百家企业调研第8期（二）：地产公司调研总结

请务必参阅尾页免责声明 1——地产公司调研总结扫描下载兴业研究 APP获取更多研究成果百家企业调研第 8 期（二）乔永远策略团队戴泽斌电话：021-22852681邮箱：daizebin@cib.com.cn王剑波电话：021-22852693邮箱：wangjianbo9@cib.com.cn摘要我们从地产调控政策、去化和回款、拿地方式、表外负债和经营目标等方面入手，了解地产公司的当前情况。集中供地制度有利于降低土地市场热度，但对房企的资金调配、投资节奏、推盘节奏影响显著，对融资成本低、拿地方式多元化的房企构成利好，部分高周转型房企运营周转效率被压缩；银行贷款集中度限制使得房企的合作银行更加多元化，区域分化也更加显著，其中一二线等金融资源丰富的城市影响相对较小，三四线城市影响较大；三道红线政策对负债偏高、土储不足、周转性不强的房企影响较大，大部分房企都在着力满足三道红线的管控要求，部分房企净负债率和现金短债比指标优化明显。地产公司整体回款率整体表现符合预期，2020 年下半年回升趋势明显。2020 年全年大部分房企的去化率保持在 70%以上，少数公司低于 70%；销售回款率在 80%以上，部分头部房企保持在 90%以上。总体来看，地产公司的回款率和去化率维持在合理水平。房企的项目布局还是以一二线城市为主，部分房企强调聚焦长三角和大湾区的强三四线。拿地方式上更加多元化，部分房企加大了收并购、城市更新、股东联动、产业勾地的拿地比例。多数房企的拿地权益比有所降低，联营合作开发更加普遍，也有部分现金储备较多的房企选择提升拿地权益比。大部分房企的土地储备都可满足 2.5 年以上的销售需求。表外负债总体处于可控区间。受地产调整政策影响，地产公司合营联营开发的比重逐步提升，本次调研中大部分房企的表外债务比重控制在 30%以内，部分房企表外负债规模较大。多数房企的销售增长目标维持在 10-20%，销售目标增速相比前几年有显著的放缓。各家房企对项目投资回报率的要求更加明确，降本控费提升经营效率。部分商业地产公司也在控制自持物业的比重，盘活资产并加快现金流的回正。产品团队调研报告2021年4月26日 11246 调研报告/产品团队请务必参阅尾页免责声明 2正文：2021 年 2-3 月，兴业研究组织了第 8 期的百家企业调研工作，调研企业 190 家，调研时间具体为2020 年 2 月 1 日至 3 月 31 日。受访的 190 家企业业务范围分布在城投、房地产、交通运输、医药生物、电子、化工、计算机、建筑装饰、农林牧渔、电气设备、机械设备、建筑材料、汽车、新能源、有色金属、传媒、轻工制造、商业贸易、电力、钢铁等行业，其中城投、房地产、交通运输、医药生物、电子、化工、计算机、建筑装饰等行业占比较高，合计占比达 70%；区域分布在江苏、广东、浙江、北京、湖北、上海、安徽、山东、四川、河南、重庆、福建、湖南、陕西、香港、云南、广西、贵州、天津等 27 个地区，其中江苏、广东、浙江、北京、湖北、上海、安徽、山东等地占比较高，合计占比达 67%；企业属性分布为 49%为国有企业，51%为非国有企业。图表 1：调研企业行业分布（单位：家）资料来源：wind，兴业研究图表 2：调研企业地区分布（单位：家）资料来源：wind，兴业研究 qNmQmOvNwO7NdNaQpNoOnPoPlOpPmQeRoMqP7NpOrOxNmPtRNZsPmO调研报告/产品团队请务必参阅尾页免责声明 3图表 3：调研企业总资产分布（单位：家）图表 4：存量债余额分布（单位：家）资料来源：Wind, 兴业研究资料来源：Wind, 兴业研究本篇报告是地产篇，涉及地产公司 22 家，具体内容如下：一、集中供地制度等调控政策影响显著集中供地制度有利于降低土地市场热度，但对房企的资金调配、投资节奏、推盘节奏影响显著，对融资成本低、拿地方式多元化的房企构成利好，部分高周转型房企运营周转效率被压缩；银行贷款集中度限制使得房企的合作银行更加多元化，区域分化也更加显著，其中一二线等金融资源丰富的城市影响相对较小，三四线城市影响较大；三道红线政策对负债偏高、土储不足、周转性不强的房企影响较大，大部分房企都在着力满足三道红线的管控要求，部分房企净负债率和现金短债比指标优化明显。1、民营地产：公司在建规模控制在 3000 亿已经可以满足经营发展的核心要求了，银行的集中度限制对公司影响不大，近两年公司的合作银行数量在增加，合作对手方也更加多元化，集中度都在下降。2021 年“345 新规”开始向 30 强或者 50 强推行，行业整体负债规模都要进行相关控制，有一些负债偏高、土储不足、周转性不强的公司会有风险。大行按揭的影响体现在：如果销售比去年下滑，刚刚满足需求，会有一定不足，低级别房企会有额度的缺口。2、民营地产：公司今年有息债务上限在 1200-1300 亿左右，预计实际在 1100 亿以内。今年会踩一条线，控股层面剔除预收后的资产负债率超了，境内主体三条均达标。从资源调配、资金管理、回款上看，大房企比小房企有更多调整空间。集中供地带来拍地保证金集中铺排、投资条线集中分析大量地块、推盘节奏集中等影响，但是目前政策仍然集中于 22 个城市，对于全国化布局的房企来说影响不至于很大，房企之间可以有比合作开发更广义的合作。公司在多元化拿地上会更深入，目前公司的多元化拿地主要集中在 22 个城市之外，主要是在中西部省会城市及溢出周边。3、民营地产：三条红线政策对于公司来说的话应该是个正向的影响。公司最大的压力来自几个方面：第一，以前是遇到不公平的政策待遇。对于所有的政策来说的话，整个中国房地产市 调研报告/产品团队请务必参阅尾页免责声明 4场对于民企、国企、央企并没有统一的原则，对于负债水平并没有统一的标准，但是 345 执行之后实际上把这个相关的标准公开和透明化了，只要按照政策去执行，就可以基本上达到监管的要求了。第二，民营企业的话是缺少和监管沟通和交流的机会。“345 新规”的执行对于整个房地产金融行业来说，它实际上是一个求稳，有利于整个行业的金融稳定平稳过渡和良性发展。公司觉得“345 新规”执行有利于整个行业的金融杠杆水平的逐步下降，要求三年的宽限期内要逐步达到相关的管控要求。在销售端，公司土储 83%都是一二线城市，今年销售新房情况很好，不存在打折销售。4、民营地产：三道红线政策对房企都会有一定的影响，公司和银行合作关系良好，在手授信额度 2000 多亿，使用 400 多亿，更多集中在大行。银行也会做资源调配，优先做重要的战略客户。区域性影响不可避免，但当地区域受影响也不大，因为城市更新较多。按揭会有城市化的差异，但目前公司没有感受到太大影响。5、民营地产：公司的短债比和净负债已经达到了相关的监管要求，剔除预收的资产负债率现在已经降到 80%以下，以后每年优化 4-5%，现在公司在不考虑文旅项目的情况下，基本能在2022 年达到监管的要求。剔除预收款之后的资产负债率，是一个需要慢速调整的变量，公司的资产负债率偏高，并不是真实的负债水平远高于资产规模，或者和销售规模并不匹配，而是说净资产太薄弱了，加上之前又是高速这个发展周期，所以几个效应叠加造成公司