土地成交同比降幅显著扩大，平均溢价率年内新低

版权所有©克而瑞集团·研究中心1/ 6 克而瑞市场月报 2025 年 10 月，土地成交规模环比回落，同比降幅亦显著扩大。据月末快报数据显示，当月土地成交建筑面积与金额分别环比下降 13%和 20%；同比来看，二者降幅进一步扩大至 25%和 33%，均创下年内最高同比跌幅。供地节奏同步有所放缓，截至 25 日，本月土地供应建筑面积达 8294 万平方米，环比上月微降 1%。从市场热度看，本月土拍呈现鲜明的结构性分化特征，热度仍集中于上海徐汇滨江、杭州滨江、广州白云等核心城市的少数核心板块，但整体平均溢价率则进一步回落，创下年内新低。本月召开的二十届四中全会明确了房地产行业的高质量发展路径，以“好房子”建设与城市更新为核心方向。接下来，为确保行业供求平衡及新增投资的安全预期，预计土地市场供求规模将继续维持低位运行；与此同时，得益于高品质开发新规、城市更新等有利因素的推进，新增宅地项目的强投资确定性也将更为普遍。 供求：供求规模同比显著下行。本月供应建筑面积 8294 万平方米，环比下降 1%，同比下降 34%。成交 6057 万平方米，环比下降 13%，同比下降 25%。 热度：再创新低。10 月平均溢价率为 2.7%，环比回落 0.9 个百分点。土拍热度仍集中在少数城市的少数板块，本月成交的 14 宗 10 亿元以上土地中，仅有上海、杭州的 3 宗宅地溢价成交。 分布：各能级均同比均显著回落。就成交金额变动来看，一线城市同比回落 35%，二线同比回落 42%，三四线下跌 33%。 四中全会明确行业高质量发展方向，供给侧将进一步践行控量提质 2025 年 10 月，土地市场交易热度进一步下降，成交规模环比、同比均出现回落。下半年大量稀缺优质宅地出让频次回落，再加之各地郊县重点住宅项目陆续入市，拉低了土地市场的平均溢价率，导致下半年以来该指标持续回落。不过从土地成交规模收缩的实际情况来看，当前地方土地市场供求已处于更合理的规模水平。 月内召开的四中全会审议通过“十五五”规划建议，会议公报首次提出推动房地产行业高质量发展。在土地市场领域，规划建议明确将持续完善商品房开发、融资等基础制度，因城施策增加改善性住房供给，同时推进房屋品质提升工程与城市更新工作。结合当月中央部委多次表态“加快落实中央城市工作会议任务”，预计后续土地市场将在供给侧进一步优化调整：一方面按需求确定各地供地指标，另一方面推动住房新规落地。在此背景下，未来增量宅地的平均质量与去化前景有望持续提升，市场供求规模也将长期保持合理水平，行业供给侧“控量提质”的方向将进一步落地。 202 5 年 成交同比降幅显著扩大，平均溢价率年内新低 版权所有©克而瑞集团·研究中心2/ 6 克而瑞市场月报 1、供求：供应规模环比转降，成交同比降幅年内新高 土地供应方面，截至 2025 年 10 月 25 日，本月供应建筑面积 8294 万平方米，环比下降 1%，同比下降 34%。环比来看供应规模结束了连续四月的增长态势，同比来看延续下滑，且降幅较上月扩大了 25 个百分点。随着行业高质量发展的持续推进，预计土地供给规模将与新房市场交易同步调整，推动行业去库存脚步持续前进。 至截稿时，一线城市中北上广均有宅地供应，最值得关注的当属上海第九次集中挂牌，合计 9宗宅地，出让底价 169 亿元。其中杨浦区东外滩宅地起拍楼板价最高、达到 6.9 万元/平方米，地块容积率 2.28，出让底价 21.8 亿元。地块位于杨浦滨江南段，步行约 700 米即可抵达江边，距离地铁12 号线隆昌路站和爱国路站均在 1 公里内，周边有国际时尚中心、超级合生汇等商业配套以及丰富的教育和医疗资源，目前周边新房售价在 12 万元/平方米左右。杨浦区五角场地块起拍总价最高，达到 43 亿元，起拍楼板价为 3 万元/平方米，容积率 2.52。地块分为 2 宗商品房子地块和 1 宗租赁住房子地块，为 3 号线江湾镇站地铁上盖，交通便利，紧邻逸仙路高架，面临一定噪音问题，临近的绿城沁香园、中建虹悦里项目售价在 8.6 万元/平方米左右。 一线城市本月出让底价最高的单宗地块为北京朝阳区南磨房宅地，地块容积率 2.8，出让底价42.5 亿元，规划建面 8 万平方米，起拍楼板价为 5.3 万元/平方米。需要建设一处用地面积约 300 平方米的开闭站，建成后无偿移交，并预留与 11 号线一体化结合的空间。地块自身优势在于其为纯住宅用地，居住氛围纯粹，且容积率较为舒适宜居，同时紧邻 14 号线北工大西门地铁站，交通便利，周边商业配套成熟，有合生汇、芳圆里 IDMALL、燕莎奥特莱斯等，教育资源有垂杨柳中心小学、汇文中学（朝阳垂杨柳分校）等，医疗配套有北京垂杨柳医院等。周边新房方面，北方 1 公里左右的东誉府报价在 10.8 万元/平方米左右。 二线城市方面，本月杭州、成都出让地块底价超过 50 亿元。其中杭州未来科技城低密宅地关注度较高，地块容积率为 1.05，建筑面积约 5.14 万平方米，起拍底价 17.98 亿元，起拍楼面价 35000元/㎡。作为全市住宅品质提升试点项目，建筑限高 30 米，为未来科技城时隔五年推出的低密宅地，东西北三面环河，南侧紧邻五常湿地生态绿心，生态环境优越，且临近阿里巴巴、钉钉总部等产业核心，人口吸引力强。地块周边唯一同质项目为东侧 1 公里的绿城交投晓月澄庐，早已于 2021 年售罄，目前二手房均价在 6 万元/平方米左右。 月内央行多次提及要做好房地产市场风险化解工作，强化市场纪律，尊重市场规律；住建部加快推进中央城市工作会议任务落实落地，从五方面推进“好房子”建设，聚焦城市更新与居住品质提升。随着行业融资环境的持续改善，各地土地要素使用效率的不断提升，以及住房新规的稳步落地，预计接下来各地土地供应端将持续控量提质，供给侧将在更加合适的规模水平上，继续提升新供应宅地的平均质量，为房地产企业提供更多市场化拿地机会。 版权所有©克而瑞集团·研究中心3/ 6 克而瑞市场月报 图：300 城经营性用地月度供应情况（万平方米，幅） 注：土地数据截至2025年10月25日，下同。 数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 土地成交层面，截至 10 月 25 日，全国经营性土地招拍挂成交建面 6057 万平方米，环比下降13%、同比减少 25%；成交金额上，本月共 1519 亿元，环比减少 20%、同比下降 35%。重点城市成交表现回落，其中土地成交金额超 50 亿元的城市仅上海、无锡 2 座，较上月减少 4 座；成交建面超100 万平方米的城市共重庆、盐城、淮安、连云港 4 座，同样较上月减少 4 座。受高能级城市成交占比下降影响，本月全国平均楼板价为 2508 元/平方米，环比下降 8%、同比减少 14%。 图：300 城经营性用地月度成交情况 数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 0200040006000800010000010000200003000040000500002023年1月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月2023年7月2023年8月2023年9月2023年10月2