房地产服务行业年度策略：物业管理，星辰大海，砥砺前行

http://www.huajinsc.cn/ 1 / 35 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2020 年 12 月 15 日 行业研究●证券研究报告 房地产服务 行业年度策略 物业管理：星辰大海，砥砺前行 投资要点 ◆ 群雄逐鹿，分化成必然：截止至 2020 年 12 月上旬，年内港股主板共有 14 起物管企业 IPO。年内新上市物管企业质地明显好于往年，单笔 IPO 平均融资额达45.5 亿港元，远超 2019 年的 12.8 亿港元。在巨头纷纷上市之后，物管行业市场竞争加剧难免，叠加 8 家企业于四季度集中上市对于市场资金的分流，港股物管板块近期出现较大回调，但碧桂园服务、永升生活服务等龙头企业股价表现显著好于同业。 ◆ 整合不止，市场化拓展能力、社区增值服务将成胜负手：根据中指院，2019 年中国物业管理行业在管总面积为 239 亿平方米，我们预计基础物业服务市场空间超 4000 亿元，碧桂园服务作为行业龙头市占率不足 1.5%，市场整合空间巨大。展望未来，物业管理行业市场容量预计进一步扩大，我们认为龙头企业将进一步受益于关联房企的物管项目“馈赠”，但当投资者日趋重视盈利质量之时，市场化拓展能力更加弥足珍贵，除了住宅物管项目之外，非住宅业态、城市服务等领域正在成为市场焦点。基于私域流量的社区增值服务建立在优质的基础物业服务之上，是改变单盘盈利能力的决胜因素。 ◆ 选股逻辑：1、物管行业马太效应明显，应从头部物管企业中优选标的；2、市场化拓展能力将是胜负手，我们看好在优势区域持续深耕的品牌物管企业，以及通过并购或自建团队在经营业态和经营区域上持续取得突破的公司；3、物管板块以住宅物管企业为主，但最近一年多家商场、商写物管业态公司上市，且显现出更强的经营壁垒和盈利能力，细分赛道龙头值得关注；4、社区增值服务是板块三大业务中最具想象空间的，得社区增值服务者得高交易估值；5、人的因素在“吃管理”的物管企业中尤为重要，优先选择人才培养体系完善、股权激励计划充分的物管企业。 ◆ 投资结论：我们认为物业管理板块“必需+成长”的属性十分稀缺，将持续获得市场资金的青睐，但板块分化已在所难免。我们更偏好中大型物管上市企业（市值＞100 亿港元），并建议投资者优先关注业绩高增长（不依赖于并购）、市场化拓展能力强悍、社区增值服务扎实、经营差异化明显、人员激励完善的领先物管企业。重点关注的标的包括：碧桂园服务、永升生活服务、金科服务、华润万象生活、卓越商企服务。 ◆ 风险提示：并购市场拥挤导致部分公司并购进展低于预期、政策监管或宏观风险导致商品房销售低于预期进而影响物管市场增量、市场竞争激励或导致市场化拓展利润率低于预期、人力成本上涨导致盈利能力下滑、社区增值服务推进不及预期、城市服务等新业务开展不及预期。 投资评级 领先大市-A 首次 一年行业表现 资料来源：贝格数据 分析师 高猷嘉 SAC 执业证书编号：S0910520060002 gaoyoujia@huajinsc.cn 021-20377166 相关报告 房地产服务：物业管理：勇担社区防疫使命，“最后一公里”价值彰显 2020-02-14 -2%-1%0%1%2%3%4%2019!-12房地产服务沪深300 行业年度策略 http://www.huajinsc.cn/2 / 35 请务必阅读正文之后的免责条款部分 内容目录 一、板块表现复盘 .............................................................................................................................................. 5 （一）单边上涨的终点，板块分化的起点 ................................................................................................... 5 1、单边上涨（2019 年—2020 年 7 月） ............................................................................................. 5 2、巨头登陆，走势分化（2020 年 8 月至今） .................................................................................... 5 （二）归因分析 .......................................................................................................................................... 6 1、百强物管企业加速登陆资本市场，供给极速扩大 ........................................................................... 6 （1）加速资本化，IPO 数量、融资额均创历年之最： ........................................................................ 6 （2）板块效应增强，优质供给不再稀缺： .......................................................................................... 7 2、群雄逐鹿，物管行业市场竞争或加剧 ............................................................................................. 8 3、业绩基数高，估值或下行 ............................................................................................................. 10 4、地产行业面临的政策调控压力 ...................................................................................................... 11 （1）“三条红线” ............................................................................................................................. 11 二、行业趋势解析 ..........................