地方土地市场在回暖吗？-财通证券

请阅读最后一页的重要声明！ 地方土地市场在回暖吗？ 证券研究报告 固收专题报告 / 2025.07.30 分析师 孙彬彬 SAC 证书编号：S0160525020001 sunbb@ctsec.com 分析师 孟万林 SAC 证书编号：S0160525030002 mengwl@ctsec.com 分析师 涂靖靖 SAC 证书编号：S0160525030001 tujj@ctsec.com 分析师 刘金金 SAC 证书编号：S0160524050001 liujj01@ctsec.com 相关报告 1. 《 基 金 | 平 衡 收 益 与 风 险 的 艺 术 ——2Q2025 货基季报点评》 2025-07-29 2. 《信用债调整的对比：历史与当下》 2025-07-28 3. 《加杠杆、拉久期，增配国债和金融债——2025 年二季度基金持债分析》 2025-07-28 核心观点 ❖ 2025 年上半年全国土地出让表现有所修复，整体呈现“缩量提质”表现。根据中指数据，1-6 月全国国有土地出让收入累计 12184.3 亿元，同比增幅14.8%，土地出让规划建筑面积 100736 万平方米，同比下降 0.83%。 ❖ 分省份来看，18 个省市 2025 年上半年土地出让收入均同比正增长，其中天津、青海、江苏、新疆、四川分列 2025 年上半年同比增速前五名。与 2023年上半年相比，仅青海、新疆、海南、福建、甘肃、上海、辽宁、重庆、北京9 省市土地出让金实现同比上升。 ❖ 存量城投债规模靠前的省份，江苏、浙江、山东三省土地出让同比增速分别为55.62%、29.69%、-17.51%，山东省近三年土地出让金下滑严重，江苏、浙江两省虽在大基数的基础上实现较高增速，但与 2023 年同期相比改善有限。 ❖ 拿地企业性质结构出现较大变化，央企拿地占比显著提高，地方国企拿地积极性有所下降，民企拿地占比延续上升。央企拿地金额占比升至 22.90%，民企拿地占比上升至 34.69%，二者占比均为近三年新高。 ❖ 城投有息负债规模最高的 30 个城市中，合肥市、盐城市、郑州市、桂林市、绍兴市城投拿地占比增加最多，增幅均超过 10 个百分点，城投拿地占比的上升显示了当地城投“托底”拿地的任务可能仍然较重。 ❖ 风险提示：数据统计或有遗漏，宏观经济表现超预期，信用风险事件发展超预期。 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 2 固收专题报告/证券研究报告 内容目录 1 上半年土地出让整体情况如何？ ................................................................................ 3 2 各省市土地市场怎么看？ ......................................................................................... 3 3 高债务城市土地出让怎么看？ ................................................................................... 6 4 企业拿地行为有何变化？ ......................................................................................... 8 5 小结 ................................................................................................................... 12 6 风险提示 ............................................................................................................. 13 图表目录 图 1： 国有土地出让收入累计值及累计同比 ................................................................... 3 图 2： 国有土地出让收入及同比增速 ............................................................................ 3 图 3： 13 个城市二手房成交套数 ................................................................................. 3 图 4： 100 大中城市土地流拍率、溢价率 ...................................................................... 3 图 5： 2025 年上半年全国土地出让金规模及变动率 ........................................................ 4 图 6： 江苏省 2025 年上半年土地出让情况 .................................................................... 5 图 7： 浙江省 2025 年上半年土地出让情况 .................................................................... 5 图 8： 山东省 2025 年上半年土地出让情况 .................................................................... 6 图 9： 地市 2025 年上半年土地出让收入占 2024 年末城投有息债务余额比例 ...................... 7 图 10： 城投有息债务存量前 30 城市土地出让情况 ........................................................ 7 图 11： 城投有息债务存量前 30 城市拿地企业性质分布变动 ............................................ 8 图 12： 2022 至 1H 2025 全国拿地企业性质走势 ......................................................... 9 图 13： 2025 上半年全国拿地企业性质按拿地金额分布 .................................................. 9 图 14： 整体土地出让金规模及非城投拿地规模变动情况 ........................................