中国房地产专题：2025公募REITs发展现状与趋势

版权所有©克而瑞集团·研究中心1/8 克而瑞专题 2025 公募 REITs 发展现状与趋势 中国房地产 专题 202 5 年 10 月 版权所有©克而瑞集团·研究中心2/8 克而瑞专题 目录 一、2025 年政府继续支持公募 REITs 发展，市场反应较为热烈 .......................... 3 1、782 号文进行四个方面革新，推进公募 REITs 常态化发展 ............................. 3 2、上半年超 87%已上市公募 REITs 盈利，回报率也较为稳定 ............................. 4 3、2025 年已募集资金 415.38 亿元，年底前仍将有 REITs 上市 .......................... 4 二、多家房企意愿扩募释放活力，但是目前参与程度相对较低 ........................... 6 1、8 家房企已发行公募 REITs，主要在消费类基础设施领域 .............................. 6 2、华润 REIT 每年预期扩容超 50 亿，为行业提供发展样本 ................................ 6 3、凯德 REIT 上市，外资机构参与中国 REITs 市场的试金石 .............................. 6 三、中国公募 REITs 进入新时代，或将助力房企完成战略转型 ........................... 7 1、央企集中试水公募 REITs，借助政策红利实现角色转变 ................................. 7 2、民企同样有机会参与公募 REITs，拥有优质物业是关键 ................................. 8 3、公募 REITs 提升房企商业独立性，优化流动性助力转型升级 ......................... 8 版权所有©克而瑞集团·研究中心3/8 克而瑞专题 一、2025 年政府继续支持公募 REITs 发展，市场反应较为热烈 1、782 号文进行四个方面革新，推进公募 REITs 常态化发展 自 2024 年中国公募 REITs 迈入常态化发展新阶段以来，2025 年的政策主要针对扩大公募 REITs 适用范围以及加快 REITs 审批发行等方面。9 月 12 日,国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化申报推荐工作的通知》（发改办投资〔2025〕782 号，下称 782 号文），这是继 2024 年 1014 号文之后的又一个重量级政策，在资产范围、扩募支持、项目把关和组织保障四个方面有了新的规定。 表：2025 年公募 REITs 相关政策梳理（略） 在资产范围方面，782 号文在 1014 号文已明确的收费公路、清洁能源、仓储物流、保障性租赁住房等成熟资产类型基础上，进一步扩大了资产范围，新增铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场、养老设施等新资产类型。特别是将文化旅游、养老设施等民生相关领域首次纳入 REITs 发行范围，标志着基础设施 REITs 从传统基建向新基建、民生领域延伸。这一变化不仅丰富了市场投资品种，也为更多行业提供了通过 REITs 盘活存量资产的渠道。 在扩募支持方面，782 号文在扩募机制上进行了显著优化，简化了新购入项目申报流程，取消了前期辅导环节，改为由省级发展改革委或中央企业直接申报。同时拓宽了新购入项目资产范围，支持跨区域通过扩募整合存量资产，允许已上市 REITs 新购入行业内同类项目及具有关联性的不同行业领域项目。这一变化打破了此前扩募仅限于同行业资产的限制，为 REITs 管理人提供了更大的资产配置灵活性，有助于提升投资组合的分散性和抗风险能力。 在项目把关方面，782 号文提出坚持“优中选优”原则，严格把关项目质量，优先申报对实现国家重大战略具有推动作用的优质项目。与 1014 号文相比，782 号文更加强调项目的战略重要性，要求各省级发展改革部门建立基础设施 REITs 项目工作台账，形成“储备一批、组织一批、申报一批”的良性循环。这一变化体现了监管层在推动市场扩容的同时，更加注重项目质量的把控，有利于维护 REITs 市场的长期健康发展。 在组织保障方面，782 号文在组织保障方面新增了支持民间投资项目发行上市的要求，明确要求各省级发展改革部门建立健全民间投资项目发行基础设施 REITs 专项协调服务机制，实行靠前服务、主动协调、申报单列。这一规定是 1014 号文所没有的，体现了政策层面对民间资本参与基础设施 REITs 的特别支持，有助于形成"国有+民营"双轮驱动的市场格局。同时，782 号文还提出建立项目信息系统，优化审核体系，实现全流程标准化、信息化管理，进一步提升了组织保障的效率和透明度。 版权所有©克而瑞集团·研究中心4/8 克而瑞专题 除了 782 号文之外，商务部、国家发改委、财政部等九部门在 9 月 19 日联合发布的《关于加力推动城市一刻钟便民生活圈建设扩围升级的通知》中，也明确要求“优先支持保障基本民生的社区商业综合体、邻里中心、百货商场、菜市场等消费类基础设施项目发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)”。这一政策创新性地将 REITs 工具引入社区商业设施领域，与之前 782 号文形成了补充，标志着基础设施 REITs 从传统基建向社区服务领域的延伸，体现了政策对民生需求的精准聚焦。 2、上半年超 87%已上市公募 REITs 盈利，回报率也较为稳定（略） 3、2025 年已募集资金 415.38 亿元，年底前仍将有 REITs 上市 长期稳定且较高的收益率，结合政策的利好支持，使得公募 REITs 获得了越来越多的原始权益人和投资者的重视。截至 2025 年 10 月 21 日，2025 年上市的公募 REITs 募集资金总额为 415.38 亿元（包括年内扩募），同时我国公募 REITs 已上市的总规模也达到了 2075.72 亿元。 图：2021-2025 年 10 月 21 日累计上市 REITs 募集规模（包括扩募） 数据来源：CRIC 值得注意的是，2025 年至今已经有 4 只公募 REITs 完成了扩募，总规模达到了 58.88亿元，超过了 2023 年全年的 50.65 亿元。截至 2025 年 10 月 21 日，还有 4 只公募 REITs的扩募正在审批中，此外博时蛇口产园 REIT 和华夏华润商业 REIT 也都传出了即将二次扩募的消息。随着 782 号文的颁布，已上市公募 REITs 的扩募得到了政府的大力支持，未来的扩募项目数量和规模仍有可能继续增加。 表：2025 年 1-10 月新上市的公募 REITs（包括扩募） 170.92 655.17 356.50 50.6558.880.00100.00200.00300.00400.00500.00600.