同策2025年上海租赁住房市场月报9月刊

2025年上海租赁住房市场月报Tospur Real Estate Consulting Co., Ltd.代理 · 咨询 · 金融 · 商业 · 产业 · 公关 · 养老9 月 刊目录0102CONTENTS03一、政策及宏观经济分析二、上海集中式公寓市场分析三、上海散租市场分析核心观点政策及宏观散租市场集中式公寓指标数据解读M17.2%同比、环比均上涨制造业PMI49.8环比上升，连续6个月低于荣枯线社零增速同比全国3%上海9.2%国补政策边际效果减弱社零增速下滑CPI：租赁全国 0.0%上海 0.0%租金持续面临下跌压力上海租赁活跃度指数517租赁活跃度低于2024年同期，且环比下跌8.1%核心观点：经济指标温和回升，租赁市场进入淡季、租金承压核心观点：9月散租市场需求下滑、陪读租房减少，单身租房占比增加指标数据解读成交量4.16万套环比下跌23.6%成交价2.17元/平环比下跌1.7%成交结构浦东新区、闵行区、青浦区位居前三50平以下房源成交占比大幅升至33.3%挂牌量（存量）4.42万套环比下跌24%挂牌价2.8元/平环比持平租金收益率本月1.7%核心观点：保租房集中上市，集中式公寓获客难度增加指标数据解读当月新增项目18个保租房产品供应为主9771间主要分布在浦东、宝山、静安价格挂牌 3.4元/平/日成交 3.2元/平/日议价空间 7.9%空置空置率：19%空置天数：15天客户续租率31%来访转化率14%客房比 1.69月《住房租赁条例》正式施行，各城市加快相关政策部署。加快推动存量土地、项目转化为租赁房政策热点数据来源：公开资料整理，同策研究院。监测中央各部委及十大重点城市关于租赁住房相关政策十大重点城市：北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、苏州、武汉、成都、合肥城市/部门日期政策/会议主要内容国务院9月8日印发要素市场化配置综合改革试点方案国务院印发通知，决定在部分地区开展要素市场化配置综合改革试点，重点围绕科技、土地、资本、劳动力和数据五个方面，推进制度创新和政策协同。文件提出，探索土地要素市场化配置新方式，健全城乡统一的建设用地市场;完善人口流动和居住证制度，推动基本公共服务覆盖常住人口;完善资本市场功能，提升融资服务能力;健全劳动力要素跨区域合理流动机制;推动数据要素规范流通和开发利用。文件明确了试点任务、实施路径和保障措施，为深化要素市场化改革提供制度依据。发改委9月12日《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITS)常态化申报推荐工作的通知》国家发展改革委办公厅近日印发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITS)常态化申报推荐工作的通知》。文件内容涵盖了扩围扩容、扩募购入、项目把关和组织保障四大方面，释放出鲜明信号:基础设施REITS已进入规范化、规模化、高质量发展的关键阶段。此外，市场化租赁住房首次被明确写入“新资产类型推荐发行路径。国务院9月15日《住房租赁条例》正式施行2025 年 7 月 16 日，国务院总理李强签署国务院令，公布《住房租赁条例》，该条例共 7 章 50 条，旨在规范住房租赁活动，维护住房租赁活动当事人合法权益，稳定住房租赁关系，促进住房租赁市场高质量发展，推动加快建立租购并举的住房制度。《条例》从租赁主体、房源供给、合同规范、权益保障等多方面作出系统性规定，如明确禁止将非居住空间单独出租用于居住，对租赁住房的单间租住人数上限、人均最低租住面积标准作出规定，要求住房租赁合同明确押金数额、返还时间及扣减情形等，同时也对住房租赁企业、经纪机构的行为进行了规范，并强化了监督管理和责任追究。北京9月28日《北京市城市更新项目规划土地政策应用案例指引》《北京市城市更新项目规划土地政策应用案例指引》发布。指引中收录了19个具有代表性的案例，涵盖了居住类、产业类、设施类、公共空间类、区域综合性城市更新等类型，相关规划土地政策在收录的案例中均有不同程度的应用，为各类城市更新项目实施提供了可参考借鉴的政策应用实践样本。广州9月23日《广州市提高土地利用效率综合改革试点实施方案》广州市规划和自然资源局发布《广州市提高土地利用效率综合改革试点实施方案》。其中提到:盘活存量土地资源，包括深化产业用地盘活利用、允许自持住房转为可售住房、支持存量商办改建租赁住房。旨在落实国家对加快构建房地产发展新模式的部署助企纾困，推动生产要素畅通流动、各类资源高效配置、市场潜力充分释放。杭州9月9日杭州今年新增青荷驿站530套(间)杭州能免费住7天的青荷驿站是为缓解外来应届大学生“落脚难”问题推出的惠民政策。截至目前，市区今年新增青荷驿站20个、房源530套(间)，提前完成2025年市政府民生实事年度目标;全市累计运营项目90个、房源4005套(间)，共服务各类求职创业青年人才达20余万人次。苏州9月15日《苏州市发展保障性租赁住房实施办法》 保障性租赁住房房源筹集主要有新建、改建及存量纳入三种途径，苏州支持符合条件的保障性租赁住房项目，发行基础设施领域不动产投资信托基金及房地产投资信托基金(REITS)。2025年9月租赁住房重点政策9月资本市场动态集中在保租房REITs方面。同时企业加快业务拓展步伐、企业间达成长租公寓领域的新合作企业动态数据来源：公开资料整理，同策研究院。企业名称动态类型动态详情辉盛国际资本动态9月1日，上海五角场辉盛坊公寓酒店(杨浦新江湾城地铁站店)项目物业出售信息公布。该项目位于上海市杨浦区殷行路1258号，建筑面积19566.52平方米，拥有14层210个客房。宗地面积27354平方米，土地使用期限至2056年4月13日。此次交易方式为股权转让，参考售价6.5亿元人民币。农业发展银行资本动态9月3日中国农业发展银行南平市分行发放全省首笔保障性住房收购贷款，金额4900万元。该笔贷款用于收购中国武夷实业股份有限公司南平公司开发的武夷名仕园项目415套存量商品房，用作保障性住房。招商基金蛇口租赁住房REIT资本动态9月15日，招商基金管理有限公司发布公告，招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金原始权益人变更回收资金投向。公告显示，该基金净回收资金总额为人民币6.99亿元，该基金净回收资金总额为人民币6.99亿元，资金用途主要用于在建项目和前期工作成熟的新项目，包括新建项目和改扩建项目。资金使用比例上，不超过30%用于盘活存量资产项目，不超过10%用于已上市基础设施项目的小股东退出或补充流动资金。国泰君安城投宽庭保租房REIT资本动态9月17日，国泰君安城投宽庭保租房REIT发布公告，本基金合将以2025年6月30日为收益分配基准日，进行2025年度第一次分红。本基金在收益分配基准日2025年6月30日可供分配金额为63,368,639.76元，本次拟分红金额63,360,000.00元，分配比例为99.9864%，每10份基金份额发放红利0.6336元。福州新投资本动态9月25日，福州新投拟通过发行公募REITS盘活租赁住房资产，项目规模与期限待定，现面向市场公开采购公募REITS管理人(含基金管理人及专项计划管理人)。本次招标设定最高限价，其中发行阶段服务费不超过700万元，存续期服务费按基金净资产3%/年计收。