房地产行业周专题：一线房价为何补跌？

本报告版权属于国投证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 1 2025 年 11 月 06 日 房地产 行业专题 周专题：一线房价为何补跌？ 证券研究报告 投资评级 领先大市-A 维持评级 首选股票 目标价（元） 评级 601155 新城控股 18 买入-A 03900 绿城中国 11.7 买入-A 00817 中国金茂 2.1 买入-A 行业表现 资料来源：Wind 资讯 升幅% 1M 3M 12M 相对收益 -2.7 -2.9 -21.6 绝对收益 -3.0 9.9 -7.2 陈立 分析师 SAC 执业证书编号：S1450525040001 chenli9@sdicsc.com.cn 相关报告 周专题：地产开发投资何去何从？ 2025-10-28 周专题：四季度地产如何展望 2025-10-20 央行强调推动已出台政策落地见效 2025-09-28 金九银十来临，关注销售环比改善 2025-09-14 深圳跟进放松地产政策 2025-09-07 核心城市二手房加速补跌，新房二手分化格局明显 2025 年三季度以来，房地产市场调整压力进一步显现，核心城市二手房市场正经历加速补跌过程。一线城市二手房价格自 2025 年 4 月以来出现明显补跌特征，4 月至今跌幅扩大至 4.4%，其中 2018-2025年竣工的次新房源价格从 2025 年第二季度的 116872 元/㎡降至第三季度的 99169 元/㎡，单季度下跌 15.1%，远高于同期其他年份段房源跌幅。相较之下，一线城市新房市场展现出较强的抗跌韧性，2025年一线城市新房价格同比下跌 0.7%，较 2024 年的-3.8%明显收窄，年初至今跌幅仅为 0.6%。 限价新房交付，次新房源集中供应冲击二手房市场 核心城市房价分化的本质是前期限价政策下市场结构性矛盾的集中释放。在限价政策执行期间，房企转向高周转模式大幅增加新房供应，形成的大量限价新房在经过两年左右交付周期后，于 2025 年集中转化为二手房市场中的次新房源。以上海为例，2020-2021 年核心地段土地供应放量，2022-2023 年新房成交达到高峰，2023-2025 年这些房源集中交付形成次新房挂牌，2018-2025 年竣工的次新房源新增挂牌量从 2023 年的 6014 套增长至 2025 年的 10084 套，两年间增长67.7%。同时，限价政策解除后，土地市场市场化程度提升，2025 年上海住宅类用地成交均价及溢价率持续提升，成本压力推升了新房名义价格，进一步加剧了新房与二手房价格分化。 政策环境逐步改善，市场调整压力犹存 8 月一线城市放松地产调控政策后，经历 9 月销售短暂销量环比改善后，房价反应的市场下行压力进一步增加。在止跌回稳定调下，年末地产政策有望进一步宽松。 建议关注：困境反转类房企：金地集团、新城控股等企业有望受益于政策环境改善和销售回暖。布局核心城市龙头：绿城中国、招商蛇口、中国金茂、滨江集团等保持拿地强度的优质房企，在市场复苏过程中将率先受益。优选多元经营国企：浦东金桥、外高桥等地方国企凭借稳健经营和多元发展，具备较强抗风险能力。 风险提示：政策宽松不及预期、融资环境超预期收紧 -27%-17%-7%3%13%23%33%2024-112025-032025-072025-11房地产沪深300998948023行业专题/房地产 本报告版权属于国投证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 2 内容目录 1. 周观点：一线房价为何补跌？ ................................................. 3 2. 70 城房价：同比降幅收窄但环比持续下行 ...................................... 3 3. 新房二手分化，核心城市二手房价补跌 ......................................... 4 4. 为何核心城市的新房二手房房价大幅分化？ ..................................... 6 5. 底部徘徊下，房价如何止跌？ ................................................ 10 6. 周度数据跟踪：销售回顾（10.25-10.31） ..................................... 12 7. 周度数据跟踪：土地供应（10.20-10.26） ..................................... 16 8. 周度数据跟踪：土地成交（10.20-10.26） ..................................... 19 9. 风险提示 .................................................................. 21 图表目录 图 1. 70 大中城市新房及二手房房价同比增速（%） ................................. 3 图 2. 70 大中城市新房及二手房房价环比（%） ..................................... 4 图 3. 2022-2025 新房价格指数（2018 年 1 月=100） ................................ 4 图 4. 2022-2025 二手房价格指数（2018 年 1 月=100） .............................. 4 图 5. 70 城分一二三线新房房价同比（%） ......................................... 5 图 6. 70 城分一二三线二手房房价同比（%） ....................................... 5 图 7. 70 城 4 月至今新房及二手房价格涨跌幅（%） ................................. 6 图 8. 上海住宅类用地成交楼面均价及溢价率（元/㎡、%） .......................... 7 图 9. 上海中环内宅地出让建筑面积及同比（万㎡、%） ............................. 8 图 10. 上海中环内新房成交套数及同比（套、%） .................................. 8 图 11. 限价政策对新房及二手房市场的房价影响路径 ............................... 9 图 12. 上海中环内、100 ㎡以内、800-1400 万三房新房成交套数（套） .............. 10 图 13.