长租公寓市场月度报告（2020年11月）

1 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询 http://fdc.fang.com 2 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询 http://fdc.fang.com 中 指 调 查 (CREIS RESEARCH) 桑榆或非晚，政策之手在风暴中接过主舵 摘 要 政策动向：控风险，强监管：深圳、武汉紧急出台新政约束企业行为，重庆将住房租赁租金纳入监管。重培育、促发展：上海发布租赁住房规划建设导则保障租户居住权，西安、青岛着眼布局 2020-2022 年住房租赁市场整体规划，南京出台存量房改建租赁住房细则引导企业积极参与。 市场概况：11 月，租赁土地市场整体下降幅度较大，租赁相关用地成交面积较上月下探较多，共成交 6 宗/4.5 万㎡。其中，合肥成交 4 宗自持地块，总自持面积为 3.98 万㎡；上海、青岛各成交 1 宗自持地块，自持面积分别为 0.35 万㎡和 0.18 万㎡。 企业动态：11 月，合作是住房租赁市场中企业的主题词。旭辉领寓与上海建信合作，在运营端和资金端强强联手；安歆集团略收购新起点公寓，交付能力再获提升；宝龙公寓联合无印良品，推出面向青年的公寓产品。此外，荣盛发展 30 亿元住房租赁专项公司债券获深交所受理，助力其住房租赁业务的继续发展。 3 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询 http://fdc.fang.com 中 指 调 查 (CREIS RESEARCH) 一、政策动向 1、 深圳：发出关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知 11 月 17 日，深圳市住房和建设局发布《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》，提出住房租赁企业不得通过“高进低出”“长收短付”等方式，加大企业资金断裂风险、侵害房屋权利人和承租人的合法权益，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。 • 禁止高风险经营行为：住房租赁企业不得通过“高进低出”“长收短付”等方式，哄抬租赁价格、加大企业资金断裂风险、侵害房屋权利人和承租人的合法权益； • 严控住房租金消费贷：住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫、诱导等方式要求承租人使用住房租金消费贷款，不得将住房租金消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同； • 建立机制妥善处理纠纷：要求住房租赁企业建立租赁纠纷处理机制，妥善化解与相关当事人的纠纷，应当通过人民调解、诉讼、仲裁等法律途径解决，不得采取暴力威胁、恐吓、断水断电等暴力手段驱逐承租人； 点评与启示：“法”有禁止不可为，深圳发布企业负面清单规范市场。近期住房租赁市场动荡较大，一方面，我国机构化、专业化长租市场的发展尚处于初期阶段，还没有形成完善有效的市场机制，另一方面，监管层的政策也相对缺失，难以支持市场向着有序、规范、有活力的方向发展。此背景下，深圳市政府关于住房租赁企业紧急出台的政策进一步明确住房租赁企业的行为负面清单，引导企业规范运作。积极防控住房租赁市场的风险，保障住房租赁当事人的合法权益，帮助住房租赁市场回到正确的轨道上。 2、 重庆：实施住房租赁资金监管 11 月 13 日，重庆市住房和城乡建设委员会联合重庆市地方金融监督管理局等单位发布《关于实施住房租赁资金监管加强住房租赁企业合规经营的通知》，规范住房租赁市场秩序，稳定住房租赁关系。 • 约束住房租赁企业：在本市通过受托经营、转租方式、自有房源等方式从事住房租赁经营业务的企业； • 监管三个月以上租金：承租人向住房租赁企业支付租金周期超过三个月的，住房租赁企业收到的租金和以房屋租赁贷款方式获得的资金均应监管； 4 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询 http://fdc.fang.com 中 指 调 查 (CREIS RESEARCH) • 一家一户，专户专用：住房租赁企业应在主城中心城区范围内的商业银行开立唯一的监管账户，该账户不得支取现金，不得归集其他性质的资金； • 违规必纠：对于违反通知规定的住房租赁企业，由住房城乡建设部门会同金融监管、市场监管、公安、税务等相关管理部门采取约谈告诫、发布风险提示、记入企业诚信档案实行信用扣分、纳入银行黑名单等措施处理。 点评与启示：无监管的市场乱象不断，该出手时需出手。此前，成都、深圳、西安、杭州等地已陆续发布住房租赁资金监管通知，重庆的这一举动，更多是针对住房租赁市场最近乱象顺势而为的举措。住房租赁市场的野蛮生长，一面将市场中真正重经营的“良币”生存空间不断挤压，一面在爆雷后留下一地鸡毛，依靠市场自身的力量只会将这潭浑水搅得更浑浊。因此，政府开始行动，稳定市场。把资金监管起来，防止企业跑路，这样的政策和对付“烂尾楼”的方式如出一辙，希望效果也同样显著。 3、 武汉：发布关于进一步加强住房租赁行业监督管理的紧急通知 11 月 25 日，武汉市住房保障和房屋管理局发布《关于进一步加强住房租赁行业监督管理的紧急通知》，规范住房租赁企业经营行为，保障住房租赁当事人合法权益，促进住房租赁市场健康发展。 • 加强从业主体管理：住房租赁需依法登记，加强企业的信息披露； • 规范信息发布管理：对房源信息的真实性、有效性和及时性负责，加强房源备案的管理； • 强化经营行为监督：禁止企业“高进低出”、“长租短付”，严控住房租金消费贷款； • 推行网签备案制度：及时进行网签备案和信息更新； • 畅通投诉举报渠道：企业需积极建立投诉处理机制，化解矛盾纠纷； • 严厉打击违法行为：企业不得通过欺诈、胁迫、格式条款等方式谋取不当得利，企业行为涉嫌犯罪的，将移交司法机关依法追究刑事责任。 点评与启示：重视信息披露、强化经营监督、打击违法行为，武汉三管齐下规范市场。住房租赁市场最近的动荡，已经超出了经济行为纠纷的范畴，对人民生活产生了重大的负面影响。此外，住宅租赁市场的发展如同脱缰的野马，狂奔之际冲下悬崖，依靠自身的力量已然无法恢复。因此，政府及时出台关于行业的监督管理规范，亡羊补牢，或许不晚。 5 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询 http://fdc.fang.com 中 指 调 查 (CREIS RESEARCH) 4、 上海：发布首部租赁住房规划建设导则 11 月 27 日，上海市住建委等三部门发布《上海市租赁住房规划建设导则》，加快推进本市租赁住房规划建设，满足租赁住房居民的生活需求。 • 两种类别：分为供家庭使用的住宅类租赁住房和供多名单身人士使用宿舍类租赁住房； • 南北朝向：以南北朝向为主，应保证 50%以上的套型至少一个居室的冬至日满窗日照有效时间不少于连续 1 小时； • 设施齐备：租赁住房社区应设置快递收取件用房，宜设置休闲活动、体育运动、共享单车、共享汽车停车点的设施或场地，鼓励景观设计但不应设置采用自来水源的人工水景观； • 中小套型：以中、小套型为主，小套套内建面不超 45 平米，中套不超 70 平米； • 宿舍类租赁住房：集中管理，每个居室人数不超 8 人，人均使用面积不低于 4 平米，室内不应设置燃气管道设备以及有明火的灶具。 点评与启示：保障租户