房地产行业2021年中期投资策略：管理红利下重视α，物管迎来黄金发展期

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 [table_main] 公司深度报告模板 管理红利下重视α，物管迎来黄金发展期 ——房地产行业 2021 年中期投资策略 房地产行业 推荐 (维持评级) 核心观点：  集中供地新政实施，热点城市优质地块竞争压力不减反增。从首批土地集中供应的效果来看，整体土地溢价率有所抬升，12 家样本城市首批集中供地平均溢价率为 17.63%，较去年全年水平上升 3.77pct；各地土拍热度分化明显，热点城市的核心地块竞争依旧激烈。各地竞拍规则中，多数要求“竞自持、竞配建”，这将更加考验房企的成本管控和运营管理能力。  在管理红利时代，运营管理能力为突围关键。我们认为高地价、限房价等因素仍会压制企业利润率，短期内行业整体的盈利能力将继续走低。在行业目前的环境下，投融资能力高、空间资产运营能力较强的房企将走出一条差异化道路，或先于行业迎来利润率拐点，实现逆境突围。  物业管理行业迎来“黄金时代”，多因素共振加速发展。头部企业市占率稳步提升，实现高营收+高增长，大多数公司在 2020 年年报中都提出高业绩指引，行业加速发展的大幕已经拉开。行业政策迎来多重利好，物业费动态定价、社区消费、科技赋能等得到国家大力支持，进一步打开行业空间。市场空间足够广阔，预计 2030年基础物业的市场规模达 2.5 万亿，增量规模近 1 万亿。  基础物管为物业公司的基本盘，增值业务打开业绩增长空间。基础物管业务仍是公司收入的主要来源，我们认为关联地产公司的高销售及丰厚土储将增加业绩确定性，并且外拓能力成为公司的核心竞争力。目前增值业务发展如火如荼，有取代基础物业服务成为未来利润核心来源的趋势。  投资建议：政策方面已形成完整闭环，从土地端、房企以及银行三个维度对房地产市场的稳定进行监测和调控，有利于板块估值修复。我们认为在行业目前的环境下，投融资能力高、资产运营能力较强的房企将走出一条差异化道路，先于行业迎来利润率拐点；物业管理行业全面迎来黄金时代，万亿级市场空间助飞跃，多重政策利好进一步打开行业空间。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科 A、保利地产、新城控股；优质物业公司：招商积余、新大正、碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、永生生活服务。  风险提示：行业面临经济及行业下行压力的风险，销售超预期下行的风险，政策调控不确定性的风险。 重点公司盈利预测及估值表 代码 名称 股价 EPS EPS EPS PE PE PE 20A 21E 22E 20A 21E 22E 601155 新城控股 46.22 6.79 8.14 9.36 7 6 5 001914 招商积余 20.44 0.41 6.28 8.54 75 3 2 002968 新大正 46.21 1.22 1.7 2.41 47 27 19 资料来源：wind,中国银河证券研究院 分析师 潘玮 ：（8610）8092 7613 ：panwei@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130511070002 王秋蘅 ：（8610）8092 7726 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130520050006 相对沪深 300 表现图 -20%-10%0%10%20%30%40%50%2020/6/112020/9/112020/12/112021/3/11房地产沪深300 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产潘玮团队】行业深度报告_房地产行业_供给侧改革促发展，发掘行业新机遇_行业 2021 年年度投资策略 【银河地产潘玮团队】行业深度报告_房地产行业_乘住宅开发价值重估东风，扬经纪业务景气上行之帆——房地产行业 2020 年四季度策略 【银河地产潘玮团队】行业深度报告_房地产行业_住宅基本面持续改善，物业+园区 REITs 多元发展——房地产行业 2020 年中期策略 【银河地产潘玮团队】行业深度报告_房地产行业_2020 年年度策略报告：行业新形势，房企新形态 行业深度报告●房地产 2021 年 6 月 15 日 行业深度研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 目 录 一、住宅开发行业：管理红利时代关注成本，静待利润率拐点到来 .................................................................... 1 （一）集中供地新政实施，热点城市优质地块竞争压力不减反增 ................................................................................ 1 1、整体土地溢价率有所抬升，热点城市成为品牌房企主战场 .......................................................................... 1 2、供需双因素共同导致土地高溢价现象 .............................................................................................................. 6 3、利润空间被挤压，部分城市面粉贵过面包 ...................................................................................................... 8 （二）短期内利润率水平承压，管理能力或成突围关键 ................................................................................................ 9 1、供给侧改革下，短期内利润率水平依旧承压 .................................................................................................. 9 2、热点城市赛道或将更加拥挤，内功强的企业或突围而出 ............................................................................ 10 3、2021 年整体偿债高压期已过，优质房企融资优势显著 ............................................................................... 11 4、强运营能力的平台型房企将