物管行业2019年年报综述及2020年市场展望：业绩亮眼，投资风口持续

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 行业点评 2020 年 05 月 14 日 物业管理 行业评级：推荐 业绩亮眼，投资风口持续 物管行业 2019 年年报综述及 2020 年市场展望 行业指数 数据来源：贝格数据，克而瑞证券 相关报告 1、《克而瑞证券物业及存量地产组——物业管理行业周报（2020.05.04-05.10）》2020-05-09 2、《克而瑞证券_策略研究_地产战“疫”，物管先行 策略会会议纪要》2020-02-05 3、《克而瑞证券_行业研究_物业管理：2020 年物管行业策略报告--资本 化加速，规模为王》2020-01-09 分析师 李蒙，CFA 执业证号：APQ664 852-25105555 meng.li@cricsec.com 联系人 王祎馨 852-25105555 wangyixin@cric.com 分析师 徐婵娟，CFA 执业证号：BOI213 852-25105555 sarah.xu@cricsec.com 联系人 丁希璞 852-25105555 dingxipu@cric.com 投资要点  2019 年上市物管公司业绩亮眼，现金充裕。上市物管公司 2019 年收入合计 562.3 亿元，同比增长 44.6%，为自 2017 年最高增速；整体实现归母净利润 71.3 亿元，同比增长 46.2%；归母净利润率平均值为 12.3%，较 2018年提升 0.2 个百分点；2019 整体分红比例为 36.7%；ROE 均值为 24.1%。2019 年年底上市物管公司累计净现金 346.1 亿元，同比增长 76.7%，即净增 150.2 亿元。  具有克而瑞百强房企背景的物管公司在管面积增长显著，成为整合行业的主力。截至 2019 年底，上市物管公司在管面积合计 22.8 亿平方米，同比增长 28.8%，高于全国物管行业个位数的增速水平。上市物管公司市占率从2017 年的 5.3%提升至 2019 年的 7.4%。其中有克而瑞百强房企背景的物管公司在管面积增速最显著，均值达到 42.4%。2019 在管面积中，非住宅和第三方占比均有明显提升，物管公司对关联房企依赖度下降。此外，未来发展策略也开始有所分化，大型物管公司更注重向非住宅领域以及增值服务领域拓展；中小物管公司更多追求通过并购寻求规模扩张。  预计 2020 年物管行业的资本窗口期继续开放，业绩保持双位数增长。受2019 年优质年报业绩的推动，2020 年年初至今物管板块股价涨幅平均值33.6%，同期恒生指数下跌了 14.2%。截至报告期，上市物管公司总市值达到 3,638 亿元。我们预计 26 家上市物管公司的 2020 年收入合计约 876.7亿元，同比增速37.6%；2020归母净利润合计约99.5亿元，同比增速33.5%；2020 年在管面积合计约 28.6 亿平方米，同比增速 25.5%。  高估值下物管公司上市融资潮继续，并购活跃。截至报告期物管公司平均2019 年 PE 为 40.1x，2020 年 PE 为 30.3x。我们预计 2020 年至少有 10家物管公司上市。此外多家上市物管公司借力高估值进行定增，例如绿城服务引入龙湖集团的战略投资，碧桂园服务发行可转债。  首推碧桂园服务、永升生活服务以及彩生活。物管行业最大的亮点是高确定性和高收益，碧桂园服务作为物管行业上市公司中市值最大的公司，突出体现了这些特点。永升生活服务是目前中型物管公司中在业绩和市值增速上最快的公司之一，这背后是管理层的强执行能力。彩生活在 2019 年进行了战略转型，目前 2020PE 估值只有 7.8x，是在管面积过亿的物管公司中唯一一家估值仅为个位数的公司，我们认为这或许提供了价值洼地的机会。  风险提示：受到疫情影响，物管公司关联地产公司竣工不及预期；增值服务业务开展不及预期；并购市场竞争激烈，管理规模扩张不及预期。 -51%-26%0%26%2019-042019-082019-12恒生指数 行业点评 | 物业管理 敬请阅读末页的重要说明 2 / 31 内容目录 2019 年财务数据回顾 ....................................................................................... 4 1. 上市物管公司 2019 整体收入 562.3 亿元，增速超 40% ............................... 4 2. 上市物管公司 2019 净利润 71.3 亿元，增速超 40% .................................... 6 3. 2019 年整体分红比例达 36.7%..................................................................... 7 4. ROE 呈下降趋势，但仍处较高水平 .............................................................. 7 5. 净现金大幅增长，物管公司现金充裕 ........................................................... 8 2019 年经营数据回顾 ..................................................................................... 10 1. 在管面积合计近 23 亿平方米 ..................................................................... 10 1.1. 26 家上市物管公司 2019 年在管面积合计近 23 亿平方米 .................... 10 1.2. 具有克而瑞百强房企背景的物管公司在管面积增速领先 ..................... 12 2. 每月每平米物管收入 .................................................................................. 14 3. 增值服务发展速度快，收入占比稳步提升 .................................................. 14 4. 未来发展策略汇总 ..................................................................................... 16 2020 年预测 .................................................................................