银行行业点评报告：抵债房产加速处置下，银行涉房风险再观察

银行 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 6 银行 2025 年 11 月 12 日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：聚源 《存款非银化对流动性风险指标的影响 与 测 算 — 监 管 研 究 系 列 三 》-2025.11.11 《“稳健锚”与“增长帆”，从红利重估到能力定价—银行行业 2026 年年度投资策略》-2025.11.5 《零售风险及新规影响有限，兼论信贷 去 抵 押 化 — 行 业 深 度 报 告 》-2025.10.27 抵债房产加速处置下，银行涉房风险再观察 ——行业点评报告 刘呈祥（分析师） 丁黄石（分析师） liuchengxiang@kysec.cn 证书编号：S0790523060002 dinghuangshi@kysec.cn 证书编号：S0790524040004 银行加速处置抵债房产，源于资本、盈利、市场风险等多重考量 据第一财经新闻报道，多家银行在京东、阿里等资产交易平台加速推进房产直售业务。这类“银行直供房”不同于法拍房产，其主要来自不良贷款处置时取得的抵债资产，银行具有完整产权，故在出售时避免了法律纠纷。在零售风险上行时期，银行加快抵债房产处置速度或源于：（1）降低资本消耗，根据财政部《银行抵债资产管理办法》，银行取得抵债不动产和股权后应于两年内处置，若超期未处置，则在资本计量时施加惩罚性风险权重。商业银行法修订稿拟将处置期延长至 5 年，同时新资本管理办法将超过处置期的非自用不动产风险权重由 1250%调降至 400%，但当前上市银行资本普遍稀缺，抵债房产累计将进一步消耗资本，故加速处置可缓解资本压力；（2）补充盈利，当前银行营收增长仍承压，不良资产处置成为传统业务之外的利润新增长点，处置手段包括核销、清收、转让、ABS、抵债等。银行将抵债房产折价出售，可有效加快资金回收，补充当期利润；（3）规避房价波动，银行加速处置抵债房产或源于房价预期因素，若抵债房产处置周期进一步拉长，当未来房地产市场修复不及预期时，其回收率将下降，故当期折价出售可规避市场风险。  上市银行抵债资产规模及减值准备计提比例均分化 上市银行抵债资产呈如下特征：（1）同类行抵债资产规模差别较大，如四大行中工行，股份行中民生和平安银行，其抵债资产规模及占比不良均高，反映其通过抵债处置不良力度较大，这主要受银行不良处置偏好及客户行为（抵押物是否充足及意愿）影响；（2）银行抵债资产结构不同，截至 2025 中报工行抵债资产绝大部分为房屋及建筑物，民生银行抵债资产中运输工具占比达 67%，而上海银行抵债资产无不动产，银行在与客户确定抵债资产类型时或处于被动接受方；（3）抵债资产减值准备计提比例存在差异，部分银行 100%计提，另有银行计提比例较低，这一方面受抵债资产类型影响，如民生银行 2025 中报抵债资产大部分为运输工具，故计提比例仅为 13.6%，另一方面或本身计提不充分，如郑州银行 2025 中报抵债资产规模 37 亿元绝大部分为房屋及建筑物，但均认定未出现减值，相较可比银行其抵债资产拨备计提不充分；（4）国有行对抵债资产处置速度加快，如建设银行 2025 上半年处置规模已超过 2022~2024历年水平，中国银行、交通银行 2024 年处置规模分别为 19 亿元和 4.5 亿元，显著高于往年水平，或反映国有行通过加速抵债资产流转来释放资本空间同时补充盈利的诉求。  内评法下风险参数启示：一、二线城市涉房风险或可控，部分区域仍承压 住房类抵押品尚具较高的变现价值，故在各类零售贷款中，住房抵押贷款较合格循环零售及其他零售违约损失率更低，同时内评法下各家银行敞口分布及违约参数具有如下特征：（1）风险敞口及客户主要集中在低违约概率区间，2025中报 6 家行违约概率低于 10%的客户和敞口占比整体超 95%；（2）高违约概率所对应的户均敞口并非最高，如农业银行户均风险敞口最高为 60.4 万元/户，对应违约概率区间为[0.50,0.75)；中国银行户均风险敞口最高为 70.6 万元/户，对应违约概率区间为[0.75,2.75)，这意味着并非高敞的客户对应了更高的违约概率，或反映了当前一、二线城市（户均敞口高）客户违约概率低，三、四线城市（户均敞口低）客户违约概率反而高的现象；（3）当违约概率小于 100%时，各违约区间所对应违约损失率变化幅度有限，当违约概率达 100%时，违约损失率明显跳升，这一定程度上反映了抵押品价值与客户违约意愿的强相关性，即当抵押品可收回价值较高时，客户仍有偿还贷款的意愿，违约概率小于 100%，只有当抵押品价值严重缩水时，客户方放弃抵押品选择违约，此时银行通过变现抵押品收回的价值亦相对有限。故对于房抵贷客户集中于一、二线城市的银行，其风险或处可控区间，结合抵债资产数据看，重庆、贵阳、郑州等城市涉房风险修复仍待观察，其属地城商行涉房资产质量或仍有压力。  风险提示：宏观经济增速下行，政策落地不及预期等。 -24%-12%0%12%24%36%2024-112025-032025-07银行沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 行业点评报告 行业研究 行业点评报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 6 附表 1：新资本管理办法将超处置期抵债房产风险权重由 1250%降至 400% 抵债资产 处置期 资本占用 旧办法 新办法 被动持有非自用 不动产 处置期内 100% 100% 超处置期 1250% 400% 被动持有非工商 企业股权 处置期内 400% 250% 超处置期 1250% 1250% 资料来源：国家金融监管总局、开源证券研究所 附表 2：国有行近年处置抵债资产规模明显上升（单位：百万元） 数据来源：各银行财报、开源证券研究所 附图 1：各类银行抵债资产结构差异显著，如工商银行以房产为主，民生银行运输工具占比高（单位：百万元） 数据来源：各银行财报、开源证券研究所 银行2019202020212022202320242025H建设银行649652376166151122230中国银行2766023532326441,902204交通银行8610993377445085民生银行1,5054,0661,5881,4262,3291,761937平安银行1,4581,4511,374276267147195房屋及建筑物, 5,751 , 91%其他, 550 , 9%工商银行房屋及建筑物其他房产和土地, 1,516 , 31%运输工具, 3,215 , 67%其他, 102 , 2%民生银行房产和土地运输工具其他股权, 229 , 72%信托收益权, 89 , 28%上海银行股权信托收益权行业点评报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 3 / 6 附表 3：部分区域城商行抵债资产规模大，占比不良比例高，同时尚未充分计提减值准备（单位：百万元） 数据来源：Wind、开源证券研究所 20232024H20242025H20232024H20242025H20232024H20242025H工商银行6,5026,1886,1