2019-2020深圳房地产市场回顾

1政策环境：稳字当头的前提下因城施策 从严防大涨向全方位维稳过渡房住不炒 严防房地产金融风险2月, 国新办：严格控制带有投机性的开发和个人贷款3月, 住建部：始终坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持一城一策、因城施策5月, 银保监会《关于开展“巩固治乱象成果，促进合规建设”工作的通知》，要求严格规范房地产信托业务5月, 住建部：对佛山、苏州、大连、南宁4城市进行预警提示7月, 央行“点名”房地产行业占用了较多的信贷资源……加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示等7月, 中央政治局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”10月, 央行新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成12月, 中央经济工作会议继续强调“三稳”，促进房地产市场平稳健康发展因城施策 调控松紧并行3月后, 地方调控政策密集发布应对房价地价上涨，局部市场收紧：•调整土地出让报价规则：合肥、苏州•扩大限购区域或收紧限购资格：西安•增加限售规定或延长限售时间：苏州、丹东•公积金异地贷款收紧：天津、石家庄、西安因城施策下，趋冷市场的调控更关注构建支撑楼市发展的基础因素：•与人才引进相结合，缩小限购范围：天津、三亚、南京六合、南沙、郑州、成都等多地•缩短或取消个税/社保年限证明要求：临港自贸区、南京高淳、天津等•提高豪宅线标准：深圳2住 宅 市 场根据戴德梁行统计，24个重点城市一手商品住宅成交量占全国总成交量的比例近两年已呈现上行走势，2019年前11月攀升至17.6%，伴随市场热点向重点城市回流，房企布局向一二线城市回撤的趋势也愈发明显，预计下年重点城市成交量占比还将进一步上升。3全国住宅市场2019年“稳地价、稳房价、稳预期”调控原则不变，从年初到年底，“房住不炒，因城施策”、“严防房地产金融风险”被反复提及和强调。而在地方层面，因城施策思想指导下，不同城市则根据市场走势适时调整政策松紧度。下半年市场整体稳定的成果得以呈现，但城市间的分化走向也在所难免。70城一手房价格指数环比升降城市（个）70城二手房价格指数环比升降城市（个）01020304050607017.0117.0317.0517.0717.0917.1118.0118.0318.0518.0718.0918.1119.0119.0319.0519.0719.0919.11环比价格上涨环比价格持平环比价格下降01020304050607017.0117.0317.0517.0717.0917.1118.0118.0318.0518.0718.0918.1119.0119.0319.0519.0719.0919.11环比价格上涨环比价格持平环比价格下降24个重点城市历年一手商品住宅成交量占全国总成交量比例走势数据来源：国家统计局、戴德梁行研究部130,805 22,992 19.4%19.3%22.6%22.5%15.2%15.6%17.6%0%5%10%15%20%25%30%020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,0002013201420152016201720182019前11月全国销售面积（万㎡）24城成交量（万㎡）数据来源：国家统计局、戴德梁行研究部历年一线城市商品住宅成交量走势（万平方米）2019年前11个月一线城市商品住宅成交均价走势（元/平方米）642 704 907 323 - 500 1,000 1,500 2,000北京上海广州深圳55,975 52,290 21,241 59,126 010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,000北京上海广州深圳数据来源：深圳市房地产信息平台、CRIC、戴德梁行研究部4全国住宅市场深圳住宅市场数据来源：深圳市房地产信息平台、戴德梁行研究部处于全国楼市维稳大背景之中的深圳，2019年前11个月，住宅新房批准预售面积371.65万平方米，同比上升18.62%；销售面积322.83万平方米，同比上升25.21%；同时，二手住宅销售面积则同比上升11.29%达554.31万平方米。前11个月的新房及二手住宅成交量均已超过2018年全年。成交活跃度的提升与深圳城市竞争力的持续提升及全年涉及深圳的区域发展规划利好频现不无关系。住宅指标2019年1-11月同比变化率批准预售面积371.65万㎡18.62%新房销售面积322.83万㎡25.21%新房销售均价54134元/㎡持平二手住宅销售面积554.31万㎡11.29%此外，深圳楼市经历三年盘整蛰伏后，压抑的需求伺机释放也是带来2019年虽有波荡起伏但整体活跃度显著提升的市场走势的关键因素。尤其11月份大幅提升的豪宅线实实在在降低了大部分二手房交易税费成本，从而刺激需求积极入市。趁市场热度提升的东风，开发商积极推货令年末新房供应大增，11月住宅批准预售面积环比上升213%，而成交量在市场氛围等因素带动下同样走高。666 472 393 380 503 608 551 704 440 308 366 372 407 640 320 272 367 438 403 666 418 259 292 323 33,40653,45554,45554,12054,134020,00040,00060,00002004006008001,0001,2001,400住宅批准预售面积一手住宅销售面积住宅新房成交均价351 1,227 923 541 464 731 487 1,064 808 539 531 554 二手住宅销售面积5深圳住宅市场深圳历年一手商品住宅量及二手商品住宅成交量走势（万平方米）数据来源：深圳市房地产信息平台、戴德梁行研究部2019年深圳一二手商品住宅成交量走势（万平方米）数据来源：深圳市房地产信息平台、戴德梁行研究部； F为预测值100.51 58.56 83.05 44.19 批准预售面积（万平方米）新房成交面积（万平方米）半年月均值-批准预售半年月均值-新房成交数据来源：深圳市房地产信息平台、戴德梁行研究部； F为预测值6深圳住宅市场深圳2019年商品住宅新房批准预售及成交月度走势（万平方米）历年深圳一手住宅分区成交均价走势（元/平方米）65.3%20.3%0%20%40%60%80%100%罗湖福田南山盐田宝安龙岗龙华坪山光明大鹏90平米以下90-144平144平米以上020,00040,00060,00080,000100,000120,0002013201420152016201720182019前11个月罗湖福田南山盐田宝安龙岗龙华坪山光明大鹏2019年前11个月深圳一手住宅分区不同面积段成交套数占比数据来源：深圳市房地产信息平台、戴德梁行研究部数据来源：深圳市房地产信息平台、戴德梁行研究部7深圳住宅市场市场的活跃往往刺激价格的上调，然而前11个月一手住宅成交均价仍然保持了较为平稳的走势，自2016年至今均价走向几乎呈现直线型，这离不开预售和备案指导的影响。而此时对二手房价格的监测则更能够反映市场价格的波动，根据戴德梁行统计，四季度深圳中高端住宅售价指数环比上升2.16%，延续