统计局2025年1-10月房地产数据点评：地产基本面趋势下行，高基数影响逐渐显现

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2025年11月15日优于大市1统计局 2025 年 1-10 月房地产数据点评地产基本面趋势下行，高基数影响逐渐显现 行业研究·行业快评 房地产 投资评级：优于大市（维持）证券分析师：任鹤010-88005315renhe@guosen.com.cn执证编码：S0980520040006证券分析师：王粤雷0755-81981019wangyuelei@guosen.com.cn执证编码：S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cn执证编码：S0980522100002事项：2025 年 11 月 14 日，统计局公布 1-10 月房地产投资和销售数据。2025 年 1-10 月，全国房地产开发投资73563 亿元，同比下降 14.7%；房屋新开工面积 49061 万平方米，下降 19.8%；房屋竣工面积 34861 万平方米，下降 16.9%；新建商品房销售面积 71982 万平方米，同比下降 6.8%；新建商品房销售额 69017 亿元，下降 9.6%；房地产开发企业到位资金 78853 亿元，同比下降 9.7%。国信地产观点：1）本身趋势下行叠加上年高基数，地产销售同比降幅显著扩大。2）以价换量趋势明显，房价表现难以乐观。3）房地产开发投资和房企到位资金均加速下跌。4）新开工规模保持较低水平，竣工作为滞后指标下行趋势确定。5）投资建议：受高基数影响，四季度楼市压力空前。虽然房价系统性止跌前，地产板块很难出现明确的趋势性机会，但板块较强的波段属性也值得把握。当前市场对基本面恶化和政策落空均已有预期，与去年 9 月“止跌回稳”前相似，正是适合参与博弈的时间点。个股端推荐中国金茂、中国海外宏洋集团、贝壳-W、我爱我家。6）风险提示：政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等导致地产行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。评论： 本身趋势下行叠加上年高基数，地产销售同比降幅显著扩大2025 年 1-10 月，全国商品房销售额为 69017 亿元，累计同比-9.6%，降幅较 1-9 月扩大了 1.7 个百分点；商品房销售面积为 71982 万㎡，累计同比-6.8%，降幅较 1-9 月扩大了 1.3 个百分点。10 月单月，商品房销售额同比-24.3%，降幅较 9 月扩大了 12.5 个百分点；商品房销售面积同比-18.8%，降幅较 9 月扩大了8.2 个百分点。观察相对历史同期的销售规模，2025 年 10 月，商品房的销售额和销售面积分别相当于 2019 年同期的 46%和 44%，仍然处于历史较低水平。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2图1：商品房销售额累计同比图2：商品房销售额单月同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图3：商品房销售面积累计同比图4：商品房销售面积单月同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图5：商品房单月销售金额与 2019 年同期相比图6：商品房单月销售面积与 2019 年同期相比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3 以价换量趋势明显，房价表现难以乐观2025 年 1-10 月，新建商品房销售均价 9588 元/㎡，累计同比-3.0%，降幅较 1-9 月扩大了 0.5 个百分点。10 月单月，新建商品房销售均价为 9722 元/㎡，同比-6.9%，降幅较 9 月扩大了 5.4 个百分点。从城市维度看，2025 年 10 月，70 城新建商品住宅销售价格同比-2.6%，降幅较 9 月收窄了 0.1 个百分点，但环比-0.5%，降幅较 9 月扩大了 0.1 个百分点；70 城二手住宅销售价格同比-5.4%，降幅自 2024 年 10 月以来首次扩大，而环比-0.7%，降幅较 9 月扩大了 0.1 个百分点。图7：商品房销售均价累计同比图8：商品房销售均价单月同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图9：70 个大中城市新建商品住宅销售价格同比图10：70 个大中城市新建商品住宅销售价格环比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告4图11：70 个大中城市二手住宅销售价格同比图12：70 个大中城市二手住宅销售价格环比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图13：分城市能级新建商品住宅销售价格指数图14：分城市能级二手住宅销售价格指数资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 房地产开发投资和房企到位资金均加速下跌2025 年 1-10 月，房地产开发投资额 73563 亿元，同比-14.7%，降幅较 1-9 月扩大了 0.8 个百分点；房企到位资金 78853 亿元，同比-9.7%，降幅较 1-9 月扩大了 1.3 个百分点。10 月单月，开发投资额同比-23.0%，降幅较 9 月扩大了 1.7 个百分点；房企到位资金同比-21.9%，降幅较 9 月扩大了 10.4 个百分点。拆解房企资金来源，2025 年 1-10 月，定金及预收款同比-12.0%，降幅较 1-9 月扩大了 1.7 个百分点；个人按揭贷款同比-12.8%，降幅较 1-9 月扩大了 2.2 个百分点。销售低迷对房企资金的拖累加深。观察相对历史同期的投融资规模，2025 年 10 月，房地产开发投资和房企到位资金分别相当于 2019 年同期的 51%和 45%，均继续创历史新低。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告5图15：房地产开发投资累计同比图16：房地产开发投资单月同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图17：房企到位资金累计同比图18：房企到位资金单月同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图19：房企到位资金中的定金及预收款累计同比图20：房企到位资金中的个人按揭贷款累计同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告6图21：国内贷款占比 vs 销售回款占比图22：国内贷款拉动 vs 销售回款拉动资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图23：房地产开发投资与 2