房地产行业2020年四季度投资策略：乘住宅开发价值重估东风，扬经纪业务景气上行之帆

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 [table_main] 公司深度报告模板 乘住宅开发价值重估东风， 扬经纪业务景气上行之帆 ——房地产行业 2020 年四季度投资策略 房地产行业 推荐 (维持评级) 核心观点：  期待岁末年初板块的上涨行情 复盘地产股的历史表现，我们发现岁末年初板块的涨幅优于二、三季度的概率较高，并且在岁末年初板块跑赢沪深 300 的概率更高。我们看好地产板块四季度的表现，原因：1）低估值、高股息筑造板块较高安全边际；2）公募基金地产持仓处于历史较低水平；3）长线资金入股地产公司推动板块价值重估；4）疫情过后销售持续超预期。  融资监管政策增强行业集中度提升逻辑 我们认为在降杠杆的总体方针下，部分房企以融资驱动的输血式外生增长模式亟待改变，依靠经营管理水平提高驱动的造血式内生增长将是未来良性发展的必然选择，也是更稳健的赛道，同时未来中小房企想通过高杠杆快周转的方式来实现弯道超车的可能性已经不大，行业格局逐步趋向稳定，增强集中度提升的逻辑。  我们相对看好住宅开发和经纪服务子行业 住宅开发板块在各头部房企销售超预期带动下进入新一轮的价值重估周期；经纪服务子板块 GTV 未来 CAGR 可达 6.6%，行业渗透率不断提升，新房代理受益于未来推盘量高增和销售持续向好，二手房交易佣金率提升空间较大，经纪业务整体远期佣金规模预计可超5000亿元，景气处于上行区间。  中报业绩略超预期，楼市整体修复，疫情影响有限 梳理 2020H1 财报，我们发现，受疫情影响，板块营收虽维持正增长但增幅明显收窄，归母净利润大幅下滑；预收账款增速放缓，行业杠杆率有望下降；上半年流动性宽松的大环境下，筹资活动现金流大幅增加。统计局地产运行数据显示多项指标逐月向好，整体表现为疫情影响有限，楼市修复超预期。  投资建议 基本面，我们预计四季度推盘量加大，销售热度持续；资金面，在融资监管的环境下，房企的到位资金难以维持高增速；政策面保持稳定，在“因城施策”方针下个别城市的政策收紧并不代表全局。我们相对看好住宅开发和经纪服务子板块，建议投资者重点关注：1）低估值、高股息的优质住宅开发行业龙头股：万科 A、保利地产、金地集团、招商蛇口；2）销售提速、弹性较大的优质成长型个股：阳光城、金科股份、中南建设；3）房产经纪服务相关标的我爱我家和国创高新。  风险提示 经济及行业的下行压力；销售超预期下行；政策调控具有不确定性。 分析师 潘玮 ：（8610）6656 8212 ：panwei@chinastock.com.cn 分析师登记编号：S0130511070002 王秋蘅 ：（8610）86359285 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编号：S0130520050006 相对沪深 300 表现图 -15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%房地产(中信)沪深300 资料来源：Wind，中国银河证券研究院整理 相关研究 【银河地产潘玮团队】行业深度报告_房地产行业_住宅基本面持续改善，物业+园区 REITs 多元发展——房地产行业 2020 年中期策略 【银河地产潘玮团队】行业深度报告_房地产行业_2020 年年度策略报告：行业新形势，房企新形态-2020.1.2 行业深度报告●房地产 2020 年 09 月 24 日 行业深度研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 目 录 一、房地产行业表现概览：期待岁末年初的上涨行情 .......................................................................................... 1 （一）物业管理及经纪服务子板块表现亮眼、地产 PE 及 PB 处于历史低位 ............................................................... 1 （二）复盘历史，地产板块岁末年初易迎来上涨行情 .................................................................................................... 3 （三）二季度以来楼市表现持续超预期，百城房价指数略有抬头 ................................................................................ 4 1、楼市表现持续超预期 .......................................................................................................................................... 4 2、二季度以来一、三线城市房价小幅抬升，二线较为稳定 .............................................................................. 5 （四）房企全年业绩有保障，主流房企高销售支撑未来业绩 ........................................................................................ 6 （五）20Q2 公募基金对板块配置比例处于历史较低水平，已连续两个季度下降 ...................................................... 7 二、融资监管政策增强行业集中度提升逻辑 ........................................................................................................ 8 三、房地产经纪行业：景气稳步上行，O2O 化是大势所趋 ................................................................................. 10 （一）物业经纪服务行业受益于未来住房市场 GTV 稳定增长 .................................................................................... 10 1、中国住房市场 GTV 及新房销售、二手房交易、租赁市场分类 GTV 均稳步提升 ...................................... 11 2、经纪业务在房屋交易（新房、二手、租赁）中的渗透率不断提升 ......................