【债券分析】2025年前三季度全国及各省市土地成交及城投拿地数据全梳理

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 债券分析 2025 年 10 月 29 日 【债券分析】 2025年前三季度全国及各省市土地成交及城投拿地数据全梳理  2025 年前三季度，中央稳住楼市总基调不变，土地成交市场小幅回暖，成交额约 1.9 万亿元，同比增长 4%，溢价率在 9.6%，城投拿地占比在 35%左右。从结构特征上看，上半年核心城市土地供应力度较强叠加房企积极拿地，土地成交市场回暖明显，成交额同比增速达 12%，城投拿地占比在 30%左右，三季度优质地块供应放缓，土地成交市场转冷，成交额同比下降 7%，城投拿地占比提升至 42%左右。  展望后市，房地产市场仍处于修复中，“稳住楼市”主基调不变，按照季节性来看，四季度土地供应力度会明显加码，且土地供应量或为一年四个季度中最多，三季度土地市场或为暂时性转冷，预计四季度将明显回暖，带动政府性基金收入中土地出让收入同比降幅继续收窄，后续积极关注核心地市土地供应情况。  各省土地成交：19 省土地成交额同比提升，21 省溢价率同比提升  1、土地成交金额：浙江在杭州支撑下位居第一，成交额为 3005 亿元，其次为江苏（2684 亿元），山东、广东、上海、北京也均在 1000 亿元以上，青海、宁夏、黑龙江等尾部区域成交额不足 100 亿元，区域两极分化持续，拿地企业依然偏好优质区域优质地块。 2、成交溢价率：16 省土地成交溢价率均超 5%，其中上海、浙江均在 20%以上，主要为核心地市支撑，贵州、天津、陕西不足 2%；同比变化上， 21 省溢价率同比提升，浙江、上海、吉林均同比提升 12 个百分点以上，其中吉林为个别地块高溢价率带动，安徽同比下降 6 个百分点。  土地成交额位居前 30 的地市分布情况 1、土地成交金额位居前 30 的地市主要分布在江浙地区。杭州土地成交金额位于全国各地市之首（1605 亿元），其次为成都、南京、南通、苏州、西安等核心城市，成交金额均在 400 亿元以上。 2、成交溢价率：土地成交金额位居前 30 的地市中，深圳最高（37.7%），其次为杭州（33%），非核心城市镇江、临沂、扬州等地溢价率较低。同比变化来看，19 地有所提升，核心城市杭州、深圳居于前列。  各省城投拿地：9 省城投拿地额同比提升，21 省城投拿地占比同比下降 1、城投拿地金额：江苏位居第一（1595 亿元），远超其余地区，浙江、山东均在 500 亿元以上。从增速看，9 省城投拿地金额同比提升，青海、吉林均由于低基数效应，北京、内蒙古城投拿地金额均同比下降 60%以上。 2、城投拿地占比：10 省城投拿地占比在 40%以上，江苏、江西均为 59%，北京和内蒙古、黑龙江、宁夏城投拿地占比均不足 10%。从同比变化看，9 省城投拿地占比同比提升，青海、广东较为明显，内蒙古、河南、重庆、湖北、北京、陕西降幅均在 15%以上。  城投拿地金额位居前 30 的地市分布情况 1、城投拿地金额位居前 30 的地市主要分布在江苏。南通、南京、扬州城投拿地金额均在 200 亿元以上。从增速看，城投拿地金额前 30 的地市中，14 个同比增长，其中厦门、长春、惠州增速较高，武汉、盐城则同比下降超 60%。 2、城投拿地占比：城投拿地金额位居前 30 的地市中，14 个城投拿地占比超50%，其中滁州最高（81%），杭州仅 8%（优质地块供应较多，房企拿地积极）。从同比变化看，前 30 地市中，有 11 个地市同比上升，合肥、惠州同比提升超20 个百分点，武汉同比下降超 30 个百分点。  风险提示：土地明细数据统计有偏差；城投公司口径统计有偏差；房地产市场及土地市场复苏情况仍待观察。  证券分析师：周冠南 邮箱：zhouguannan@hcyjs.com 执业编号：S0360517090002 证券分析师：张晶晶 邮箱：zhangjingjing@hcyjs.com 执业编号：S0360521070001 联系人：王少华 邮箱：wangshaohua@hcyjs.com 相关研究报告 《【华创固收】2025Q3 可转债复盘：从主题热潮到高位震荡》 2025-10-24 《【华创固收】2025Q3 信用债复盘：科创债 ETF添暖意，信用利差走势分化》 2025-10-22 《【华创固收】2025Q3 利率债复盘：“看股做债”，债市逆风》 2025-10-19 《【华创固收】美联储降息如期兑现，货币政策延续分化——9 月海外月度观察》 2025-09-24 《【华创固收】美联储货币政策框架再修订，降息预期回升——8 月海外月度观察》 2025-09-01 华创证券研究所 债券分析 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 目 录 一、2025 年前三季度全国土地成交情况有何变化？ .................................................... 4 二、2025 年前三季度各省份及各地市土地成交现状分析 ............................................ 5 （一）各省土地成交：19 省土地成交额同比提升，21 省溢价率同比提升 ................ 5 （二）土地成交额位居前 30 的地市分布情况 ............................................................... 6 三、2025 年前三季度各省份及各地市城投拿地现状分析 ............................................ 7 （一）各省城投拿地：9 省城投拿地额同比提升，21 省城投拿地占比同比下降 ...... 7 （二）城投拿地金额位居前 30 的地市分布情况 ........................................................... 8 （三）拿地金额位居前 30 的城投主体情况 ................................................................... 9 四、风险提示 ................................................................................................................... 10 债券分析 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 3 图表目录 图表 1 2025 年前三季度全国土地成交额同比提升 4%，城投拿地占比为 35% .............. 4 图表 2 2020-2025Q3 土地出让收入及同比变化 ......................................................