2019年度深圳市房地产市场回顾与展望

深圳房地产市场年度回顾与展望张晓端 高级董事华南及华西区研究部主管戴德梁行研究院副院长01 住宅市场稳字当头的前提下因城施策 从严防大涨向全方位维稳过渡2019年度深圳房地产市场回顾与展望 | 戴德梁行研究部3•3月，住建部：始终坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持一城一策、因城施策•5月，住建部：对佛山、苏州、大连、南宁4城市进行预警提示•7月，中央政治局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”•12月，中央经济工作会议继续强调“三稳”，促进房地产市场平稳健康发展•2月, 国新办：严格控制带有投机性的开发和个人贷款•5月，银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果，促进合规建设”工作的通知》，要求严格规范房地产信托业务•7月，央行“点名”房地产行业占用了较多的信贷资源...加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示等•10月，央行新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成3月后地方调控政策密集发布应对房价地价上涨，局部市场收紧：调整土地出让报价规则：合肥、苏州扩大限购区域或收紧限购资格：西安增加限售规定或延长限售时间：苏州、丹东公积金异地贷款收紧：天津、石家庄、西安因城施策下，趋冷市场的调控更关注构建支撑楼市发展的基础因素：与人才引进相结合，缩小限购范围：天津、三亚、南京六合、南沙、郑州、成都等多地缩短或取消个税/社保年限证明要求：临港自贸区、南京高淳、天津等提高豪宅线标准：深圳严防房地产金融风险房住不炒调控松紧并行因城施策2019年度深圳房地产市场回顾与展望 | 戴德梁行研究部470城价格指数显示，房价环比上涨的城市数量呈减少趋势数据来源：国家统计局、戴德梁行研究部010203040506070环比价格上涨环比价格持平环比价格下降010203040506070环比价格上涨环比价格持平环比价格下降70城一手房价格指数环比升降城市（个）70城二手房价格指数环比升降城市（个）331032572216744成交量占比回升，市场热点向重点城市回流2019年度深圳房地产市场回顾与展望 | 戴德梁行研究部524个重点城市历年一手商品住宅成交量占全国总成交量比例走势数据来源：国家统计局、戴德梁行研究部130,805 22,992 19.4%19.3%22.6%22.5%15.2%15.6%17.6%0%5%10%15%20%25%30%020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,0002013201420152016201720182019前11月全国销售面积（万㎡）24城成交量（万㎡）24城成交量占比,+1.62% yoy,+4.71% yoy重点城市楼市过热调控政策纷纷出台，成交热度向非热点城市传递，再加上棚户区资金的助力，三四线城市楼市于2017年被逐渐点燃，受此影响24个重点城市成交占比下降至15%左右伴随着前期透支大量需求的三四线城市的楼市的降温，资金向一二线城市回撤的趋势日趋明显。预计未来几年重点城市成交量在全国成交总量中的占比将进一步上升2019年度深圳房地产市场回顾与展望 | 戴德梁行研究部6一线城市新房成交量企稳回升，价格走势总体平缓2019年前11个月一线城市商品住宅成交均价走势（元/平方米）历年一线城市商品住宅成交量走势（万平方米）642 704 907 323 - 500 1,000 1,500 2,000201420152016201720182019前11月北京上海广州深圳55,975 52,290 21,241 59,126 010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,000北京上海广州深圳数据来源：深圳市房地产信息平台、CRIC、戴德梁行研究部2019年度深圳房地产市场回顾与展望 | 戴德梁行研究部7政策规划利好频现，经历三年盘整蛰伏后，深圳住宅交易活跃度提升深圳历年一手商品住宅量及二手商品住宅成交量走势（万平方米）666 472 393 380 503 608 551 704 440 308 366 372 407 640 320 272 367 438 403 666 418 259 292 323 33,40653,45554,45554,12054,134020,00040,00060,00002004006008001,0001,2001,400200820092010201120122013201420152016201720182019前11月住宅批准预售面积一手住宅销售面积住宅新房成交均价351 1,227 923 541 464 731 487 1,064 808 539 531 554 二手住宅销售面积数据来源：深圳市房地产信息平台、戴德梁行研究部住宅指标2019年前11个月同比变化率批准预售面积371.65万㎡18.62%新房销售面积322.83万㎡25.21%新房销售均价54134元/㎡持平二手住宅销售面积554.31万㎡11.29%25.17 12.75 30.46 25.75 44.19 33.73 34.76 28.72 27.63 26.70 32.97 49.00 33.10 16.82 37.07 61.08 60.63 47.66 59.30 55.68 58.82 57.87 66.26 82.00 0204060801001201402019-012019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-12F一手成交面积二手成交面积+28.6%+20.7%金九银十：市场走势平稳+17.3%规划利好叠加政策调整，感染市场情绪，带动成交波动2019年度深圳房地产市场回顾与展望 | 戴德梁行研究部82019年深圳一二手商品住宅成交量走势（万平方米）F为预测数据数据来源：深圳市房地产信息平台、戴德梁行研究部2月《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布8月《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》发布11月港人湾区购房享同等待遇11月深圳大幅提高豪宅线标准区域发展规划：楼市政策调整：3月 新征信市场传闻12月深圳取消商务公寓“只租不售”新房成交节奏总体平稳，年末供应激增或刺激成交翘尾2019年度深圳房地产市场回顾与展望 | 戴德梁行研究部9深圳2019年一手商品住宅量及二手商品住宅成交量走势（万平方米）数据来源：深圳市房地产信息平台、戴德梁行研究部100.51 58.56 83.05 44.19 批准预售面积（万平方米）新房成交面积（万平方米）半年月均值-批准预售半年月均值-新房成交年末开发商趁市场热度积极推货抢收业绩，11月批准预售面积环比上升213%；新房成交在推盘增加、市场氛围等因素带动下走高，市场需求有所释放南山90平以上成交套数占比86%，豪宅化特征显著2019年度深圳房地产市场回顾与展望 | 戴德梁行研究部102019年前11个月深圳一手住宅分区不同面积段成交套数占比历年深圳一手住宅分区成交均价走势（元/平方米）65.3%20.3%0%20%40%60%80%100%罗湖福