2021Q1房地产金融

NIFD季报房地产金融主编:李扬蔡 真崔 玉 黄志强2021 年 5 月《NIFD季报》是国家金融与发展实验室主要的集体研究成果之一，旨在定期、系统、全面跟踪全球金融市场、人民币汇率、国内宏观经济、中国宏观金融、国家资产负债表、财政运行、金融监管、债券市场、股票市场、房地产金融、银行业运行、保险业运行、特殊资产行业运行等领域的动态，并对各领域的金融风险状况进行评估。《NIFD季报》由三个季度报告和一个年度报告构成。NIFD季度报告于各季度结束后的第二个月发布，并在实验室微信公众号和官方网站同时推出；NIFD年度报告于下一年度 2 月份发布。I 摘 要 从房地产市场运行情况来看，2021 年第一季度房地产市场延续了上年末的运行态势。具体表现在：住房销售规模大幅上升；住房价格仍在上涨，但一线城市环比涨幅出现拐点，房价泡沫得到一定遏制；租金价格水平止跌回升，租金和房价背离现象发生转变；土地市场供给缩量，成交溢价率和均价重回上升趋势；一、二线城市住宅库存去化周期基本保持稳定，三线城市住宅库存去化周期有所上升。 从房地产金融形势来看，房地产金融风险仍是监管重点。个人住房金融方面，个人购房贷款余额尽管仍处于高位，但增速进一步下降；在 LPR 短期稳定、央行货币政策重回中性与“紧平衡”、银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度全面实施的背景下，个人住房贷款利率有所上升；从部分城市新增住房贷款价值比的估算情况来看，新增个人住房贷款抵押物保障程度较高，个人住房贷款整体风险可控。房企融资方面，开发贷余额增速持续回落，房地产信托规模大幅压降，境内外信用债存量规模开始压降，主要融资渠道全面收紧的局面没有改变。金融机构和金融市场投资者对房企的金融支持力度将产生更大分化，主要融资渠道均更为偏好经营风格稳健、财务杠杆率合理的房企。 风险提示方面，2021 年第一季度，房地产市场有以下风险点值得关注：第一，部分三四线城市的房地产市场需求下降以及库存上升；第二，在房企存量有息债务高企、偿债高峰集中来临、融资政策持续收紧、行业内分化加剧的背景下，部分杠杆率较高且资金周转能力较弱的房企存在债务违约风险。 本报告负责人：蔡真 本报告执笔人：  蔡真 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任  崔玉 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心研究员  黄志强 【NIFD 季报】 全球金融市场 人民币汇率 国内宏观经济 中国宏观金融 地方区域财政 宏观杠杆率 对外部门资产负债表 中国财政运行 中国金融监管 房地产金融 债券市场 股票市场 银行业运行 保险业运行 特殊资产行业运行 目 录 一、房地产调控政策 ....................................... 1 （一）中央及部委层面 ................................... 1 （二）地方政府层面 ..................................... 1 二、房地产市场运行 ....................................... 1 （一）价格情况分析 ..................................... 1 （二）数量走势分析 ..................................... 4 三、个人住房金融形势 ..................................... 6 （一）个贷余额增速进一步下降 ............................ 6 （二）个人住房贷款利率水平小幅上扬 ...................... 7 （三）个人住房贷款整体风险可控 .......................... 8 四、房企融资形势 ......................................... 9 （一）房地产开发贷余额增速持续回落 ...................... 9 （二）房地产信托规模大幅压降 ........................... 10 （三）房企境内外信用债存量规模开始压缩 ................. 11 五、小结与风险提示 ...................................... 12 附件：相关指标说明 ...................................... 14 1 一、房地产调控政策 （一）中央及部委层面 2021 年第一季度，中央层面继续保持“房住不炒”的房地产调控总基调不变，以稳地价、稳房价、稳预期为调控目标，从因城施策、租购并举、住宅土地供给、房地产金融等方面实施房地产市场健康发展长效机制，促进房地产与实体经济均衡发展。央行、银保监会、住建部、自然资源部等部委层面，为贯彻落实中央“房住不炒”要求，以实施房地产金融审慎管理制度、增加租赁住房土地供给、实施重点城市住宅用地供给“两集中”新政、通过督导约谈强化城市主体责任的落实等方式来控制房价泡沫、化解房地产金融风险和解决大城市住房突出问题。 （二）地方政府层面 地方政府层面，2021 年第一季度，上海、广州、杭州、武汉等十多个热点城市，从限购、限贷、限售等方面“补漏洞”，增加交易税费成本，建立二手房成交参考价格发布机制，优化住宅用地供给，加强市场监管力度，严查经营贷、消费贷等资金违规流入房地产市场等方面升级加码房地产调控政策。目前来看，地方政府层面调控政策的核心目标是抑投机、保刚需、稳地价、稳房价、稳预期。 二、房地产市场运行 （一）价格情况分析 1. 一线城市累计涨幅较高，但环比出现拐点 从国家统计局公布的 70 个大中城市商品住宅销售价格变动数据来看，2021年第一季度 70 城新建商品住宅、二手住宅销售价格均累计上涨了 1.01%，月度环比涨幅较上一季度有所扩大（见图 1 左上图）。分城市层级看，2021 年第一季度，一线城市住房销售价格的涨幅最大，新建商品住宅和二手住宅销售价格累计涨幅分别为 1.56%和 3.42%，同比涨幅分别为 5.22%和 11.43%（见图 1 右上图）；二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格累计涨幅分别为 1.23%和 1.19%，同比涨幅分别为 4.82%和 3.32%（见图 1 左下图）；三线城市新建商品住宅和二手2 住宅销售价格累计涨幅分别为 0.76%和 0.68%，同比涨幅分别为 3.87%和 2.26%（见图 1 右下图）。不同城市间房价走势的分化明显，从 3 月的房价指数来看，70 城中新建商品住宅价格同比上涨超过 10%的城市有 2 个，同比下降的城市有5 个；70 城中二手商品住宅价格同比上涨超过 10%的城市有 4 个，同比下降的城市有 19 个。部分一线和二线城市的房价同比涨幅较大，如深圳二手住房价格同比上涨了 14.6%，银川新建住宅价格同比上涨 14.1%；部分城市价格则出现持续下跌，如北海新建住宅价格同比下降 4.4%，牡丹江二手住宅价格同比下降了 9.4%。 整体来看，2021