2025年中国酒店业市场投资与价值洞察报告

2 0 2 5前言当前中国酒店市场已正式迈入存量时代，行业对融资的需求日益增长。基于此，本报告针对酒店评估方法、运营模式、财务报表及行业平均参数展开详尽分析，从酒店与评估双维度出发，以客观专业的视角构建并呈现全面系统的酒店评估逻辑，为市场提供清晰的认知框架。国内酒店资产证券化市场已历经多年探索，在此过程中，行业已沉淀出初步的酒店投融市场数据。我们已将这些数据进行系统整理并收录于本报告中，从整理结果中可清晰看到，众多酒店业主与投资人对尝试酒店资产证券化市场抱有明确兴趣，正积极关注这一领域的参与机会。同时，报告对海外酒店 REITs 市场进行了全景式调研，不仅深入分析体量、规模、分派收益率、市净率等核心参数，还通过两个典型案例的深度剖析，呈现海外市场的发展面貌。此外，针对国内发展势头迅猛的酒店集团，报告也围绕其运营模式、市场份额、发展战略及出海计划展开分析。报告从多个维度对酒店行业未来发展进行展望，我们期待通过本次研究，为推动国内酒店资本市场向更客观、更专业的方向发展提供助力，也盼望着一个成熟规范的酒店资本市场能在未来逐步成型。PREFACE2 0 2 5PREFACE中国内地酒店运营市场概览中国内地酒店资产证券化市场概览全球酒店REITs 市场分析中国内地酒店品牌集团现状中国内地酒店估值逻辑总结及趋势分享目录010203040506P6P20P26P48P54P68CONTENTS2 0 2 57中国酒店业 市场投资与价值洞察 01中国内地酒店运营市场概览6 01戴德梁行2 0 2 5存量市场分析根据中国文化和旅游部公开数据（截至2024 年三季度），国内星级酒店总规模达 5,620 家，整体呈现“高端少、中端及有限服务多”的结构特征，其中五星级酒店 736 家、四星级酒店 2,073家，三星级及有限服务酒店数量最多，达 2,811 家。从酒店档次来看，五星级与四星级酒店的发展趋势高度相似，均在 2019 年触及数量顶峰，此后逐步呈现下降态势，这一变化主要由两大因素驱动：一方面，星级制度的“同质化瓶颈”日益凸显，同为五星级酒店的两个不同品牌的酒店，在品牌定位、设施配套及客单价上存在显著差距却共享同一评级标签，导致高端酒店对“星级”的价值认同下降，近年新增高端酒店多选择放弃评星，部分存量酒店甚至主动退出星级体系；另一方面，近年间经济形势倒逼市场回归理性，消费与投资端均趋于谨慎，高端酒店新增供给明显收缩，行业发展逻辑从规模扩张转向存量优化。与高星级酒店不同，三星级及有限服务酒店因小业主占比高的特性，呈现出更高的市场敏感度。一旦遭遇不可抗力事件，小业主多抗风险能力弱，或将作出退出市场的决策，这使得三星级酒店数量波动更为频繁，成为星级酒店市场中最灵活的调整者。 - 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,0002009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024五星四星三星2009 年 -2024 年中国内地星级酒店数量(三星级及以上)数据来源：中国文化和旅游部公开数据* 截至 2024 年三季度8 9中国酒店业 市场投资与价值洞察 戴德梁行入住率酒店作为对宏观环境高度敏感的业态，其入住率堪称反映市场变化的核心指标⸺无论是不同档次还是不同城市的酒店，均会对外部变动作出强烈反应。2023 年，行业普遍迎来疫情后的报复式增长；进入 2024年，入住率看似呈现回落，实则是消费市场从脉冲式复苏回归理性的必然结果。定义：入住率（Occupancy）指每日实际入住房间数量与每日可供房间数量的比值。这个指标能够直观地反映出酒店的客房使用情况，是衡量酒店经营状况的一项重要指标。从酒店等级维度看，三星级酒店的整体入住率表现始终优于四星与五星级酒店，呈现出更贴近大众消费需求的韧性。而四星与五星级酒店走势高度趋同，凸显高端酒店发展的清晰联动性：二者均在 2011 年触及入住率峰值，此后逐步回落；2020-2022 年受外部冲击持续探底，2023 年借势疫情后复苏实现报复式反弹；2024 年的小幅回落。从酒店所在的城市等级来看，各等级城市五星级酒店入住率均在 2019 年触及峰值，此后受疫情冲击与需求端收缩的双重影响，不同能级城市呈现明显分化态势：一线城市酒店受创最为显著，二三线城市则相对平缓。这一差异核心在客群结构：一线城市酒店国际客群占比高、国内商旅客规模大，疫情下跨境流动受限、商务差旅锐减，两大需求收缩直接导致入住率大跌；而二三线城市酒店国际客群少、需求基数小，疫情对核心客群冲击更弱，因此入住率下滑幅度更小，整体表现更稳健。2009 年 -2024 年中国内地各星级酒店入住率 30%35%40%45%50%55%60%65%70%75%80%五星5-Star四星4-Star三星+有限服务3-Star + Limited Service数据来源：中国饭店业务统计 2009 年 -2024 年中国内地各等级城市五星级酒店入住率 30%40%50%60%70%80%一线城市Primary City五星/5-Star二线城市Secondary City五星/5-Star三线城市Tertiary City五星/5-Star9中国酒店业 市场投资与价值洞察 数据来源：中国饭店业务统计从恢复速度来看，疫情后一线城市五星级酒店的入住率恢复表现尤为突出，整体展现出较强的市场韧性。2022 年其入住率曾跌至约 41%，2023 年则强势回升至 70%；无论是恢复幅度还是节奏，该类酒店的恢复速度均显著快于二线城市（同期从 46% 提升至 62%）与三线城市（同期从 40% 提升至 55%）。10 11中国酒店业 市场投资与价值洞察 戴德梁行平均房价整体来看，酒店平均房价的表现既受档次分层规律支配，也被城市能级与市场周期影响。疫情期间各等级酒店普遍降价，而2023 年市场报复性消费激增，又推动运营表现与房价走势阶段性回升，成为行业周期里的关键变量。定义：平均房价（Average Daily Rate）指酒店单间客房平均售卖单价，这一指标可直观定位标的酒店所处市场位置及产品定位。从酒店档次看，“档次越高，均价越高”是核心特征：五星级长期占据价格顶端；四星级价格低于五星，走势更平稳；三星及有限服务酒店价格最低、波动也最小。近年趋势出现分化，五星、四星级平均房价呈下降态势，三星级则波动上升。从城市等级看，一线城市五星级酒店价格长期领跑、波动幅度最大，2023年回升至994元/房晚，尽显强劲高端消费需求；二线城市五星酒店价格介于一线与三线之间，走势相对缓和；三线城市五星酒店价格最低，长期震荡后渐趋稳定，其根源是城市消费能级与客群结构的差异，一般来说，城市等级越高，五星级酒店价格及市场波动（增长、回落幅度）越显著；下沉市场因高端需求规模有限，高端酒店价格弹性更弱。2009 年 -2024 年中国内地各星级酒店平均房价755 423 345 100200300400500600700800900五星5-Star四星4-Star三星+有限服务3-Star + Limited Service数