【保利投顾研究院西安市场部】2021年西安房地产市场半年报

保顾研究院西安市场部保顾研究院西安市场部风云莫测，楼市政策频调控砥砺前行，格局重建迎挑战——2021年上半年西安房地产市场报告及后势预判保利投顾西安市场部出品保顾研究院西安市场部保顾研究院西安市场部板块划分及数据说明板块划分图数据统计范围•西安主城区（含城内、城西、城东、城南、城北、高新、曲江、长安、浐灞)•西咸新区（含沣东、沣西、秦汉、泾河、空港）•外围区域（西咸新区、咸阳）•近郊（高陵、临潼、蓝田、鄠邑、周至、阎良）•大西安（西安主城区+西咸新区+近郊)数据统计口径•商品房：包含普通住宅、别墅、公寓、商业、办公•商品住宅：包含普通住宅、别墅数据来源•土地、商品房数据：来源克而瑞、房管局•市场监测数据：保利投顾西安分公司统计数据说明保顾研究院西安市场部保顾研究院西安市场部核心动态回顾宏观经济环境城市土地层面房企布局动态行业政策环境楼市市场特征u 经济增速较快，投资力度加大，全运红利加速释放，城市建设取得突破性成果u 调控力度加大，集中供地、竞自持等政策应运而生u 涉宅用地成交同比微缩，主城成交占比降至三成，西咸新区成交占比持续扩大，稳踞半壁江山u 土拍规则多样化，熔断、摇号、限地价+限房价+竞自持u 主城区商品房量跌价涨，住宅处于健康态势，商业市场持续收缩u 沣东、沣西、秦汉新城市场表现优异，领跑西咸u TOP10房企市场占有率依然下降，本土房企彻底淡出榜单l品牌房企拿地谨慎，逐渐向外围扩张；国企背景房企成为拿地主力军保顾研究院西安市场部保顾研究院西安市场部后势预测宏观环境u 经济层面-全运年助推经济发展，经济保持强劲势头取得高增长u 城市建设层面-城市建设迈上新台阶，全方位打造国际化大都市面貌u 政策层面-短期平稳过渡，长期仍将维持较为严格的调控态势，预计会进一步对现有政策打补丁土地市场u 供应端更为规范，限房价+竞地价+竞自持成为常态，主城与西咸分化加剧房企端u 房企将拿出针对限价和自持的应对策略，叠加补货焦灼心态u 预计房企拿地热情将在下半年二三轮供地中走高商品房市场u 楼市进入成本倒推价格时代，新盘集中入市缓解市场燃眉之急，置业门槛无形拔升u 下半年将合理引导二手房理性交易稳市场预期保顾研究院西安市场部保顾研究院西安市场部全国宏观环境及楼市表现目录 Contents01西安宏观环境及楼市表现02西安楼市大事件汇总03下半年市场走势04保顾研究院西安市场部保顾研究院西安市场部PART ONE全国宏观环境及楼市表现保顾研究院西安市场部保顾研究院西安市场部01 全国宏观环境篇 保顾研究院西安市场部保顾研究院西安市场部01 宏观经济环境——国外形势全球经济迈入共振复苏阶段，通胀攀升下货币或将逐步退出宽松，中国保持先行复苏经济优势(1)0 1 2 3 4 5 6 2018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-05中国美国英国欧元区在宽货币及疫苗逐渐普及下，全球经济复苏共振分化。主要经济体PMI先行指标处于景气区间，部分国家如印度在疫情反扑下经济恢复滞后。宽政策溢出效应明显，原材料价格上涨带动通胀水平攀升。部分国家已拉开加息序幕，美联储6月议息会议释放提前加息信号或缩紧购债计划，下半年对全球经济复苏进程保持谨慎乐观，中国的出口有支撑基础、经济韧性延续。国家/区域2019（全年）2020Q12020Q22020Q32020Q42021Q1中国6.1-6.83.24.96.518.3美国2.20.32-9.03-2.85-2.390.41英国1.3-2.08-21.46-8.48-7.34-6.06欧元区1.3-0.3-14.8-4.1-4.1-1.3图：主要经济体GDP增速走势（%）30 35 40 45 50 55 60 65 70 2018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-05图：主要经济体制造业PMI走势（%)美国欧元区英国中国图：主要经济体CPI同比增速走势（%）CPI涨幅显著国家央行操作美国预期加息时点提前至2023年，年内可能有2次加息，将利率从零区间提升至0.5-0.75%土耳其3月基准利率上调2%巴西3月上调75BP至2.75%俄罗斯3月上调25BP至4.5%，4月加50个BP至5%加拿大宣布缩减资产购买计划最新当月CPI美国：5英国：2.1欧元区：2中国：1.3资料来源：保利投顾研究院整理保顾研究院西安市场部保顾研究院西安市场部01 宏观经济环境——国内形势主要经济指标现回落但不改向好势头，房地产高景气延续，内需偏弱、下半年有望稳步释国内经济延续稳定恢复，一季度GDP受去年低基数影响累计增速18.3%，三驾马车回升、当前涨幅现收窄。出口边际转弱（5月增速回落至28%）但仍表现强劲；上半年政府专项债发行偏慢，固投增速处于负区间，三季度增速或将回升；房地产投资维持高景气，成为经济增长的主要支撑。社零缓步修复，工业生产保持旺盛态势，预计下半年生产端将带动消费稳步释放。-70-50-30-101030502018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-04图：我国投资、出口、消费当月同比走势（%）固定资产投资完成额社会消费品零售总额出口金额-40-30-20-10010203040502018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-04图：房地产、制造业、基建固定资产投资累计同比（%）房地产开发投资制造业投资基础设施建设投资固投社零出口2020-1295182021-02-13-131552021-03034312021-04-918322021-05-201228上半年专项债发行速度偏慢影响基建增速回落明显资料来源：保利投顾研究院整理保顾研究院西安市场部保顾研究院西安市场部01 宏观经济环境——财政环境财政后置特征明显，为逆周期调节预留充足的空间，后续基建有望提速资料来源：保利投顾研究院整理去年疫情后财政表现积极、刺激经济恢复，2021年财政后置特征明显，1-5月一般公共预算支出进度达全年预算的37%，低于正常年份2018、2019水平。专项债发行节奏偏慢，截至5月新增专项债规模为5726亿元，发行进度仅为16.5%，显著低于往年水平。预计下半年