中指金融专题-谁家粮食够过冬——房企流动性风险展望

中指研究院专题谁家粮食够过冬——房企流动性风险展望日前，中指院金融事业部主持召开了“地产金融携手共抗疫情线上交流会“。会议上，金融机构及房企分别阐述了在这个特殊时期各自的运行策略，以及如何提前做好准备，在自保的同时共同维护行业稳定。会上，金融机构主要表达了以下几方面内容：1、 资金供应方面：仍然认为房地产是高收益且风险较低的行业，因此金融机构仍会提供充足资金进行配资；2、 市场偏好：一季度经济整体下行，房地产行业销售情况预期较差，这种情形下流动性水平高的企业更受投资者青睐；3、 融资渠道：受疫情影响，政府出台了相关金融政策，融资限制有所松动，因此房企要抓住窗口期，充分利用发债、非标等方式进行融资。4、 融资成本：央行降准是趋势，当前贷款利率较低，房企应借机补充加强融资力度。综合看来，金融机构对地产行业仍保持了乐观积极的态度，也有意愿协助房企从融资方式、规模、成本等方面解决资金问题。但疫情对经济的重创不容忽视，上半年销售回款力度不强已成为大家的共识，为了降低风险，金融机构更偏好选择资金流动性表现好、布局受疫情影响小的企业。根据企业公布的 2020 年 1 月销售金额显示（截至 2 月 9 日），上市房企中有一半以上销售额同比下降，降幅从 0.44%~60.19%不等，其中不乏 Top10 的知名房企。交流会上，多家房企预期随后的 2、3 月销售仍然不好，线上销售模式也不尽如人意，因此资金回流问题已成为当前房企重点防范的风险。多家房企一月销售额下滑，流动性风险需引起关注本文利用中指风险测评 SaaS 工具，对 205 家上市房企的流动性进行了监测与评价，以期描绘当前行业的流动性风险概况；同时通过对典型企业的流动性风险的考量，评估其投资价值。选取了财务风险项下的现金充足程度风险指标（满分 10 分，7.5 分以上企业抗风险能力较强，6.5-7.5 企业抗风险能力良好，6.5 以下企业抗风险能力较弱），考察企业的流动性风险。从 2020 年一月份的得分结果来看，205 家上市企业中 66.34%以上的企业为整体抗风险能力良好，55.12%的企业现金流的充足风险处于可控水平。从系统得分来看，企业的现金充足程度得分的均值为 6.72，中位数为 6.78，整体来看现金充足程度尚可；从基本财务中指研究院专题数据来看，样本企业最新一期的经营性现金流净额为负的企业有 83 个，大部分是由于短期内投资项目过多；表 2 为流动性指标统计。整体来看，房地产企业整体的现金较为充足，但部分企业可能因为早期投资力度过大、急于冲击规模，导致现金压力较高。表 1205 家上市房企流动性指标统计现金充足程度得分现金及现金等价物占总资产比重（%）流动比率速冻比率现金比率样本均值6.7211.331.900.900.53样本中位数6.789.581.540.560.25数据来源：中指风险测评系统、中指数据库本文利用中指风险测评 SaaS 工具，对已公布 1 月份销售额的上市房企流动性进行分析；同时选取了三家典型企业的进行流动性风险具体分析，评估其投资价值。本文选取了财务风险项下的资产质量指标，该指由资产流动性和现金充足程度构成，主要考察企业的资产的流动程度、以及现金流的规模和稳定性等。表 2 为已公布销售额企业的风险总分、分项风险得分及相关财务指标数据统计。在 31 家企业中，有 19 家 1 月份销售额同比出现了不同幅度的下降，其中降幅在 10%以内的 7 家，10%-30%的 8 家，30%以上的 4 家。虽然多家企业出现了销售下降，短期内经济下行已成定局，销售回款难以恢复常态，但不同企业流动性风险程度仍有不同，需区别分析。表 2各房企公布 2020 年 1 月销售额及中指风险测评得分企业同比(%)总分项目布局土地布局现金充足性得分经营性现金流净额（亿元）时代中国59.627.447.868.006.22-27.75龙光*40.107.689.298.009.8690.11禹洲地产22.797.448.578.075.93-38.96建业20.907.286.438.579.1410.39万科12.348.3710.008.939.0017.34美的置业11.707.247.868.363.50-82.66宝龙地产10.407.447.867.358.431.97中指研究院专题旭辉8.777.589.298.365.00-99.62荣盛发展8.377.527.868.718.28-56.43新城控股2.247.7710.008.433.50-97.36金茂1.917.789.298.146.79181.38合景泰富1.207.228.577.934.43-39.09碧桂园*-0.448.349.299.147.7818.08景瑞-0.737.227.147.437.144.61融信中国-2.057.318.578.284.3653.11当代置业-5.447.088.577.863.7820.88恒大-6.077.988.578.794.71-456.22佳兆业-6.407.088.577.076.36-60.94奥园-9.706.948.576.287.14-7.37富力*-10.307.108.567.865.36-260.76世茂-11.007.748.577.867.7899.99中海-11.908.1010.008.217.21-70.43阳光城-14.017.688.579.217.86113.07花样年-18.396.837.865.575.851.49雅居乐-18.517.368.578.436.35-118.40融创-22.258.2410.009.369.71430.77正荣-23.817.248.577.934.93-77.23中南建设-32.007.566.439.796.4348.11龙湖-32.338.199.298.719.0078.91越秀地产-35.007.557.867.287.14-2.91阳光 100-60.196.376.435.077.009.12数据来源：Wind 数据库、中指数据库、中指风险测评系统*披露权益销售额的企业中指研究院专题典型案例分析从销售额增长率为负的企业中选取三家进行重点分析：（一）龙湖集团抗风险能力较强的龙湖集团尽管在 2020 年 1 月份销售表现不佳，但从中指 CREIS 数据来看，主要是因为企业一月份的在售项目有相当一部分在重庆、武汉、成都等中部受疫情影响较重的城市，楼市在短期内有所降温。从企业近三年来拿地情况来看，3.57%拿地在湖北地区，这部分投资的短期现金回流将会受到影响，但从整体来看，企业多布局于一二线和具有发展潜力的二三线城市，长远来看现金流还是较为充沛；从企业 2019 年第三季度的的现金资源来看，龙湖集团 2019 年前三季度资产负债率由 6 月底的 74.7%降至 69.5%，流动比率由 1.51 升至 1.67 倍，现金资源 599 亿元，实现营业收入 490.4 亿元，除税后净利润 95.91亿元，净利率接近 20%，资源较为充沛。除此之外，龙湖在资本市场上也一直备受青睐，刷新民营房企“最长年期”和“最低利率”双料纪录，已经基本拿到了如