房地产行业土地市场月度跟踪报告(2025年8月)：8月土拍热度有所回落，核心30城宅地成交建面单月同比-42%-光大证券-16

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2025 年 9 月 7 日 行业研究 8 月土拍热度有所回落，核心 30 城宅地成交建面单月同比-42% ——土地市场月度跟踪报告（2025 年 8 月） 房地产（地产开发） 2025 年 1-7 月，百城宅地成交建面同比+0.3%，成交楼面均价同比+24%。 2025 年 1-7 月，百城成交住宅类用地建面为 1.09 亿平，累计同比+0.3%；成交楼面均价为 7,391 元/平方米，累计同比+23.7%。分能级城市来看，1-7 月， 一线城市：供应住宅类用地建面为 554 万平，累计同比-15.5%；成交建面为 508万平，累计同比-5.7%；成交楼面均价为 39,229 元/平方米，累计同比+37.5%。 二线城市：供应住宅类用地建面为 5,914万平，累计同比-3.2%；成交建面为 5,151万平，累计同比+11.1%；成交楼面均价为 8,336 元/平方米，累计同比+19.0%。 三线城市：供应住宅类用地建面为 6,126 万平，累计同比-26.8%；成交建面为5,216 万平，累计同比-8.0%；成交均价为 3,360 元/平方米，累计同比+12.4%。 2025 年 1-8 月，TOP50 房企新增土储价值同比+36%，新增土储面积同比-2%。 2025 年 1-8 月，TOP50 房企新增土储价值 6,259 亿元，累计同比+36.3%，前三名为中海地产（664 亿元）、绿城中国（615 亿元）、保利发展（528 亿元）；1-8 月，TOP50 房企新增土储面积 4,254 万平，累计同比-2.0%，前三名为中海地产（316 万平）、绿城中国（283 万平）、保利发展（256 万平）。 2025年1-8月，光大核心30城宅地成交建面累计同比+3%，成交均价同比+28%。 2025 年 8 月，光大核心 30 城成交宅地 102 宗（单月同比-22.1%），成交宅地总建面 607 万平（单月同比-42.1%），成交宅地总价 494 亿元（单月同比-38.0%），成交楼面均价 8,145 元/平（单月同比+7.0%）；光大核心 30 城宅地成交整体溢价率为 6.3%，单月同比+1.4pct，土拍溢价率超过 20%以上的成交宅地共 2 宗，占比约 2.0%。 2025 年 1-8 月，光大核心 30 城成交宅地 906 宗（累计同比+19.4%），成交宅地总建面 6,247 万平（累计同比+3.4%），成交土地总价 7,313 亿元（累计同比+32.1%），成交楼面均价 11,707 元/平（累计同比+27.8%）；光大核心 30 城整体溢价率为 12.9%，同比+7.9pct。 1-7 月核心 30 城宅地成交面积占百城比重 52%，成交总价占百城比重 85%。 2025 年 1-7 月，光大核心 30 城宅地成交建面 5,640 万平，占百城住宅用地成交建面的比重为 51.9%；核心 6 城宅地成交建面 1,567 万平，占百城比重为 14.4%；光大核心 30 城宅地成交总价 6,819 亿元，占百城比重为 84.8%；核心 6 城宅地成交总价 4,045 亿元，占百城比重为 50.3%。1-7 月，核心 6 城/30 城/百城成交土地均价分别为 25,848/11,903/7,391 元/㎡。 投资建议：展望 2025 年，随着前期一揽子房地产政策的持续落地，地方政府楼市调控自主性提升，区域分化和城市分化进一步加深，部分高能级核心城市将有望获益于城市更新，实现城市结构优化转型和内涵式发展，逐步实现“止跌企稳”。 投资建议聚焦结构性阿尔法亮点：1）产品美誉度高，销售排名持续提升的稳健龙头，推荐保利发展、招商蛇口、中国金茂等。2）存量资源丰富，具备运营品牌核心竞争力，推荐华润置地、上海临港、新城控股等。3）看好物业服务行业的长期发展空间，推荐招商积余、华润万象生活、万物云、绿城服务等。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 分析师：韦勇强 执业证书编号：S0930524070010 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20250905 8 月 TOP10 房企销售额环比+12%，同比增速分化加大——百强房企销售跟踪（2025 年 8 月） 20250813 1-7 月核心 30 城新房成交面积-7%，15 城二手房成交面积+10%——光大核心城市房地产销售跟踪（2025 年 7 月） 20250723 2025 上半年核心 30 城宅地成交建面及均价同比均上涨 23%——土地市场月度跟踪报告（2025 年 6 月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 目 录 1、 百城土地/住宅类用地供需情况........................................................................................................ 3 1.1 2025 年 1-7 月百城土地成交建面同比-6% .......................................................................................................... 3 1.2 2025 年 1-7 月百城宅地成交建面同比+0.3% ..................................................................................................... 4 1.3 百城分能级城市住宅类用地供需情况 ................................................................................................................. 5 2、 百城土地/住宅类用地成交价格........................................................................................................ 8 2.1 1-7 月百城宅地成交楼面均价同比+24% ...............................................