2020房地产市场趋势与逻辑（易居）

2020房地产市场趋势与逻辑杨红旭易居房地产研究院副院长中国房地产的“三期叠加”与“新常态”2014年中央提出“三期叠加”与 “经济新常态” ：❶ 增长速度换挡期，是由经济发展的客观规律所决定的。❷ 结构调整阵痛期，是加快经济发展方式转变的主动选择。❸ 前期刺激政策消化期，是化解多年来积累的深层次矛盾的必经阶段。中国房地产也出现了“三期叠加”的特征：❶ 增长速度换挡期，这是由房地产发展的客观规律所决定的，我国新房市场规模正在构筑历史大顶，房价增长率与行业利润率换档降速。❷ 外在压力阵痛期，全球及中国经济正在降速，同时全球及中国债务率攀升至历史高位，部分领域资产泡沫明显，货币政策放松受限，这对中国房地产业的影响错综复杂。❸ 前期泡沫消化期，2015年下半年至2018年上半年，全国房价暴涨，多数地区出现程度不一的泡沫，2020年仍需去泡沫。2020指标预测宏观经济全球GDP增速及预测-3%-2%-1%0%1%2%3%4%5%20002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019E2020E美国联邦基金目标利率及预测0%1%2%3%4%5%6%7%2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2015 2016 2017 2018 2019 2020E中国历年GDP增速及预测5%6%7%8%9%10%11%12%13%14%15%0%5%10%15%20%25%30%35%40%06.Q106.Q307.Q107.Q308.Q108.Q309.Q109.Q310.Q110.Q311.Q111.Q312.Q112.Q313.Q113.Q314.Q114.Q315.Q115.Q316.Q116.Q317.Q117.Q318.Q118.Q319.Q119.Q3固定资产投资增速房地产开发投资增速2020指标预测调控政策2019年12月中央经济工作会议明确：要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。国务院副总理韩正17日在住房城乡建设部召开座谈会当前房地产市场总体平稳，成绩来之不易。保持房地产市场稳定，是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，保持定力，不将房地产作为短期刺激经济的手段。要坚持因城施策，落实城市政府主体责任，紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的目标，完善长效管理调控机制，做好重点区域房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展。要完善住房保障体系，进一步加强城市困难群众住房保障工作，大力发展和规范住房租赁市场，着力解决新市民、年轻群体的住房困难。【 2013年2014年经济工作会议】 没提房地产。【 2015年经济工作会议】化解房地产库存。要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。【 2016年经济工作会议】要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。【 2017年经济工作会议】加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。【2018年经济工作会议】 构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。【2019年经济工作会议】加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。2018年12月21日，中央经济工作会议：2019年要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。2018年12月24日，全国住房和城乡建设工作会议：明年要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚决防范化解房地产市场风险。坚持因城施策、分类指导，夯实城市主体责任，加强市场监测和评价考核，切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处。继续保持调控政策的连续性稳定性，加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，强化舆论引导和预期管理，确保市场稳定。加大房地产市场监管力度，继续深入开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产乱象专项行动。【2013年政府报告】 加强房地产市场调控和保障性安居工程建设。坚决抑制投机、投资性需求，抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系，健全房地产市场稳定健康发展长效机制。【2014年政府报告】完善住房保障机制。针对不同城市情况分类调控，抑制投机投资性需求【2015年政府报告】稳定住房消费。坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。【2016年政府报告】推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展。棚户改造600万套，提高棚改货币化安置比例。完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存。【2017年政府报告】因城施策去库存。三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员