2020年三季度中国房地产市场总结与趋势展望

中指研究院 中国房地产指数系统 1 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询 http://fdc.fang.com 或致电 400-630-1230、010-56319252。 【报告要点】 一、 政策环境：调控政策有所转向，多地收紧楼市调控 二、 市场表现：价格稳中有升，重点城市成交规模达阶段新高 三、 土地市场：推地力度仍高于去年同期，市场热度有所下降 四、 品牌房企：积极推盘抢收回款，销售业绩持续增长 五、 趋势预判：全国销售规模小幅调整，开发投资额增速保持相对高位 【报告正文】 三季度，房地产政策环境有所转向，中央多次严厉重申“房住不炒”定位不变，不将房地产作为短期刺激经济的手段，因城施策、一城一策指导下，多地升级楼市调控，以稳定市场预期；与此同时，房地产金融监管持续强化，企业端和个人端资金监管均有加强，市场预期逐渐理性回归。 从市场表现看，三季度新房、二手房价格整体稳中有升，长三角地区新房价格涨幅有所收窄。重点城市商品住宅销售面积达 2017 年以来季度最高水平，其中 7-8 月传统淡季效应被明显弱化，市场成交规模同比快速回升；9 月调控政策逐步显效，需求归于理性，但珠三角地区市场活跃度仍较高，成交规模保持明显增长。住宅用地推地量环比减少，但仍高于去年同期，金融强监管下，房企拿地更加谨慎，土地市场热度有所下降。房企推盘力度不减，线上线下齐发力，积极营销抢收回款，销售业绩稳步提升；拿地回归一二线城市，更加聚焦热点城市群。 展望四季度，宏观经济稳步向好预期较强，但仍面临较大挑战，货币环境继续保持定向宽松，伴随房地产金融监管持续强化，楼市调控效果也将进一步显现，调控政策继续收紧的空间在缩小，全国房地产市场逐渐回归正常调整通道，预计四季度全国销售规模或将有调整，房价运行整体以稳为主，房企开工积极性受资金面承压、销售调整等因素影响将有所减弱，但开发投资额增速在施工进程持续深化下仍有望保持较高水平。 中指 | 2020 年三季度中国房地产市场总结与趋势展望 2020 年 9 月 30 日 中国房地产指数系统 2020 年三季度市场总结与趋势展望 2 中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询 http://fdc.fang.com 或致电 400-630-1230、010-56319252。 一、政策环境：调控政策有所转向，多地收紧楼市调控 与上半年宽松的货币环境、多地出台房地产扶持政策相比，2020 年三季度，房地产调控政策有所转向，中央多次召开会议强调“房住不炒”定位不变，不将房地产作为短期刺激经济的手段，措辞更加严厉，并从多个方面部署调控举措。7 月以来，多地先后收紧调控政策，以稳定市场预期。 图：中央部署的多项调控举措 资料来源：中指研究院综合整理 7.24 韩正副总理主持召开的房地产工作座谈会为下半年调控政策起到关键性指导作用。会议强调“牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展”，对下半年市场预期、后续政策的跟进等均起到了重要指导作用。 一方面，房地产金融监管持续强化，企业端和个人端均有加强。监管部门为限制房企融资设置“三道红线”，防范化解房地产金融风险，推动行业健康发展，同时，行业中杠杆水平不高、财务稳健的地产企业的优势也将进一步凸显。 另一方面，多地收紧楼市调控，保障刚需群体住房需求。7 月以来，杭州、宁波、深圳、成都等城市先后收紧调控政策，以稳定市场预期。从调控内容上看，各地出台的政策主要表现在限购、限贷升级，限售年限增加、增值税免征年限提升，强化土地市场管控，加强市场监管，明确高层次人才及无房家庭优先购房等，更多的聚焦在保障刚需群体的住房需求，抑金融•要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场•增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，……，形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则财税•要发挥财税政策作用，有效调节住房需求土地•要抓紧建立住宅用地市场监测指标体系，定期公开各地土地储备和已出让土地建设进展情况•要坚持问题导向，精准施策，从源头上解决问题。住房供需矛盾突出的城市要增加住宅及用地供应市场监管•要持续整治房地产市场乱象，依法有效查处违法违规行为•要整顿规范市场秩序，做好舆论和预期引导•因地制宜推进城镇老旧小区和棚户区改造，着力解决城市新市民和年轻人住房问题•完善住房租赁市场金融支持政策体系，加快形成“租购并举”住房制度住房保障中国房地产指数系统 2020 年三季度市场总结与趋势展望 3 中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询 http://fdc.fang.com 或致电 400-630-1230、010-56319252。 制投资投机需求。 图：7 月以来多地出台的调控政策 资料来源：中指研究院综合整理 除收紧政策频出之外，部分城市或地区亦从公积金贷款额度提升、公积金异地信息互认、人才落户放宽等方面着手，促进各要素更好地自由流动、不断引才强化城市竞争力的同时，也将进一步促进房地产市场的发展。天津提出要深入实施“海河英才”行动计划，加大人才引进力度；吉林省全面取消落户限制；郑州发布“3.0 版”人才新政，对不同层次的人才给予不同额度的首次购房补贴，最高可达 300 万元；上海扩大人才引进范围，在沪“世界一流大学建设高校”应届毕业生，符合基本申报条件可直接落户。 三季度热点城市已先后收紧楼市调控政策，为市场预期的稳定起到积极作用，展望四季度，短期来看，因城施策下，部分房价、地价存较强上涨预期的城市仍会进一步升级楼市政策，以稳定预期，但随着政策效果的逐步显现，政策收紧的空间已明显缩小。与此同时，部分城市将在增加购房补贴、强化住房保障等方面进一步加大引才力度，放宽落户限制，也将进一步促进房地产市场发展。 二、市场表现：价格稳中有升，重点城市成交规模达阶段新高 百城新建住宅价格稳中有升，三季度累计涨幅较去年同期有所扩大。根据中国房地产指数系统对 100 个城市的全样本调查数据显示：2020 年 9 月，百城新建住宅均价 15643 元/平方米，环比上涨 0.24%，涨幅连续 39 个月在 0.6%以内，7 月以来房地产调控政策收紧态势明显，多地调控升级，购房者置业情绪更加理性，市场预期更加平稳。累计来看，2020调控收紧限购升级限购年限增加或限购区域扩围深圳（落户满三年）宁波（区域扩围）东莞（新增外地二手）夫妻离异限购深圳（3年内）无锡（2年内）南京（2年内）限贷升级首付比例提升深圳（非普宅首付比例提升）税收调节增值税免征年限提升深圳（2→5）无锡（2→5）沈阳（2→5） 成都（2→5）加强市场监管严禁资金违规流入房地产市场、捂盘惜售、虚假宣传等深圳杭州宁波南京郑州长春海口三亚成都土地出让条件收紧网签“三价合一”深圳无锡热点楼盘优先无房家庭深圳杭州（倾斜比例80%）南京