括申请、保障、流程等细项合肥，威远等扩大公租房保障范围，降低申请门槛与学区房相关的调控城市具体内容重庆进一步加强商品房销售行为监管，开展中小学入学资格与商品房销售挂钩专项治理工作，重点中小学民转公，更加强调教育公平性，学区房政策变动大。北京、上海、西安、厦门、泉州等规范销售秩序，不得以学区等炒作房价，禁止“学区房”不实宣传合肥学位政策调整，热点学区同一套住宅，6年内只能享有学区内小学一个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位宁波建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制，先行发布宁波市实验小学等9个热点学区范围内，112个小区的二手住房交易参考价格图：中央相关会议对房地产的表述2020Q1 稳预期2020Q2-Q3资金、楼市监管并行2021上半年重申“房住不炒”• 3月两会未提及• 4月政治局重提“房住不炒”• 资金端：6月严查违规信贷资金，8月实行“三道红线”，9月发文表示防止房地产过度金融化• 楼市端：7月中央座谈会表示紧绷这根弦，12月政治局会议重提促进房地产市场平稳健康发展，经济工作会议提出解决好大城市住房突出问题• 1月提出住房与土地、金融联动机制• 2月实行22城宅地“两集中”• 3月两会重申“房住不炒”，首次关注大城市住房难；同月启动全面排查违规信贷资金• 4月政治局会议首次点名“学区房”• 5月住建部召开保障性租赁住房专项座谈会联动机制集中供地住房保障学区房信贷整治03 行业政策-(2)地方调控今年以来调控呈现范围广、多维度等特征，资金、价格监管为调控过热城市主要发力点今年年后开启调控序幕，2-4月为调控密集期，从一二线到三四线城市逐渐扩围，调控城市覆盖范围广，5-6月各城开始打补丁，封堵此前需求端政策漏洞；本轮政策呈现多维度、全覆盖特征，从供给端（土拍、资金）实行监管调控，同时从需求端进行调控，主要从严查楼市资金来源、土拍端房地价联动、二手限价等方面升级，金融和行政手段相辅相成。资料来源：保利投顾研究院整理2111244113041123373022343132412031004321453991139 1772016171813151174815127705101520252.4-2.102.11-2.172.18-2.232.24-3.13.2-3.83.9-3.153.16-3.223.23-3.293.30-4.54.6-4.124.13-4.194.20-4.264.27-5.35.4-5.105.11-5.175.18-5.245.25-5.316.1-6.76.8-6.146.15-6.216.21-6.286.29-7.057.6-7.1