再通胀系列研究之八：美国的房地产热潮会持续推升通胀吗？

http://research.stocke.com.cn 1/16 请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_main] 宏观研究类模板 专题研究 报告日期： 2020 年 12 月 25 日 美国的房地产热潮会持续推升通胀吗？ ——再通胀系列研究之八 报告导读/核心观点 2021 年房地产销售的高增速难以持续，房地产热潮不会带动 2021 年美国 CPI 持续、大幅上行。 ❑ 2020 年房地产市场需求火热源于三因素共振，分别为房贷、收入以及周期上行 一是居民贷款成本大幅下降，美联储无限量 QE 压力长端利率带动房贷利率加速下行并刺激购房需求，2020 年 2 季度美国居民杠杆率上升 1.8%至 76.2%。二是美国 2020年通过财政刺激为居民发放大量财政补助，居民手握较多现金但缺乏消费渠道出现收入“冗余”。三是美国房地产市场在 2020 年之前本就处于上行周期。 ❑ 供给修复较快但难以匹配需求，供需矛盾导致房价上行 房屋供给虽然同比均保持正增长但增速与当前火爆的销售需求不匹配，主要原因在于疫情原因使得 2020 年美国房地产出现阶段性“断供”。受供需错位影响，美国成屋销售中位价 2020 年以来上升 14.0%，新屋销售平均价上升 2.3%。 ❑ 本轮购房主力以中产和富裕人群为主，可能已透支部分未来需求 本轮购房主力以中产阶级和富裕阶层为主。从购房价格来看，总价 30 万美元以上的中高级房型是售出的主力房型；从购房类型来看，美国房型中偏高端的单户独栋别墅、联排别墅、独户房去库速度较快。2020 年以来住房自有率快速上行，已基本持平 2008 年水平，逼近 2004 年的历史高点。后续进一步上行的空间可能有限。当前美国民众的贫富差距相较 2004 年明显扩大，可能制约住房自有率上行空间使得其无法再次触及 2004 年水平。2020 年以来住房自有率快速抬升或已透支部分未来需求。 ❑ 预计 2021 年房地产销售增速将明显放缓，地产投资呈现前高后低走势 一是房贷利率上行，美国新屋销售与房贷利率的同比增速具有较强的负相关关系。二是伴随消费场景恢复和财政刺激逐渐退潮，收入“冗余”现象将修复。三是部分未来需求可能已在 2020 年被提前消费，将带动未来房屋销售增速放缓。四是房地产的建设供给逐步恢复，供需矛盾缓解将令房地产价格涨势趋缓，降低投机性购房需求。五是疫情导致的城郊购房需求可能在疫苗大面积注射后退潮。其中，货币政策、疫苗等因素导致的房屋需求变化均可能在二季度出现明显拐点。美国新屋销售领先住宅投资变化，住宅建设支出领先住宅库存变化。伴随房屋销售增速于 2021 年逐步趋缓，2021 年美国的地产投资增速同样将呈现前高后低的走势，此后将以较为温和的增速延续本轮地产景气度并带动房屋库存逐步回补。 ❑ CPI 住房项反映租金成本，房价变化领先 CPI 住房 15 个月，预计年末增速 2.7% 从 CPI 住房分项看，该分项以房租作为衡量标准，美国房价变化领先 CPI 住房分项变化约 14-15 个月。当前美国房价上涨趋势在 2021 年上半年将延续，下半年增速将放缓。鉴于房价与房租以及 CPI 住房分项传导的滞后性，2020 年 Q3 后房价的持续性上涨将不反映在 2021 年 CPI 住房分项中。预计 2021 年末 CPI 住房分项预计为 2.7%。不会带动全年 CPI 持续、大幅上行。 ❑ CPI 交运分项反映工业强度，房地产投资对其拉动作用有限且趋势前高后低 从 CPI 交运分项看，地产投资带动房屋开工继而通过 CPI 交运分项对整体 CPI 的持续性拉动作用有限，整体增速前高后低，拐点或在 Q2 出现。增速逐渐下行并非意味房地产周期终结，而是代表地产销售及投资暂别疫情所引致的非常态高增阶段，进入稳增长通道。居民可能接替企业成为下一阶段加杠杆的主力军。 ❑ 美国房地产热潮不会带动 CPI 持续超预期上行，年末通胀难超疫前水平 2021 年末的 CPI 住房分项仅反映 2020 年 3 季度末美国房地产价格的涨势，年末分项水平约 2.7%；地产投资对交运分项拉动有限。整体来看，美国房地产热潮不会带动全年 CPI 持续、大幅上行，对应年末通胀水平约 2.3%，难超疫前水平，全年高点将在 2 季度出现。 风险提示：美印基建落地共振带动商品价格上行；病毒变异导致疫苗失效 海外宏观｜专题报告 分析师：李超 执业证书编号：S1230520030002 邮箱：lichao1@stocke.com.cn 联系人：林成炜 执业证书编号：S1230120080050 邮箱：linchengwei@stocke.com.cn [Table_relate] 相关报告 证券研究报告 [table_page] 宏观研究 http://research.stocke.com.cn 2/16 请务必阅读正文之后的免责条款部分 正文目录 1. 美国房地产市场当前情况如何 ................................................................................................. 4 1.1. 2020 年房地产市场需求火热 ........................................................................................................................................ 4 1.2. 供给修复较快但难以匹配需求的火爆程度 ................................................................................................................ 5 2. 未来房地产热潮是否可持续 ..................................................................................................... 7 2.1. 本轮房地产热潮的典型特征 ........................................................................................................................................ 7 2.2. 2021 年美国房地产的购房热潮是否可持续 ................................................................................................................ 8 3. 是否会拉动整体通胀上行 ......................................................