物流行业：REITs加速万亿仓储物流行业迭代，弥补行业短板

请参阅最后一页的重要声明 证券研究报告·行业深度报告 REITs 加速万亿仓储物流行业迭代，弥补行业短板 行业动态信息 REITs 试点优先支持仓储物流、收费公路等交通设施 《通知》明确了基础设施 REITs 试点项目要求，主要是重点区域、重点行业、优质项目等条件，重点区域中优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，重点行业中包括仓储物流、收费公路等交通设施，优质项目要求项目权属清晰，具有成熟的经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好的增长潜力，同时对发起人（原始权益人）以及基础设施运营企业也提出了能力要求。 REITs 加速万亿仓储物流行业迭代，弥补行业短板 中国仓储物流市场投资规模在万亿规模。超过 90%以上的仓库均为传统仓库，立体库也仅占比 26%，高标仓比重仅为 5-10%左右，整体规模在 6000 万平方米。高标仓是此次政策受益的重要基础设施，也是优质的底层资产。高标仓具有客户实力雄厚、租约时间长、空间利用率高、项目选址优越、自动化水平先进、合规属性强等特点，完全符合 REITs 的优质资产要求。 仓储业 ROE 在 5%左右，REITs 后具备提升空间 国内仓储行业的投资回报率具备提升空间，要获得投资者的青睐，必须提升现有资产的收益率，同时也必须平衡企业平均融资成本与收益率。在捋顺相关利益者分配机制后，有望催生优质仓储物流运营商，京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、长江三角洲等区域仓储平均租金高于非重点区域，北京、上海、广东仓储租金水平最高，空置率处于 10%以内，符合 REITs 试点中重点区域与优质资产的要求。 REITs 有助于推动冷链仓储业提质增效 生鲜电商的爆发增长也驱动储藏生鲜果蔬的冷库需求，冷却物冷库占比仅三成，中国人均冷库容量也远低于发达国家的冷库容量。REITs 有助于改造现有冷库区域、结构不均衡局面，提高冷库的资产收益率，加速冷链行业的快速迭代。 投资建议：建议重点关注中国外运、中储股份、顺丰控股、百世集团、厦门象屿 维持 强于大市 韩军 hanjunbj@csc.com.cn - 执业证书编号：S1440519110001 发布日期： 2020 年 05 月 08 日 市场表现 相关研究报告 -14%-9%-4%1%6%11%2019/5/62019/6/62019/7/62019/8/62019/9/62019/10/62019/11/62019/12/62020/1/62020/2/62020/3/62020/4/6物流上证指数物流Ⅱ 1 物流Ⅱ 行业深度报告 请参阅最后一页的重要声明 目录 一、REITs 试点优先支持仓储物流、收费公路等交通设施 ................................................................................. 2 二、REITs 加速万亿仓储物流行业迭代，弥补行业短板 ...................................................................................... 3 三、仓储业 ROE 在 5%左右，REITs 后具备提升空间 ............................................................................................ 6 四、REITs 有助于推动冷链仓储业提质增效 .......................................................................................................... 8 五、投资评价和建议 ............................................................................................................................................... 9 风险分析 ................................................................................................................................................................. 10 图表目录 图表 1： 《通知》对基础设施 REITs 试点项目要求 ......................................................................................... 2 图表 2： 中国仓储业固定资产投资规模 .............................................................................................................. 3 图表 3： 中国仓储业投资资金来源 ...................................................................................................................... 3 图表 4： 中国通用仓库面积 .................................................................................................................................. 4 图表 5： 中国高标仓占比 ...................................................................................................................................... 4 图表 6： 投资级别物流仓储总量 .......................................................................................................................... 4 图表 7： 中国仓储总量与人均水平与美国存在较大差距 ................................................................................... 4 图表 8： 国内一个典型物流系统项目中自动化立体库与传统库的成本对比 ...................................