REITs专题报告：大类资产配置方兴未艾，冉冉升起的新兴市场

请务必阅读最后股票评级说明和免责声明 1衍生品研究REITs 专题报告大类资产配置方兴未艾，冉冉升起的新兴市场2025 年 9 月 16 日衍生品研究/专题报告中证转债指数资料来源：最闻相关报告积极寻找结构性机会系列-人形机器人产业链相关转债梳理 2025.6.4把握评级调整带来的机会-山证可转债信用评价体系搭建 2024.12.18山证衍生品团队分析师：崔晓雁执业登记编码：S0760522070001邮箱：cuixiaoyan@sxzq.com投资要点：沪深 REITs 市场初具规模，且市场空间广阔政策支持下，发行节奏加速：截止 H125 末，沪深上市 REITs 共 68 只，总市值 2055 亿元（流通市值 959 亿元），H1 日均成交 6.23 亿元。2024 年以来，新“国九条”提出 REITs 高质量发展、发改委明确“REITs 常态化发行”，市政基础设施、城市更新项目、数据中心等优质资产接连上市。参考海外，我国 REITs 市场空间广阔：利率下行，券商等金融机构加仓REITs。若我国公募 REITs 达到美国的 170 只，单只市值升至亚洲平均水平，我国 REITs 市场总市值将升至目前的 10.99 倍（RMB2.2 万亿元）。REITs 具有独特的资产属性兼具债性与股性：债券属性主要体现在强制分红且支付率较高；权益属性体现在收益高度依赖底层资产运营，底层资产价值是产权类 REITs 估值的重要组成，以及市场情绪影响下升贴水的变动。超长久期：与美国 REITs 公司制不同，我国 REITs 以契约型封闭式基金为主，并设有较长固定期限（10-99 年）。超长久期带来政策转向、复杂运营风险、估值难度大等多方面挑战，也带来更高的波动率。底层资产多种多样：沪深 REITs 底层资产类型已逐渐丰富，涵盖交通、能源、市政、园区、消费、仓储、保租房、IDC 等，目前各类型的上市数量和市值结构较均衡。不同资产类型运营表现、可分配金额完成度、市场表现均差异较大。最近一年，消费和保租房类市场表现较好，交通和园区类偏弱。REITs 估值方法探讨估值方法多样：收益法（DCF）是底层资产估值的核心方法，PNAV、PFFO、IRR 和现金分派率是投资者常用的相对估值指标。我们认为 PNAV适用于所有类型；PFFO 适用于产权类 REITs 横向比较；考虑经营权类“本息摊还”的特点，短期决策中现金分派率比较重要。投资建议估值比较结合基本面，我们认为普洛斯、张江产业园、苏州恒泰、广州广河具备吸引力，但流动性或限制二级交易策略容量。我们认为目前阶段，网下认购新发 REITs 可重视，假设全年新发 20-25 只（vs 2024 年 29 只），配售比例保持上半年水平，年化收益可达 5.1-6.4%。风险提示：底层资产经营不及预期，政策风险，流动性不足等。请务必阅读最后股票评级说明和免责声明 2衍生品研究/专题报告目录一、发行节奏加快，Reits 市场初具规模......................................................................................................................61.我国 Reits 市场已初具规模......................................................................................................................................62.政策支持下，Reits 发行节奏或加快.......................................................................................................................63.利率下行，券商信托等金融机构加仓 REITs.........................................................................................................84.参考海外，我国 REITs 市场空间广阔....................................................................................................................9二、REITs 的资产特性..................................................................................................................................................111.兼具债性与股性，风险收益比良好......................................................................................................................111.1 REITs 的债券属性.................................................................................................................................................111.2 REITs 的权益属性.................................................................................................................................................121.3 风险收益比较好...................................................................................................................................................142.期限极长，形成了独特的资产属性......................................................................................................................163.底层资产类型丰富...........................................................................................................................................