兼议全球房地产价格周期机制：美国房地产市场开启上行周期了吗？

本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供，由中信建投（国际）证券有 限公司在香港提供。同时请参阅最后一页的重要声明。 证券研究报告·宏观深度 美国房地产市场开启上行周期了吗？ ——兼议全球房地产价格周期机制 2020 年以来，美国房地产价格在新冠疫情压力下仍显著提速上行。这一现象似乎与直观预期不同，但却是事实，我们考察了 FHFA、CS、FreddieMac、NAREIT、NCREIF 等五项美国主要房价相关指数，全部显著指向上行。 本报告关注的问题是，美国房地产市场开启上行周期了吗？2020 年以来的加速上涨是短期行为还是长期趋势？我们在解析了房地产市场周期成因、历史和主要特征后，对美国市场三大类 20个关键指标进行分析，发现，美国市场主要指标大多指向当前的上涨存在显著基本面支撑，并且未来展望相对乐观。 首先，本轮美国地产价格上涨并非新冠疫情爆发后的短期局部现象，而是从大概 2012 年起即呈现基本面好转的早期迹象。 第二，当前的上涨存在来自经济增长、收入增加、低利率环境、住房可承受性改善、库存供给底部、住房信贷监管当局强力支持等主要关键影响因子的全面支持。 第三，在我们可以展望的未来，依然利多因素多于利空因素。大多数上述关键因子将至少在中期内持续提供价格支持，而主要利空因素中，人口结构变化影响需中期以后显现，住房贷款违约拖欠比例上行主要为受新冠疫情影响，历史经验显示房贷利率触底回升尚有约 50BP 中性空间。 第四，我们同时应用 Markov 机制转换模型进行阶段识别，模型识别结果显示当前美国房地产价格大概率刚刚转入 St(1)阶段，历史序列中同处于 St(1)阶段的时期皆指向房价上行阶段，阶段平均持续时间长达 82.9 个月，进入阶段早期月份的保持（不转换）概率高达 98.79%。 综上，我们认为，如不发生影响美国宏观经济、货币信贷或房地产市场监管的重大黑天鹅事件，按当前节奏，美国房地产市场大概率将开启新一轮上行周期。 风险提示：黑天鹅事件；宏观经济环境超预期；货币信贷环境超预期；政策环境超预期。 黄文涛 huangwentao@csc.com.cn 010-85130608 SAC 执证编号：S1440510120015 朱林宁 zhulinning@csc.com.cn 010-86451728 SAC 执证编号：S1440521020002 发布日期： 2021 年 03 月 14 日 宏观经济 1 宏观经济研究 宏观深度报告 请参阅最后一页的重要声明 目录 1 美国房地产市场开启上行周期了吗？ ........................................................................................................... 3 1.1 2020 年来美国房地产价格上涨显著提速 .......................................................................................... 3 1.2 本报告研究问题和章节结构 ............................................................................................................... 4 2 全球房地产价格周期简析 ............................................................................................................................... 5 2.1 全球房地产价格周期历史回顾 ........................................................................................................... 5 2.2 房地产价格周期的形成机制、主要特征和重要影响因子 ............................................................... 7 2.2.1 现代房地产市场体系架构和运行机制 ................................................................................... 7 2.2.2 现代房地产价格周期成因、主要特征和重要影响因子 ....................................................... 8 3 2020 年来美国房地产价格走势分析 .............................................................................................................. 9 3.1 宏观经济类判断指标 ........................................................................................................................... 9 3.1.1 经济增长 ................................................................................................................................... 9 3.1.2 人口 ......................................................................................................................................... 10 3.1.3 收入 ......................................................................................................................................... 11 3.1.4 就业 ......................................................................................................................................... 11 3.2 货币信贷类判断指标 ..............................................................................