物管行业系列报告之一：机构物业成长空间广阔

请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 行业 研 究 行业深度研究报告 证券研究报告 ＃industryId＃房地产开发＃investSuggestion＃推荐 ( ＃investSuggestionChange＃维持 ） 重点公司 重点公司 2019E 2020E 评级 招商积余 0.38 0.58 审慎增持 ＃relatedReport＃相关报告 《4 月居民贷款数据点评：居民贷款占比过半》2019-05-09 ＃emailAuthor＃分析师： 阎常铭 yanchangming@xyzq.com.cn S0190514110001 郭毅 guoyiyjs@xyzq.com.cn S0190518010003 徐鸥鹭 xuoulu@xyzq.com.cn S0190519080008 ＃assAuthor＃研究助理： 靳璐瑜 jinluyu@xyzq.com.cn 投资要点 ＃summary＃ 机构物业市场空间大，渗透率提升是大趋势。机构物业存量面积约 260 亿平方米，估算收入规模达到万亿的规模，增值服务收入增值潜力很大。当前，国内机构物业的渗透率仅为 13%，尚处于行业发展早期，机构物业渗透率提升是未来大趋势。因综合增值服务能够使业主更集中精力从事核心业务，减少运营成本、降低运营风险，更好地支持其企业战略，实现更高战略目标。 机构物业业态丰富，细分赛道发展空间广阔。 商业写字楼：国内物业公司凭借母公司附能、低成本运营等核心优势，助推市占率的提升。在商业写字楼空置率逐年提升，对物业费的成本管控提高的背景下，国内物业也有较大的发展空间。产业园区：机构物业切入专业外包市场，服务范围由单一转向全面。近几年，龙头机构物业公司切入专业化外包市场的趋势非常显著，服务范围扩展至设施、设备系统运营维护等领域。专业外包服务成本优势显著，市场空间广阔。公共物业：助力物管企业从“传统物业服务企业”转为“综合服务提供商”，“政府+企业”合作模式将得到广泛运用。目前 A 股上市的机构物业公司共有三家。 招商积余：定位央企物管旗舰，旗下招商物业与中航物业均为头部物管公司，强强联合后，在管面积 14926 万平米，机构物管营收占比估算约 70%，近两年复合增速约 22 %。南都物业：起步于华东地区，在管面积 6001.59 万平米，机构物管营收占比估算约 50%，近两年复合增速约 23%，商办物业特点鲜明，目前已承担银泰商业物业以及阿里巴巴园区物业管理服务，预计未来在商办领域持续发力。新大正：起步于西南地区，在管面积 5838 万平米，机构物管营收占比 87%，近两年复合增速 22%，公共机构、学校、机场物业管理特点鲜明，这些行业也是公司未来重点拓展领域。投资建议：机构物业存量市场空间大，渗透率提升是大趋势。业态丰富，各细分赛道的空间广阔，国内机构物业公司有足够的施展空间，持续推荐物管行业龙头公司招商积余。风险提示：人工成本上升过快。 ＃title＃物管行业系列报告之一：机构物业成长空间广阔 ＃createTime1＃2020 年 03 月 06 日请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 2 - 行业深度研究报告 目 录 1. 存量市场空间大，渗透率提升是大趋势 .......................................................... - 3 -1.1、存量市场足够大，行业天花板高 ............................................................... - 3 - 1.2、机构物业渗透率低，处于成长初期 ........................................................... - 3 - 2. 业态丰富，细分赛道发展空间广阔 .................................................................. - 4 -2.1 商业写字楼：国内物业公司有望赶超五大行.............................................. - 4 - 2.2 产业园区物业：专业外包服务正当时，降费提效空间广 .......................... - 5 - 2.3 公共物业：从传统的物业服务转变为综合服务提供商 .............................. - 6 - 3. 国内 A 股已上市典型机构物业管理公司 .......................................................... - 6 -3.1 招商积余：央企物管旗舰 .............................................................................. - 6 - 3.2 南都物业：快速成长，商办物业为特色 .................................................... - 11 - 3.3 新大正：起步西南，快速扩张 .................................................................... - 13 - mNpMsMuNmNrRoRsRqPsOpO8O8QaQnPrRsQnNlOmMoNlOmMrPaQpNpMwMoOxPvPnMtQqXhUbWkWzXkZ8VoOoQ6M8QaQnPmMtRpPfQmMmPiNnNoQaQpOrPxNqQqOxNrQsQ请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 3 - 行业深度研究报告 报告正文 1. 机构物管行业市场空间大，渗透率提升是大趋势1.1、存量市场足够大，行业天花板高 机构物业拓展空间巨大，测算存量面积约 260 亿平方米。根据统计局相关数据，结合机关办公用房人均标准、学校均面积标准、医院床均面积标准等数据，可初步测算得到全国政府机关、学校、医院的存量建筑面积。从业态看，政府机关、学校、医院、商业、办公、产业园区的存量面积分别为 20 亿平方米、84 亿平方米、9 亿平方米、22 亿平方米、30 亿平方米、94 亿平方米。 由此带来物业费收入达到万亿的规模。根据物业管理协会各类机构物业的平均物业费单价，以及上述我们测算的全国各类机构物业存量面积，估算 2020 年得出全国机构物业市场空间约 12126 亿元。其中政府机关、学校、医院、商业、办公、产业园区分别为 885 亿、2864 亿、687 亿、1657 亿、2167 亿、3866 亿元。 图表 1、机构物业存量面积和市场空间测算 业态 存量面积(亿平米) 物业费(元/平方米/月) 市场空间(亿元) 政府机关 19.76 3.73 884.68 学校 84.32 2.83 2863.54 医院 9.25 6.19 687.32 商业 22.31 6.19 1657.38 办公 30.40 5.94 2166.89 产业园区 94.47 3.41 3865.79 合计 2