中国房地产专题：沪杭京等5城土地成交占四成，能否破解新房供给约束魔咒？

版权所有©克而瑞集团·研究中心1/ 10 克而瑞专题 沪杭京等 5 城土地成交占四成， 能否破解新房供给约束魔咒？ 中国房地产 专题 202 5 年 版权所有©克而瑞集团·研究中心2/ 10 克而瑞专题 2025 年以来地市延续止跌企稳走势，成交面积累计同比降幅持续收窄持稳，成交金额累计同比正增，一二线韧性显著好于三四线。为了更好的分析地市止跌企稳对楼市新房供求影响，我们选择了北京、上海、成都、杭州、西安等地市成交金额居前的重点城市，短期来看这些城市楼市热度同样居前，究竟地市成交放量会对楼市产生怎样影响？又能否缓解城市供应短期问题呢？ 一、前 8 月土地成交止跌企稳，京沪深杭镐等土地成交金额断层领先（本节有删减） （一）前 8 月 300 成土地成交金额同比增 9%，一二线显著好于三四线 2025 年整体地市延续止跌企稳态势：据 CRIC 监测数据，2025 年前 8 月 300 城土地成交面积为38982 万平方米，累计同比降幅收窄持稳 10%左右。成交金额累计同比转正 2025 年前 8 月 300 城土地成交金额为 13128 亿元，同比增长 9%。 图：2023 年以来全国 300 城土地招拍挂成交量价情况月度走势（单位：万平方米，亿元） 数据来源： CRIC 中国房地产决策咨询系统 分能级来看，一二线韧性显著好于三四线：据 CRIC 监测数据，2025 年前 8 月成交金额、成交均价同比增幅均超 2 成，溢价率均在 10%以上，较去年同期稳中有增。三四线暂未止跌，土地成交量价齐跌，溢价率较去年同期仍降 0.2pcts。 表：2025 年 1-8 月各能级城市累计招拍挂土地成交量价（单位：万平方米，亿元，元/平方米） 能级 累计成交面积 累计成交金额 累计成交均价 累计平均热度 面积 同比 金额 同比 均价 同比 溢价率 同比 一线 861 -10% 2589 28% 30084 42% 12.8% 8.7PCTS 二线 8712 -3% 5316 21% 6102 24% 11.4% 6.1PCTS 三四线 29409 -13% 5223 -7% 1776 7% 3.5% -0.2PCTS 总计 38982 -10% 13128 9% 3368 22% 8.4% 4PCTS -10.41%9.26%-60.00%-40.00%-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%05000100001500020000250003000035000400002023年1月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月2023年7月2023年8月2023年9月2023年10月2023年11月2023年12月2024年1月2024年2月2024年3月2024年4月2024年5月2024年6月2024年7月2024年8月2024年9月2024年10月2024年11月2024年12月2025年1月2025年2月2025年3月2025年4月2025年5月2025年6月2025年7月2025年8月总建筑面积（万平方米）总金额（亿元）面积累计同比金额累计同比 版权所有©克而瑞集团·研究中心3/ 10 克而瑞专题 数据来源： CRIC 中国房地产决策咨询系统 （二）沪杭京蓉镐等前 8 月土地成交金额占全国 37%（本节有删减） 从重点城市地市表现来看，上海、杭州、北京、成都、西安等在成交金额上排名居前，前 8 月招拍挂土地成交金额均超 350 亿元，其中上海、杭州、北京、成都等同比正增，房企投资热情居高不下，究其原因，与京沪杭蓉等楼市行情短期高热不退密切相关，“以销定产”模式下倒逼房企更加积极补仓核心城市优质地块。 2025 年 1-8 月各能级城市累计招拍挂土地成交金额（单位：亿元） 排名 城市 成交金额 同比 排名 城市 成交金额 同比 1 上海 1848 99% 11 苏州 228 89% 2 杭州 1377 57% 12 厦门 211 42% 3 北京 1154 5% 13 武汉 188 13% 4 成都 526 27% 14 重庆 186 29% 5 南京 441 54% 15 合肥 184 -10% 6 西安 355 -28% 16 长沙 171 14% 7 深圳 354 78% 17 宁波 166 -17% 8 天津 264 90% 18 济南 154 -23% 9 广州 258 10% 19 镇江 148 -8% 10 南通 237 198% 20 石家庄 147 -12% 数据来源： CRIC 中国房地产决策咨询系统 二、沪蓉杭预期供应同比显著回落，2025 年四季度为项目集中入市高峰（本节有删减） （一）过去三年京杭等半数项目拿地半年内即可开盘，成都周转速度较慢（略） （二）8 月末杭州 2025 年成交地块 6 成以上已开工，西安开工率不足 15% 在梳理完重点五城过去三年土地平均拿地到销售情况后，我们对2025年拿地地块动工情况进行了细分，可以看出，截止2025年8月末，杭州项目周转速度相对较快，2025年成交地块中已有6成以上地块进入了开工阶段，上海次之，部分开工和全部开工累计占比也在5成左右，而西安2025年成交地块中近9成尚未开工，整体开工率偏低。西安开工率偏低与短期内新房市场成交萎靡密切相关，开发房企多将精力聚焦于销售端，主动延缓宅地开发进度，以避免楼市供应过剩。 图：重点 5 城 2025 年前 8 月成交地块开工占比情况（按成交总建面划分） 版权所有©克而瑞集团·研究中心4/ 10 克而瑞专题 注：地块开工情况截止至 2025 年 8 月末 数据来源：CRIC 整理 （三）重点 5 城未来 9 个月预期新增供应 1944 万平，蓉杭同比降幅超 4 成 根据重点5城当前项目开工情况和过去三年从项目拿地到首开时间推算，重点5城2025年前8月成交地块预计入市时间将横跨2025年四季度-2026年上半年，未来预期新增商品住宅供应面积1944万平方米，同比下降29%。 分城市来看，成都、西安供应规模约500万平方米，北京、上海、杭州基本保持在300万平方米左右，而从同比变化情况来看，成都、杭州缩量显著，同比降幅均超40%，上海降幅为28%，北京、西安基本与去年同期持平。 图：重点 5 城 2025 年四季度-2026 年上半年预期新增商品住宅供应面积和变动情况 （单位：万平方米，%） 数据来源：CRIC 预估 （四）沪杭蓉 2025 年四季度项目集中入市占比过半，京镐集中明年上半年 65.7%52.6%68.8%35.6%88.8%0.00%6.72%0.00%0.00%0.00%34.3%40.7%31.2%64.4%11.2%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%北京上海成都杭州西安未开工部分开工全部开工347 316 482 295 504 -50%-45%-40%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%0100200300400500600北京上海成都杭州西安预期新增供应面积同比 版权所有©克而瑞集团·研究中心5/ 1