9-10月REITs行业市场跟踪：指数回调、行情降温，全国第二单供热REIT提申报

行业报告 | 行业专题研究请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明1综合证券研究报告2025 年 11 月 11 日投资评级行业评级强于大市(维持评级)上次评级强于大市作者李蓉分析师SAC 执业证书编号：S1110525080007lirong@tfzq.com汪知瑶分析师SAC 执业证书编号：S1110525090001wangzhiyao@tfzq.com资料来源：聚源数据相关报告1 《综合-行业专题研究:ESG 月报：ESG 信披指南更新，新政助推非电脱碳》 2025-11-09行业走势图9-10 月 REITs 市场跟踪：指数回调、行情降温，全国第二单供热 REIT 提申报REITs 行情及大类资产对比：指数回调、行情降温9-10 月国内 REITs 市场整体呈现行情降温态势。中证 REITs 指数累计下跌3.8%，平均换手率 0.44%、为年内均值的 65%。大类资产中 REITs 表现显著落后，不仅跑输创业板指、科创 50 等权益指数，也逊于黄金等避险资产。REITs 市场近期走弱主要受以下因素影响：①前期估值过高后理性回调，估值压力集中释放；②资金被其他表现更优的资产分流，权益市场政策利好吸引资金流入，国债收益率上行压缩 REITs 利差优势；③基本面承压，三季报显示部分产业园区、仓储物流等业态的现金流修复不及预期，引发市场担忧。各板块行情：新兴资产交易热度居高，防御板块抗跌属性凸显分 REITs 板块行情看：IDC 类上市时间较短、交易热度仍较高，平均交易拥挤度达 143.5%；与宏观经济复苏相关性强的仓储物流、消费类、高速公路板块交易热度承压；保租房、环保水务、能源类防御板块抗跌属性较强。从当前估值/收益水平来看：当前收益率较高的板块集中在和宏观经济挂钩且近期回调较多的低估值板块如仓储物流、产业园区，以及分派水平较高的高速公路板块；截至 2025 年 10 月 31 日，上述板块的中债估值收益率在全市场排名 TOP3，与十年国债利差均处于 3.4pct 及以上。月度专题：全国第二单供热 REIT 提交申报9 月山证晋中供热 REIT 提交申报，我们认为本单核心看点主要有如下 4 点：① 资源优势：作为山西省首单公募 REITs，山西能源优势充分赋能，底层资产购热成本低且热源稳定，盈利水平较同业明显偏高。② 区位优势：榆次区属于太原“半小时黄金经济圈”，充分享受省会对周边地区的“溢出效应”与“同城化红利”，为用热需求带来保障。③ 制度合理：晋中市供热采用“按面积+两部制+停暖”的收费模式，“停暖”收入类似“容量电价”，可对固定成本进行有效回收。④ 收益来源稳定且分散：本单 REIT 底层资产终端用户中，居民用户占比超90%，收益分散度高、稳定性强。市场动态：发改委“782 号文”明确支持 REITs 市场扩容从政策动态看：2025 年 9 月 12 日，发改委发布“782 号文”明确支持 REITs市场扩容；2025 年 9 月 24 日-26 日，民政部在 11 个地区开展养老 REITs首发培育；2025 年 10 月 17 日住房城乡建设部办公厅等 9 部门印发《贯彻落实〈中共中央办公厅、国务院办公厅关于推进新型城市基础设施建设打造韧性城市的意见〉行动方案（2025—2027 年）》，明确支持符合条件的新型城市基础设施发行 REITs。从项目动态看：9 月 1 日至 11 月 6 日，REITs 市场共计 1 只个券进入申报/受理阶段、3 只个券进入问询/反馈阶段、4 只个券的首发/扩募注册生效。投资建议：当前 REITs 市场机遇与风险并存，一方面估值经回调后中长期性价比凸显，另一方面需警惕四季度限售解禁带来的波动风险。可考虑采取“防御+进攻”双线策略：一方面建议继续关注现金流稳定的保租房、市政环保及能源类防御资产；另一方面可挖掘仓储物流、产业园区等超跌顺周期板块的反弹机会，其低估值与高利差为估值修复提供空间，宜优先关注聚焦核心区域、布局成长性产业且运营稳健的优质个券。风险提示：基本面复苏不及预期风险；流动性及解禁抛压风险；利率波动与比价效应风险；估值与基本面背离风险；项目动态统计不完全风险。行业报告 | 行业专题研究请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明2内容目录1. REITs 行情及大类资产对比：指数回调、行情降温................................................................32. 各板块行情：新兴资产交易热度居高，防御板块抗跌属性凸显........................................ 43. 月度专题：全国第二单供热 REIT 提交申报............................................................................ 74. 市场动态：发改委“782 号文”明确支持 REITs 市场扩容............................................... 104.1. 政策动态...........................................................................................................................................104.2. 项目动态...........................................................................................................................................115. 投资建议...................................................................................................................................... 116. 风险提示...................................................................................................................................... 12图表目录图 1：REITS 市场指数走势.............................................................................................................................3图 2：REITS 流通市值及换手率趋势..........................................................................................................3图 3：大类资产涨跌幅