房地产行业中国REITs市场洞察系列报告之十二：解读REITs募集说明书之产业园区篇

证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 解读 REITs 募集说明书之产业园区篇 中国 REITs 市场洞察系列报告之十二｜2021.5.31 中信证券研究部 核心观点 陈聪 首席基地产业分析师 S1010510120047 张全国 房地产行业联席首席分析师 S1010517050001 李金哲 房地产分析师 S1010520090001 联系人：李宗儒 目前，首批 REITs 的三单产业园区项目均已完成询价。本篇我们将对其中两单产业园区 REITs 招募说明书进行详解，对其资产禀赋、经营状况、租户结构等方面进行分析。 ▍产业园区是经济发展重要载体。产业园区是区域经济发展、产业调整和升级的重要空间聚集形式，是落实经济发展战略的重要抓手。产业园区发展模式逐步多样，由最初的产城分离、以产带城逐步演变至产城联动、产城融合。 ▍公募 REITs 完善园区融资体制。在首次试点 9 单基础设施 REITs 中，3 单底层资产为产业园区，我们重点研究张江光大园 REIT 和苏州工业园 REIT。张江光大园 REIT 询价结果为 2.99 元/份，苏州工业园 REIT 询价结果为 3.88 元/份。两者对应基础设施项目价值分别为 14.95 亿元、34.92 亿元。 ▍底层资产禀赋较好。张江光大园 REIT 基础资产位于张江高科技园区核心地带，交通便利。项目总建面 50,947 平米，可租赁面积 43,488 平米，共有 267 个可用车位。截至 2020 年末，平均租金单价为 5.2 元/平方米/天，出租率达 99.5%，运营状况良好。苏州工业园 REIT 基础项目资产为科技园项目和 2.5 产业园项目，总建面 56.11 万平米，可出租面积为 42.52 万平米。2020 年末，租金水平分别为 41、61 元/平方米/月，出租率则分别达到 89.94%以及 69.95%。 ▍运营管理经验丰富，租金水平高。作为首批试点项目，运营管理机构经验丰富。张江光大园过去三年租金为 5.16-5.22 元/平米/日，高于区域水平。出租率由 2018年的 74.1%提升至 2020 年的 99.5%，连续两年保持基本满租。2018、2019 年张江板块净吸纳量均超过供应量 15%，需求相对旺盛，新增供给料影响不大。2020 年科技园项目及 2.5 产业园项目租金水平分别为 41 元、61.2 元/平米/月。前者出租率在 90%左右，后者出租率在 70%左右。园区未来三年新增供给中三个项目为企业自用，两个项目偏重生产办公一体化服务及医疗、生物科技等，与基础资产定位不同，预计对其租金及空置率影响有限。 ▍预计两单产业园 REITs 租金水平、出租率及分红率仍能够保持稳定。张江光大园 REIT2021/2022 年预期分红率为 4.66%、4.04%；苏州工业园 REIT2021/2022预期分红率为 4.31%、4.36%。相比于美国和新加坡具备产业园资产的成熟REITs 资产而言，处于中等偏高水平。张江光大园 REIT 产业集中度较高，租赁面积的 52%为在线新经济行业，30%为金融科技行业，前十大租户合计租赁面积占比为 81.6%，未来两年合计到期租赁面积占比 93%。苏州工业园 REIT 科技园项目租赁面积 56%为信息技术行业，2.5 产业园项目租赁面积 29%为信息技术业，到期面积分布更为均衡，到期结构更优。 ▍风险提示：REITs 基础资产的经营受到宏观经济、政策规划、疫情等突发事件影响，租金存在不及预期的风险。REITs 作为试点型金融产品，存在流动性不及预期的可能。 相关 REITs 产品信息表 简称 募集规模 （亿元） 资产评估价值 可租面积 （平方米） 认 购 价格 认购倍数 分红率 21E 22E 张江光大园 REIT 14.95 14.70 43,488 2.99 8.85 4.66% 4.04% 苏州工业园 REIT 34.92 33.50 425,174 3.88 3.613 4.31% 4.36% 资料来源：公司公告（含预测），中信证券研究部，注：分红率按募集规模计算 房地产行业 评级 强于大市（维持） 中国 REITs 市场洞察系列报告之十二｜2021.5.31 请务必阅读正文之后的免责条款部分 目录 产业园区：经济发展的重要载体 ....................................................................................... 1 产业园区：政策高度支持，经济紧密相关 ......................................................................... 1 园区发展进入新阶段 ......................................................................................................... 2 公募 REITs：打通退出渠道 .............................................................................................. 4 REITs 园区类项目发售认购情况 ........................................................................................ 4 基础设施项目公司负债情况............................................................................................... 6 底层资产禀赋优异 ............................................................................................................. 7 张江光大园：板块成熟，配套完善 .................................................................................... 7 苏州工业园：首个中外中央政府级合作的开发区 .............................................................. 8 运营管理：“长期投资”及“资产管理”的结合艺术 ............................................................ 10 试点项目运营经验丰富 .................................................................................................... 10 租金水平