房地产行业2020年中报业绩综述：沉云见日金鳞开，百舸争流正当时

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 行业研究报告 ● 房地产行业 2020 年 09 月 22 日 沉云见日金鳞开，百舸争流正当时 ——房地产行业 2020 年中报业绩综述 房地产行业 推荐 维持评级 核心观点:  利润表：营收虽维持正增长但增幅明显收窄，归母净利润大幅下滑；行业整体费用控制水平良好，利润率连续下滑。2020H1 房地产行业营业收入为 9761.80 亿元，增速为 1.84%，同比- 19.79pct；实现归母净利润 808.95 亿元，增速为-21.82%，同比- 37.94pct，主要系疫情影响了竣工节奏。2020H1 房地产行业销售费用率、管理费用率、财务费用率为 2.60%、4.17%及 3.58%，同比-2.40pct、-0.24pct、+0.40pct，近年来稳中有降；销售毛利率为 28.28%，同比-3.94pct；实现销售净利率 10.70%，同比-2.40pct，利率率近年连续下滑主要由于前期高土地成本项目现进入结转间、“房住不炒”政策调控叠加疫情影响压缩盈利空间。  资产负债表：预收账款增速放缓，行业杠杆率有望下降。2020H1 预收账款为 32920.89 亿元，同比增长 8.63%，增速较去年同期-15.40pct，覆盖 2019 年全年营收的 1.3 倍，房企业绩仍有保障。截至 2020 年上半年度，行业净负债率为 139.43%，同比+1.56pct；资产负债率为79.56%，同比-0.72pct，变化幅度在 1%左右，行业杠杆率维持稳定，预计未来逐步下降。  现金流量表：销售受疫情冲击，但第二季度开始楼市超预期修复，流动性宽松的环境下，筹资活动现金流大幅增加。2020H1 销售商品、提供劳务收到的现金达 12429.99 亿元，同比下降 12.08%。随着各地全面复工，销售第二季度已同比转正。2020H1 现金流净额为 321.19亿元，表现为现金净流入，流入额同比增加 614.36%，主要得益于上半年友好的融资环境，房企融资额大幅增加。  细分子行业来看，住宅开发增长有望，物业管理价值凸显，商业地产触底反弹、房屋经纪迎来机会；杠杆率方面，住宅开发亟待降低杠杆水平，园区负债率连年攀升，物业管理去杠杆成效显著；住宅开发盈利能力下降，物业管理利润率水平有望提升。  投资建议：基本面，我们预计年内销售热度仍会持续；资金面，在融资监管的环境下，房企的到位资金难以维持高增速；政策面保持稳定，在“因城施策”方针下个别城市的政策收紧并不代表全局。在融资监管的环境下，依靠内生性增长、杠杆水平较低、运营能力强的房企将迎来发展机会，同时年内房屋经纪行业将受益于市场推盘量增加和高销售，叠加存量市场空间广阔。我们推荐低估值、高股息的优质住宅开发行业龙头股：万科 A、保利地产、金地集团、招商蛇口，销售提速、弹性较大的优质成长型个股：阳光城、金科股份、中南建设，A 股机构物业龙头招商积余以及房产经纪板块相关标的。  风险提示：经济及行业的下行压力；政策调控具有不确定性。 分析师 潘玮 ：（8610）6656 8212 ：panwei@chinastock.com.cn 分析师登记编号：S0130511070002 王秋蘅 ：（8610）86359285 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编号：S0130520050006 相对沪深 300 表现图 -18.00%-13.00%-8.00%-3.00%2.00%7.00%12.00%17.00%22.00%沪深300房地产(中信) 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 行业深度报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 1 目 录 一、整体板块分析：疫情影响可控，楼市修复超预期 ............................................................................................................ 1 （一）利润表：板块上半年度营收增幅收窄、归母净利润下降，整体费用水平控制良好，利润率延续下滑趋势 . 1 （二）资产负债表：预收账款小幅上涨，增速放缓，行业杠杆率水平有望下降 ........................................................ 2 （三）现金流量表：销售受疫情冲击，但楼市修复超预期，流动性宽松的环境下，筹资活动现金流大幅增加 ..... 3 二、细分子行业分析：百舸争流正当时 .................................................................................................................................... 4 （一）业绩方面，住宅开发增长有望，物业管理价值凸显，商业地产触底反弹、房屋经纪迎来机会 ..................... 4 （二）住宅开发亟待降低杠杆水平，园区负债率连年攀升，物业管理去杠杆成效显著，短期偿债压力普遍加大 . 7 （三）住宅开发盈利能力下降，物业管理行业利润率水平有望提升 .......................................................................... 11 三、投资建议 ....................................................................................................................................................... 12 四、风险提示 ....................................................................................................................................................... 12 mNtQrPuNqRmMtMpMqPnRnM7NcM9PpNpPnPoOlOnNzQiNsQoN6MmOtRwMtPpMMYtQrQ 行业深度报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 1 一、整体板块分析：疫情影响可控，楼市修复超预期 （一）利润表：板块上半年度营收增幅收窄、归母净利润下降，整体费用水平控制良好，利润率延续下滑趋势 2020 年上半年度房地产行业总营业收入为 9761.80 亿元，增速为 1.84%，同比- 19.79pct；实现归母净利润 808.95 亿元，增速为-21.82%，同比- 37.94pct。今年上半年度营收虽维持正增长